Negociar a compra de um imóvel direto com o vendedor facilita a conclusão do negócio ou o torna mais arriscado? Na Loft, acreditamos que a parceria com corretores de imóveis em todas as negociações evita problemas, por isso a empresa recomenda sempre contar com a intermediação de um profissional. Ainda assim, algumas pessoas optam por fazer a negociação direto com o vendedor.
Neste artigo, vamos explicar como funciona a compra de um imóvel direto com o proprietário e quais são os cuidados necessários para que essa transação não se transforme em um pesadelo.
Primeiro, vamos falar sobre o principal motivo que leva vendedores e compradores a decidirem tentar uma venda particular: evitar a taxa de corretagem. Normalmente, a comissão do corretor é paga pelo vendedor e representa uma porcentagem do valor do imóvel – de acordo com o CRECI-SP, esse índice varia entre 6% e 8% do montante de venda do imóvel. Então, para o comprador não faz nenhuma diferença? A princípio, não.
É possível que o vendedor esteja disposto a diminuir o valor de venda do apartamento para conclusão rápida do negócio na transação particular, mas essa não é a regra. Os descontos costumam ser concedidos apenas quando o pagamento é à vista. No entanto, hoje em dia é improvável que o comprador tenha juntado todo o valor de um imóvel e o financiamento imobiliário ainda é a opção mais comum.
Para o proprietário, uma dificuldade comum encontrada na opção pela venda direta é o longo período de ociosidade do imóvel. Sem um corretor de imóveis os períodos de negociação podem se estender a longos meses de custos, cujos valores podem inclusive sobrepor àqueles investidos na porcentagem paga a um corretor de imóveis profissional afim de acelerar a venda.
É possível se proteger na compra direta com o proprietário?
Especialmente em casos de financiamento, o ideal é que o comprador peça ajuda jurídica a um advogado ou procure a consultoria de um corretor de imóveis. É a esses profissionais que você pode recorrer, por exemplo, quando tiver que analisar tecnicamente a certidão do imóvel de seu interesse e também para redigir o contrato de compra e venda. Na compra direta com o proprietário é primordial ter aconselhamento jurídico para não ser passado para trás.
O investidor imobiliário Rodolfo Senra, sócio-fundador da BRIO Investimentos e docente da UniSecovi, conta que recentemente desistiu de uma casa ao analisar a documentação e descobrir alguns problemas. Isso porque, há 10 anos, o terreno que abrigava a propriedade esteve vinculado a uma pessoa que tem uma dívida de ISS de R$ 10 milhões e bens arrolados.
“O risco está na transação de venda dessa pessoa para quem comprou dele, que era quem nos venderia o imóvel. Tudo poderia ser anulado. Tem alguns riscos legais em imóveis que já passaram na mão do mercado e que o comprador tem que tomar cuidado”, alerta.
Neste ponto, a presença do corretor de imóveis também faz toda a diferença. O profissional está acostumado a lidar com a burocracia do mercado imobiliário e tem facilidade para entender todos os trâmites envolvidos, o que pode evitar uma perda irreparável. Transações feitas com ajuda especializada se tornam um investimento, e não um prejuízo.
5 pontos de atenção ao comprar imóvel direto com proprietário
O processo de comprar um apartamento com o vendedor é complexo e é preciso muita atenção para que seja concluído sem problemas. Para ajudar nessa tarefa, montamos uma lista de cuidados ao comprar imóvel direto com proprietário:
1) Imóvel mais caro que outros na mesma região
Tratar imóvel direto com o proprietário exige paciência também fora do campo burocrático dos cartórios e bancos. Isso porque o apartamento ou a casa pode estar sendo anunciado e precificado sem ajuda profissional e, sendo assim, geralmente por um preço maior do que o valor real. Se você não tiver a consultoria especializada de um corretor de imóveis, pode acabar pagando um preço mais caro do que o mercado.
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2) Atenção à documentação do proprietário
Vamos à parte burocrática. Depois de achar o imóvel, você descobre que é compra direta com o proprietário, então, vai precisar checar toda a documentação dele. Nos casos em que há a intermediação de um corretor de imóveis, a etapa da documentação é toda resolvida por esse profissional. Na negociação direta com o vendedor, você terá que solicitar os documentos.
Nesse caso, é necessário solicitar ao proprietário as cópias da carteira de identidade, do CPF e da certidão de estado civil, além das certidões negativas de ações na Justiça Federal (retiradas no site do Conselho Nacional de Justiça); ações cíveis (retirados no site do Tribunal de Justiça de cada estado, no caso de São Paulo clique aqui); Interdição, tutela e curatela (retirada no cartório regional); ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da Fazenda estaduais, no caso de São Paulo clique aqui); protesto de títulos (retirada em cartório).
Caso o vendedor seja comerciante, ele deverá apresentar também as certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais; quanto à dívida ativa da União; CND/INSS. Todas podem ser retiradas no site do Ministério da Economia. Solicite ao proprietário, ainda, cópia do comprovante de abertura de conta onde o crédito oriundo do financiamento e do FGTS será recebido.
3) A documentação do imóvel está em dia?
Depois de pedir toda a documentação do proprietário, é hora de solicitar a papelada referente ao imóvel. Vai ser preciso requisitar uma cópia autenticada da escritura, para comprovar dados básicos sobre a propriedade e sobre o vendedor, e também a matrícula do imóvel contendo uma certidão de ônus reais. Este segundo documento é uma espécie de raio-x do imóvel, no qual consta um número próprio e os registros de todas as mudanças feitas nele.
A maneira de levantar a matrícula varia de região para região. É possível pedir o número do imóvel na prefeitura da cidade, no cartório regional onde o imóvel está registrado, nas contas de luz e água, no IPTU ou até em sites. O Registradores, por exemplo, atende aos estados do Pará, Rondônia, Pernambuco, Espírito Santo, Rio de Janeiro, São Paulo e Santa Catarina.
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Na matrícula, você vai encontrar informações do registro do imóvel e da escritura, as averbações, se há dívidas, a localização exata, descrição das características e o nome dos antigos e atual proprietário. Mas, atenção, é possível que nem toda matrícula contenha as informações que deveriam estar registradas nela.
Além de levantar a matrícula do imóvel é preciso que você veja se há dívidas de IPTU. O imposto é cobrado pela Prefeituras de cada cidade no início de cada ano. Quem não paga o IPTU é submetido à multa moratória de 0,33% ao dia, a partir do dia seguinte ao vencimento da parcela, até atingir o limite de 20%. A dívida não paga é inscrita na dívida ativa do Município e pode levar o imóvel a leilão caso não seja feita a quitação ou uma renegociação da dívida.
Moradores da cidade do Rio de Janeiro podem seguir uma dica da Prefeitura. Para saber se o imóvel tem dívida de IPTU, é possível consultar débitos na Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica junto a um dos Postos de Atendimento ou pela internet.
Há casos em que o próprio vendedor apresenta esta certidão. Para descobrir se o documento que mostra possíveis dívidas do imóvel é verdadeiro e realmente tomar todos os cuidados na negociação particular, consulte o site que a Prefeitura do Rio criou para isso.
Outros componentes da documentação que você deverá levantar são o Habite-se, que vai comprovar a regularidade do imóvel, e a planta do imóvel pela prefeitura. Ela pode ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto da construtora. Verifique se o profissional responsável está registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea).
O imóvel está financiado? Você vai precisar, então, levantar também essa papelada, não apenas sobre a propriedade, mas também sobre o banco onde está o financiamento. No caso da Caixa Econômica Federal, é possível acessar o site.
4) Há dívidas de condomínio? Exija os comprovantes
Como já mencionamos, a lista de burocracia na compra de imóvel direto com o proprietário é extensa. Contar com ajuda especializada, como uma imobiliária ou corretor de imóveis, auxilia bastante na ‘missão documentação’ que, infelizmente, não chegou ao fim com a papelada de matrícula do imóvel e dos documentos pessoais de vendedores e compradores.
Na lista dos cuidados ao comprar imóvel direto com proprietário consta ainda pedir uma declaração de inexistência de débitos condominiais. Veja com o antigo dono se possíveis dívidas cairão sobre os novos moradores. Este documento deve ser retirado com o síndico do condomínio ou com a administradora do imóvel. Verifique ainda se as contas de água, luz e gás estão em dia.
Achou algum problema? Consulte aquele advogado especialista em Direito Imobiliário. Ainda não fez contato com ele? Pois marque o encontro logo. A compra direta com o proprietário exige mesmo muitos cuidados. Afinal, você está nadando (quase) sozinho em um mar de trâmites legais.
5) Elaboração de um contrato detalhado
Após analisar a matrícula e a situação fiscal, você decidiu que o apartamento de fato vale a pena e vai seguir tratando o imóvel direto com o proprietário. É hora, então, de ir para uma das etapas finais: a elaboração de um contrato bem detalhado.
Como já mostramos aqui no blog, converse com o vendedor sobre todas as características do imóvel, para que você tenha conhecimento completo da residência, evitando, assim, imprevistos.
Como funciona a compra de imóveis com a Loft
Como comprar um imóvel direto com o proprietário é trabalhoso e exige muita atenção, muita gente prefere, com razão, evitar a modalidade. Para auxiliar compradores e vendedores durante todo o processo, a Loft conta com corretores de imóveis parceiros, preparados para sanar todas as dúvidas dos envolvidos no negócio.
O comprador conta com o auxílio de um corretor e com a expertise do time jurídico interno da Loft para cuidar de toda a documentação, sem custos extras.
O portfólio da Loft oferece imóveis diversos e em todas as faixas de preço. Confira nossos apartamentos à venda e acompanhe as principais informações sobre mercado imobiliário no blog da Loft!
