# O Que os Dados de Inadimplência Revelam Sobre Como o Risco Locatício É Mal Lido no Brasil A maioria das imobiliárias trata inadimplência como um problema de triagem. Se o inquilino atrasou, é porque a análise de crédito falhou. Essa lógica parece razoável, até você olhar para os números com mais cuidado. A maioria das imobiliárias trata inadimplência como um problema de triagem. Se o inquilino atrasou, é porque a análise de crédito falhou. Essa lógica parece razoável, até você olhar para os números com mais cuidado. Em 2024, imóveis residenciais com aluguel acima de R$ 13.000 registraram inadimplência média de 6,04%, enquanto a faixa de R$ 2.000 a R$ 3.000 teve a menor taxa do segmento: 2,08%. Se o problema fosse capacidade de pagamento, a lógica seria inversa. Quem paga mais, em tese, tem mais renda. Mas os dados não confirmam isso, e esse descompasso diz muito sobre como o risco locatício é lido de forma equivocada no Brasil. ## O Erro de Confundir Risco com Perfil O mercado de locação brasileiro tende a concentrar a análise de risco em uma pergunta única: esse inquilino tem histórico limpo? A resposta a essa pergunta é útil, mas insuficiente. Ela captura o passado, não o contexto. Especialistas apontam que o aumento de emprego e a recuperação parcial da renda ajudaram famílias a reorganizar as contas, priorizando aluguel e despesas básicas. A estabilidade da renda é citada como fator-chave para evitar atrasos mais graves. Isso significa que o risco não está fixo no inquilino, ele oscila com o ciclo econômico. Um inquilino aprovado em um momento de Selic baixa e emprego aquecido é um inquilino diferente dois anos depois, sob pressão de juros altos e custo de vida crescente. Períodos de juros mais baixos coincidem com queda nos atrasos. Nenhuma análise de crédito individual captura essa variável. Ela é estrutural, não comportamental. ## O Que os Dados Regionais Mostram Os atrasos são mais comuns em imóveis até R$ 1 mil, as faixas intermediárias de R$ 3 mil a R$ 5 mil tiveram menor atraso, e o Nordeste lidera em inadimplência, enquanto o Sul apresenta os menores índices. Isso cria uma armadilha para imobiliárias que operam com critérios uniformes em todo o país. Um padrão de aprovação calibrado para o mercado paulistano vai rejeitar inquilinos viáveis no Nordeste, e aprovar contratos com risco subestimado em mercados de alto padrão, onde a inadimplência residencial na faixa acima de R$ 13 mil chegou a 6,25%. O risco não é homogêneo. Tratá-lo como se fosse é onde a análise começa a falhar. ## A Diferença Entre Risco Estrutural e Risco Pontual Profissionais que operam bem nesse mercado fazem uma distinção que a maioria ignora: inadimplência estrutural versus inadimplência pontual. A inadimplência pontual é o inquilino que atrasa em dezembro porque teve um gasto inesperado. Em dezembro de 2025, 5,8% dos contratos apresentaram atraso superior a 15 dias, abaixo dos 6,8% registrados no pico de setembro do mesmo ano. Esse tipo de atraso resolve com um bom canal de comunicação e flexibilidade de pagamento. Não é sinal de inadimplência crônica. A inadimplência estrutural é diferente. Os maiores índices de inadimplência continuam concentrados nos imóveis de menor valor, justamente os ocupados por famílias mais vulneráveis às oscilações da renda. Nos contratos residenciais de até R$ 1 mil mensais, o índice saltou de 5,56% para 6,31% em um único mês. Aqui, o problema não é comportamental. É que a relação entre renda e aluguel não tem margem de segurança. Confundir os dois tipos leva a decisões erradas: recusar contratos que teriam funcionado bem e aceitar contratos que pareciam seguros mas não tinham estrutura para sustentar qualquer pressão. ## Como as Melhores Equipes Leem Risco Imobiliárias que operam com consistência nesse ambiente fazem três coisas de forma diferente: - **Segmentam o portfólio por exposição regional e de faixa de valor**, não apenas por volume de contratos. Saber que 40% dos contratos estão em uma faixa historicamente mais volátil é informação acionável. - **Monitoram o ciclo econômico como variável de risco**, não apenas o histórico individual do inquilino. A Selic, o desemprego regional e o custo de vida local entram na leitura, mesmo que de forma qualitativa. - **Distinguem atraso de inadimplência crônica nos seus processos internos.** Um inquilino que atrasou uma vez em três anos é um dado diferente de um que atrasa todo trimestre. Sistemas que não fazem essa distinção produzem análises que não servem para nada. Em março de 2026, 5,4% dos contratos tiveram atraso superior a 15 dias, um número que, fora de contexto, parece alto. Dentro do contexto certo, é um dado de gestão: mostra onde o mercado está, permite calibrar expectativas e ajustar estratégias de cobertura. ## O Que Isso Muda na Prática Mesmo com a queda da inadimplência, os aluguéis continuam caros, com alta de 9,44% em 2025, acima da inflação. Isso significa que a pressão sobre o orçamento dos inquilinos não vai desaparecer com a normalização dos índices. O mercado vai continuar exigindo que imobiliárias e proprietários pensem em risco de forma mais sofisticada do que uma consulta ao SPC. Ler inadimplência como falha de triagem é confortável porque atribui o problema a algo controlável. Mas o mercado não funciona assim. Risco locatício é dinâmico, regional e econômico, e as equipes que entendem isso tomam decisões melhores, constroem portfólios mais saudáveis e perdem menos tempo apagando incêndios que poderiam ter sido previstos. --- Source: https://portal.loft.com.br/o-que-os-dados-de-inadimplencia-revelam-sobre-como-o-risco-locaticio-e-mal-lido-no-brasil/