# O Fiador Nunca Foi a Melhor Opção. Só Era a Única.

Por décadas, o fiador dominou o mercado de locação no Brasil não por mérito, mas por ausência de concorrência.

Por décadas, o fiador dominou o mercado de locação no Brasil não por mérito, mas por ausência de concorrência. 

A garantia mais usada nas locações ainda é o fiador, presente em cerca de 50% dos contratos.

Esse número não reflete preferência, reflete inércia. Porque qualquer pessoa que já tentou encontrar um fiador sabe o que isso envolve na prática.

Parente quebrado, amigo que não quer comprometer o próprio imóvel, sócio que não pode misturar negócios pessoais. Achar fiador hoje virou desafio sério, especialmente em capitais.

E quando o fiador existe, o processo não é simples. Ele precisa ter pelo menos um imóvel quitado em nome próprio e renda comprovada de três vezes o valor do aluguel.

O mercado demorou para reagir. Mas reagiu.

## O Que o Mercado Passou a Oferecer

Hoje existem pelo menos quatro caminhos reais para quem não tem, ou não quer usar, um fiador. Cada um serve a um perfil diferente, e entender essa diferença evita escolhas erradas.

**Caução em dinheiro**

Uma das formas mais simples de substituir o fiador é o depósito caução. De acordo com a Lei do Inquilinato, essa garantia pode ser de até três vezes o valor do aluguel.

O dinheiro fica retido durante o contrato e é devolvido ao inquilino ao término, desde que todas as obrigações tenham sido cumpridas e o imóvel esteja em boas condições.

É simples, mas exige capital disponível no momento da assinatura, exatamente quando o inquilino já está arcando com mudança, reforma e primeiros meses.

**Seguro-fiança**

O seguro-fiança é hoje uma das modalidades que mais cresce no Brasil. Entre 2020 e 2024, sua participação nos contratos de aluguel aumentou 129%, passando de 12,07% para 27,63%.

O custo costuma ser de 8% a 15% do aluguel mensal, e diferentemente da caução, o valor pago não é devolvido ao final do contrato.

Há um detalhe importante aqui. A imobiliária costuma indicar uma seguradora parceira porque recebe comissão, mas o inquilino pode pedir cotação em pelo menos duas outras. A diferença de prêmio entre seguradoras chega a 30%.

Aceitar a primeira indicação sem comparar é dinheiro jogado fora.

**Título de capitalização**

O título de capitalização é outra modalidade de garantia locatícia, na qual o inquilino adquire um título junto a uma instituição financeira. Esse título funciona como uma espécie de poupança, no qual o valor investido fica bloqueado durante o período do contrato de locação.

Se não houver nenhum problema, o inquilino poderá, ao final do contrato de locação, resgatar o valor integral do título corrigido pela taxa referencial vigente.

O problema é que o retorno enquanto investimento é baixo, podendo, em alguns casos, ser superado até mesmo pela poupança.

**Fiança digital**

Nesse modelo, uma empresa especializada assume o papel de garantidora do contrato, substituindo tanto o fiador quanto a caução. O pagamento da garantia é feito de forma recorrente via cartão de crédito do inquilino, e o modelo não compromete o limite total do cartão, cobrando apenas o valor da parcela mensal.

Para o proprietário, a segurança é equivalente ou superior à das modalidades tradicionais. Para o inquilino, elimina a necessidade de mobilizar capital no início do contrato ou de depender de terceiros.

## A Pergunta Certa Não é Qual é a Melhor?

É qual serve ao meu momento?

| Modalidade | Custo inicial | Valor recuperável | Burocracia | Velocidade |
|---|---|---|---|---|
| Fiador | Nenhum | N/A | Alta | Lenta |
| Caução | Até 3x o aluguel | Sim | Baixa | Rápida |
| Seguro-fiança | Prêmio mensal | Não | Média | Média |
| Título de capitalização | 3x a 9x o aluguel | Parcial | Média | Média |
| Fiança digital | Parcela mensal | Não | Baixa | Rápida |

Quem tem capital disponível e quer simplicidade pode preferir a caução. Quem não quer imobilizar dinheiro, mas tem orçamento mensal folgado, encontra no seguro-fiança uma solução funcional. Quem quer agilidade sem depender de terceiros e sem desembolso inicial alto, a fiança digital resolve.

O que não faz sentido é continuar tratando o fiador como padrão e as demais opções como plano B. 

Com o crédito imobiliário caro e restrito, alugar virou a opção racional para uma parcela enorme da população. Num cenário assim, exigir que o inquilino desembolse três meses de aluguel antes de receber a chave é, no mínimo, um obstáculo desnecessário quando existem alternativas mais eficientes.

O mercado de garantias locatícias amadureceu. Quem ainda enxerga o fiador como única saída está resolvendo um problema de 2010 com as ferramentas de 1991. A alternativa ao fiador existe. Mais de uma, na verdade. O trabalho agora é escolher a certa.

---

Source: https://portal.loft.com.br/o-fiador-nunca-foi-a-melhor-opcao-so-era-a-unica/