Tipos de garantias locatícias: guia para imobiliárias 

Este artigo explora os principais tipos de garantias locatícias disponíveis no mercado imobiliário brasileiro e como a burocracia na aprovação afeta as vendas das imobiliárias. Enquanto opções tradicionais (fiador, caução e seguro fiança padrão) geram atrito e atrasam contratos, a adoção de soluções digitais transforma a operação.

Destacam-se as soluções da Loft: a Fiança Aluguel (garantia ágil via cartão de crédito sem comprometer o limite total) e a Garantia Investe (modalidade com retorno financeiro ao inquilino no fim do contrato). Ambas garantem segurança jurídica ao proprietário, análise de crédito em tempo recorde e maior velocidade de faturamento para o corretor. 

Você, gestor de imobiliária ou corretor de imóveis, já deve ter vivido esta cena dezenas de vezes: o cliente visita o imóvel, adora o espaço, concorda com o valor do aluguel e decide fechar negócio. A empolgação é geral. No entanto, quando o assunto chega na etapa de documentação, o processo trava. O motivo? O cliente não tem um fiador e acha as outras opções burocráticas ou caras demais. 

A etapa de aprovação de crédito e escolha da garantia ainda é um dos maiores gargalos comerciais do mercado imobiliário brasileiro. Quando esse processo não flui, o imóvel continua parado, o proprietário acumula custos de vacância (como condomínio e IPTU) e, o pior de tudo, a sua comissão é adiada — ou até mesmo perdida para a concorrência. 

Neste cenário de alta competitividade, dominar os tipos de garantias locatícias deixou de ser apenas uma obrigação jurídica e passou a ser uma ferramenta estratégica de vendas. Entender profundamente as opções disponíveis e contar com a tecnologia certa permite que você ofereça a solução ideal para o perfil de cada inquilino, acelerando o fechamento de contratos de forma segura. 

Neste guia completo, vamos explorar o cenário atual das locações, detalhar as modalidades de garantias existentes e mostrar como modernizar a sua operação imobiliária. 

O cenário atual e a Lei do Inquilinato 

A locação de imóveis no Brasil é regida pela Lei nº 8.245/1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. É essa legislação que dita as regras do jogo, equilibrando os direitos e deveres de proprietários e inquilinos. 

Um dos pilares dessa lei é a exigência de uma garantia locatícia. O objetivo é claro e justo: proteger o patrimônio do locador e garantir que ele receba os valores acordados, mesmo em cenários de inadimplência ou danos ao imóvel. A lei proíbe que seja exigida mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato, sob pena de nulidade e até mesmo infração penal. 

O grande desafio moderno é que, embora a lei exija segurança, o consumidor atual exige velocidade. O inquilino de hoje está acostumado a resolver a vida com poucos toques na tela do celular. Se a sua imobiliária exige que ele vá a um cartório três vezes ou levante uma pilha de documentos impressos de terceiros, ele rapidamente buscará uma imobiliária concorrente que ofereça uma jornada digital e sem atritos. 

Por isso, a flexibilização e a modernização das garantias são passos fundamentais para aumentar sua taxa de conversão e reduzir o tempo que um imóvel passa vago. 

Quais são os principais tipos de garantias locatícias? 

Para orientar seus clientes da melhor forma e contornar objeções na mesa de negociação, sua equipe precisa ter as modalidades na ponta da língua. Abaixo, detalhamos os prós e contras das principais opções previstas na legislação e praticadas pelo mercado: 

1. Fiador (Fiança Física) 

É o modelo mais tradicional e antigo do mercado. Consiste na indicação de uma terceira pessoa (o fiador) que assume a responsabilidade financeira e jurídica pelo contrato, caso o inquilino principal deixe de pagar o aluguel e os encargos. 

• Como funciona: O fiador geralmente precisa comprovar renda compatível (cerca de 3 a 4 vezes o valor do aluguel) e possuir um imóvel quitado e livre de ônus, preferencialmente na mesma cidade ou estado da locação. 

• Os desafios para a imobiliária: É cada vez mais raro encontrar pessoas dispostas a assumir esse risco por terceiros, dado o constrangimento social envolvido. Além disso, a análise de crédito e a verificação das matrículas dos imóveis do fiador tornam o processo longo, demorado e sujeito a fraudes. 

2. Caução em dinheiro 

Modalidade onde o inquilino deposita um valor antecipado, que serve como um fundo de reserva caso haja algum problema financeiro durante o contrato. O dinheiro é devolvido ao final da locação, com correções, caso não existam pendências. 

• Como funciona: A Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro a, no máximo, três meses do valor do aluguel. O montante deve ser depositado em uma conta poupança conjunta ou administrada pela imobiliária/proprietário. 

• Os desafios para a imobiliária: Para o inquilino, desembolsar três meses de aluguel à vista, junto com os custos de mudança, é uma barreira financeira gigante. Para o proprietário, três meses de garantia costuma ser um valor insuficiente para cobrir os custos reais de uma ação de despejo prolongada e eventuais danos estruturais graves no imóvel. É uma falsa sensação de segurança. 

3. Seguro Fiança Tradicional 

Produto financeiro comercializado por seguradoras tradicionais. O inquilino contrata uma apólice de seguro que tem o proprietário do imóvel como único beneficiário. 

• Como funciona: O locatário paga um prêmio (que pode ser parcelado ou pago à vista), que não é devolvido ao final do contrato. Em caso de falta de pagamento, a seguradora indeniza o locador e passa a cobrar a dívida do inquilino. 

• Os desafios para a imobiliária: Embora traga boa segurança para o proprietário, o seguro fiança tradicional costuma ter um custo elevado para o inquilino (chegando a custar mais de um e meio a dois aluguéis por ano). A esteira de aprovação das seguradoras tradicionais também costuma ser rigorosa e analógica, exigindo o preenchimento de propostas longas e envio de holerites e imposto de renda, o que atrasa a assinatura do contrato. 

4. Título de Capitalização 

O inquilino adquire um título de capitalização em uma seguradora, e este título fica atrelado ao contrato de locação como garantia. 

• Como funciona: O valor exigido costuma ser alto (muitas vezes de 6 a 12 vezes o valor do aluguel). O montante rende juros ao longo do tempo e o inquilino resgata 100% do valor atualizado no fim do contrato, se não houver dívidas. Ele também concorre a sorteios mensais promovidos pelas seguradoras. 

• Os desafios para a imobiliária: O principal gargalo é o alto poder aquisitivo exigido do inquilino para imobilizar um capital tão expressivo em um título que, historicamente, possui rentabilidade inferior a outros investimentos do mercado financeiro. 

Como a burocracia afeta os resultados da sua imobiliária? 

Como vimos, os modelos tradicionais carregam limitações claras. Mas como isso impacta a linha de fundo da sua imobiliária no dia a dia? 

1. Aumento do custo de aquisição de clientes (CAC): Seu corretor gasta tempo, combustível e esforço para captar o cliente e mostrar o imóvel. Se a venda cai na esteira de crédito por falta de garantias flexíveis, todo esse investimento é perdido. 

2. Desgaste com o proprietário: O locador não quer saber dos trâmites burocráticos; ele quer o imóvel rendendo. Demoras na aprovação geram ansiedade e quebra de confiança do proprietário no seu trabalho. 

3. Time-to-revenue lento: Quanto mais tempo leva do “sim” do cliente até a assinatura do contrato, mais a imobiliária demora para faturar a comissão. Escalar um negócio exige previsibilidade e velocidade de caixa. 

É exatamente aqui que a inserção de produtos com DNA tecnológico transforma a operação de uma administradora de imóveis. 

Fiança e Garantia Investe da Loft: a solução definitiva para destravar locações 

Se o seu objetivo é escalar o número de locações diárias, zerar a dor de cabeça da sua equipe de locação e garantir total proteção ao patrimônio dos proprietários, a tecnologia deve ser a base da sua estratégia. 

A Loft entende que o papel do corretor é fazer conexões e fechar negócios, não atuar como um despachante de papeladas. Por isso, desenvolvemos soluções financeiras sob medida para as imobiliárias parceiras, desenhadas para reduzir o atrito e aumentar a conversão. 

Em vez de perder tempo com processos manuais, ofereça a velocidade que o seu cliente moderno exige: 

A agilidade da Loft/ Fiança Aluguel 

A Fiança Aluguel da Loft é a evolução natural do mercado locatício. Focada na velocidade da jornada do usuário, ela permite que o inquilino alugue o imóvel sem fiador, de forma 100% online. 

• Aprovação expressa: Nossa esteira de análise de crédito utiliza inteligência de dados cruzados para fornecer respostas em tempo recorde. Você digita os dados do cliente e a mágica acontece. 

• Pagamento inteligente: O pagamento da garantia é feito de forma recorrente via cartão de crédito do inquilino. O grande diferencial? O modelo não compromete o limite total do cartão, cobrando apenas o valor da parcela mensal. 

• Aluguel garantido todo mês, mesmo se o inquilino atrasar 

A inteligência da Loft/ Garantia Investe 

Para clientes que possuem capital disponível, mas recusam a burocracia do fiador ou consideram o seguro tradicional um dinheiro “perdido”, a Loft oferece uma solução perfeita, a Garantia Investe. 

• Retorno financeiro real: O inquilino faz o pagamento no início do contrato, que serve como garantia para o proprietário. O grande benefício é que esse valor é resgatado pelo inquilino ao fim do contrato, corrigido financeiramente (caso não existam débitos com a imobiliária). 

• Ausência de atrito: Sem necessidade de comprovação de renda complexa ou busca por terceiros. O próprio dinheiro trabalha a favor da operação. 

• Segurança e fluidez: O proprietário tem a tranquilidade de uma garantia extremamente sólida. Para a imobiliária, o processo é gerado diretamente na nossa plataforma digital, integrando a solução ao seu fluxo de trabalho de forma intuitiva. 

Aviso de Compliance e Transparência: Reforçamos que, como em toda operação financeira estruturada visando a segurança do mercado, as contratações da Fiança Aluguel e da Garantia Investe estão sujeitas à análise prévia de crédito, além dos termos e condições específicos de cada contrato gerado. 

Como escolher a melhor garantia para cada cliente? 

Treine seus corretores para atuarem como consultores. A abordagem ideal depende da escuta ativa: 

• Para o jovem casal ou profissional em início de carreira: Eles têm boa renda, mas pouco dinheiro guardado e não querem pedir favores aos pais. A Fiança Aluguel Loft via cartão de crédito é a solução perfeita. 

• Para o executivo ou empresário transferido de cidade: Este cliente possui alta liquidez, detesta perder dinheiro em taxas sem retorno e não tem tempo para preencher dezenas de fichas cadastrais. A Garantia Investe Loft brilha aos olhos desse perfil, pois ele visualiza o retorno financeiro ao final do ciclo. 

Transforme sua imobiliária em uma máquina de fechar aluguéis 

Entender e oferecer os melhores tipos de garantias locatícias, apoiados por tecnologia de ponta, é o que vai transformar o seu time comercial em uma verdadeira máquina de conversão. Chega de perder negócios fechados nos últimos minutos por falta de aprovação cadastral ou excesso de exigências burocráticas. 

Com a parceria da Loft, a sua imobiliária simplifica drasticamente a jornada do inquilino, entrega uma segurança de nível institucional para os seus proprietários e, como consequência direta, garante a entrada de receitas com muito mais previsibilidade e velocidade. 

Pronto para modernizar as garantias da sua carteira, reduzir o tempo de vacância e assinar mais contratos esta semana?  

Conheça todas as soluções que a Loft tem para seu negócio!