# O Aluguel Subiu. O Seu Rendimento, Nem Sempre. Há uma contradição no centro do mercado de locação brasileiro que poucos proprietários param para enxergar. Há uma contradição no centro do mercado de locação brasileiro que poucos proprietários param para enxergar. O mercado de locação residencial encerrou 2025 com valorização média de 9,44%, superando com folga a inflação, mesmo em um cenário de desaceleração econômica. Antes disso, em 2024 a alta havia sido de 13,50%, após aumentos de 16,16% em 2023 e de 16,55% em 2022. São quatro anos consecutivos de reajustes reais. O noticiário celebra. Os proprietários, em geral, também. O problema é que "o aluguel subiu" e "eu estou ganhando mais" não são a mesma coisa. ## O Número que Aparece no Anúncio Não é o Número que Entra na Conta Quando se fala em valorização do aluguel, os índices medem o preço de novos contratos e anúncios. Eles não medem o que de fato entra no bolso de quem tem um imóvel locado, nem capturam os meses em que o imóvel ficou vazio entre um inquilino e outro, nem o tempo perdido em processos de inadimplência, nem o custo de manutenção acelerado pelo uso. A rentabilidade média do aluguel residencial foi estimada em 5,96% ao ano em dezembro de 2025, e esse retorno permaneceu abaixo da rentabilidade projetada para aplicações financeiras de referência no mesmo horizonte. Cinco vírgula noventa e seis por cento. Em um ano em que o aluguel "subiu quase 10%". A distância entre as duas cifras tem nome: é o custo da operação. E ele é sistematicamente ignorado por quem enxerga o imóvel como ativo passivo. ## O Que Corrói o Rendimento Real Vacância é o maior vilão silencioso. Um imóvel que fica dois meses vazio entre contratos, em uma cidade onde o aluguel médio é de R$ 3.000, já consumiu R$ 6.000 de rendimento potencial. Isso representa, em muitos casos, mais de 15% da receita anual, apagada antes mesmo de qualquer inadimplência ou manutenção. O número de brasileiros vivendo de aluguel alcançou 46,5 milhões em 2024, com o percentual de domicílios alugados subindo de 22,3% em 2023 para 23% em 2024. A demanda existe, está crescendo e está documentada. Mas demanda alta não elimina vacância. Ela apenas reduz o tempo necessário para preenchê-la, desde que o imóvel esteja bem posicionado, bem gerido e com a garantia locatícia certa para não travar a contratação. Inadimplência é o segundo fator. Não é raro. E o processo de recuperação, quando depende de fiador ou caução mal dimensionada, pode se estender por meses, com o imóvel ocupado e sem receita. O terceiro fator é menos óbvio: a escolha da garantia locatícia afeta diretamente a velocidade com que um imóvel é locado. Exigências que criam atrito para o inquilino, como fiador com imóvel próprio na mesma cidade, reduzem o universo de candidatos qualificados e aumentam o tempo de vacância. O proprietário pensa que está se protegendo. Na prática, está se penalizando. ## O Mercado Cresceu. A Gestão do Risco, Não. O crescimento do mercado de aluguel representa um aumento de 45,4% em relação a 2016, quando eram 12,3 milhões de domicílios alugados. Em contrapartida, os domicílios próprios perderam participação, caindo de 66,8% em 2016 para 61,6% em 2024. Mais gente alugando significa mais proprietários entrando no mercado, muitos deles sem experiência em gestão locatícia. E mais imóveis em circulação significa mais concorrência pelo mesmo inquilino. Nesse ambiente, quem não gerencia ativamente o risco de vacância e inadimplência vai sentir a diferença no rendimento, mesmo em um mercado aquecido. A boa notícia é que os instrumentos para isso existem e evoluíram. Garantias locatícias digitais eliminam o atrito da contratação sem abrir mão da proteção ao proprietário. O mercado está migrando rapidamente para modelos mais eficientes. ## O Que Fazer com Essa Informação A valorização do aluguel cria uma ilusão de segurança. O proprietário vê o preço subir no noticiário e assume que seu rendimento está protegido. Não está, a menos que ele esteja gerenciando ativamente três variáveis: tempo de vacância, qualidade da garantia e velocidade de contratação. O imóvel bem posicionado, com garantia que não cria atrito desnecessário para o inquilino e com gestão que minimiza os intervalos entre contratos, vai render consistentemente mais do que o imóvel que simplesmente "existe no mercado aquecido". Mercado aquecido não é estratégia. É contexto. Quem confunde os dois vai continuar perdendo rendimento real enquanto celebra a valorização dos índices. --- Source: https://portal.loft.com.br/o-aluguel-subiu-o-seu-rendimento-nem-sempre/