Estava buscando o imóvel dos sonhos e, quando finalmente o encontrou, descobriu que o proprietário é falecido? Antes que venha uma onda de desespero com a pergunta “posso comprar imóvel em inventário?”, saiba que há maneiras de negociar bens nessa situação.
Neste artigo, vamos esclarecer como saber se um imóvel está em inventário, além de explicar como um apartamento, casa ou terreno de herança pode ser vendido. Descubra ainda o que acontece caso seja necessário pedir um alvará de venda de imóvel em inventário e como deve ser o contrato de compra e venda.
Como saber se um imóvel está em inventário
Quando perdemos um familiar, é natural que o luto nos paralise por um tempo e tenhamos dificuldade em encarar a burocracia que vem com essa perda. Especialistas orientam, no entanto, que o inventário dos bens seja feito o mais rápido possível, por se tratar de um trâmite que pode se arrastar por anos.
Há duas formas de realizar o inventário: em um cartório de notas, quando não há herdeiros menores de idade ou incapazes; e pela via judicial, caso haja herdeiros menores ou haja litígio em relação à partilha dos bens (herdeiros não estão de acordo com a divisão).
Para entender como fazer inventário de imóvel em cartório, vale saber que os herdeiros precisarão apresentar uma série de documentos e que devem dar entrada nos trâmites em até 60 dias após o falecimento do parente. O processo costuma ser finalizado entre 20 e 90 dias e é importante contar com o auxílio de um advogado durante o curso do inventário.
Mas como saber se um imóvel está em inventário? Caso os herdeiros não tenham mencionado que o bem está inventariado, é possível descobrir o nome do proprietário (no caso, o falecido) através da matrícula do imóvel em cartório. Se o nome dos herdeiros ainda não estiver lá como proprietários é porque o inventário ainda não foi finalizado.
Imóvel em inventário pode ser vendido?
Apartamentos e casas atrelados a uma herança podem ter, como benefício para o comprador, um valor de venda mais baixo. Mas é preciso ter cuidado para não cair em armadilhas. Um imóvel em inventário pode ser vendido, sim, desde que esteja claro em que estágio do inventário se está e que todos os herdeiros estejam cientes e de acordo.
A burocracia da compra e venda vai depender do tipo de inventário que está sendo feito – se judicial ou pelo cartório de notas. Se o processo corre na Justiça, a venda é mais complicada, pois exige uma autorização judicial. E como conseguir um alvará para liberar imóvel em inventário? O inventariante deve entrar com uma ordem judicial que permita a venda.
“Quando se solicita o alvará judicial, fica a cargo do juiz decidir pela liberação ou não daquela venda. Ele vai considerar se a transação é realmente necessária antes da partilha, se todos os herdeiros estão de acordo, se o valor oferecido é compatível com o praticado no mercado, entre outros pontos. Essa avaliação fica ainda mais criteriosa na existência de herdeiro incapaz”, diz o Estadão.
Conseguir um alvará pode ser um processo longo, mas é a maneira que traz mais segurança para a negociação de um imóvel de herdeiros. “Assim que o inventariante estiver com o documento em mãos, já poderá prosseguir com os trâmites de venda em cartório normalmente. E o comprador fica devidamente registrado como novo proprietário do bem”, afirma o jornal.
Caso o inventário esteja correndo no cartório de notas, o processo é mais simples, pois em média em dois meses o inventário é concluído. O ideal é aguardar a conclusão para prosseguir com a compra e venda de maneira totalmente segura.
Contrato de compra e venda de imóvel em inventário
O contrato de compra e venda de imóvel em inventário muitas vezes funciona como uma promessa de venda. Como dissemos no item anterior, se o inventário está sendo feito no cartório, o contrato de compra e venda pode ser uma forma de segurar o negócio até que o imóvel de fato possa ser vendido.
Dessa forma, devem constar no contrato, além das formas de pagamento, todos os estágios do inventário, com datas previstas para conclusão de cada etapa. O ideal é dar apenas um valor de sinal e aguardar que o inventário seja finalizado para efetivar a compra do imóvel. Você pode estabelecer uma multa caso ultrapasse a data estipulada, e lembre-se de pedir a assinatura de todos os herdeiros e de seus cônjuges no contrato.
O jornal Extra preparou um guia para evitar armadilhas em relação a imóvel em inventário no cartório (sem litígio judicial). Siga o passo a passo para verificar a idoneidade do falecido, dos herdeiros e cônjuges:
1) Estadual: solicite as certidões negativas da Fazenda Pública, Ações Cíveis e Interdições e Tutelas;
2) Federal: cheque se há alguma ação fiscal contra eles no site do STJ (www.stj.org.br);
3) Municipal: peça as certidões negativas de IPTU e de situação fiduciária na prefeitura;
4) Registro Geral de Imóveis (RGI): no cartório da região do imóvel, peça a Certidão de Ônus Reais.
Importante lembrar que, qualquer que seja a via do inventário, é preciso registrar os bens antes de vendê-los, se já não forem registrados. Do contrário, os herdeiros estarão vendendo apenas a posse do imóvel, por exemplo, e não a propriedade. É o mesmo que acontece com imóvel vendido antes do inventário – quem compra não se torna proprietário, tem apenas a posse.
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