A negociação de um imóvel deve seguir algumas etapas, sendo boa parte delas relacionadas a documentação. O contrato de compra e venda, por exemplo, aparece tanto em negócios que envolvem ajuda de um corretor ou imobiliária, quanto em acordos direto entre proprietário e comprador. Neste último caso, ainda é comum no Brasil que se registre a negociação através de um contrato de gaveta.
Esse trâmite, porém, quando feito sem total atenção e cuidado, se torna um processo muito arriscado para ambas as partes.
Preparamos este artigo para explicar o que é contrato de gaveta, como funciona esse documento e quais são os riscos de fechar negócio direto com o proprietário. Assim, você pode se preparar caso surja uma oportunidade de negociação nesses termos.
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta se dá quando a negociação de um imóvel é feita diretamente entre proprietário e comprador, sem que seja feita qualquer outra documentação oficial. Esse tipo de contrato começou a se popularizar no Brasil na década de 1980, quando houve restrições na concessão de crédito imobiliário e ficou muito caro comprar um imóvel pelas vias tradicionais, como financiamento bancário.
Assim, compradores e vendedores passaram a documentar o negócio através do contrato de gaveta, sem registro em instituições financeiras ou em cartório. O comprador tinha o valor de entrada, mas não conseguia crédito para o restante. O vendedor, então, combinava como seria o pagamento e isso era registrado em um contrato entre eles.
Como funciona contrato de gaveta?
Para entender como funciona o contrato de gaveta, é importante ter sempre em mente de que se trata de um instrumento particular, feito apenas entre duas partes: vendedor e comprador. E por que é apenas um instrumento particular? Sem o conhecimento público sobre o contrato, como cartórios e bancos, o documento vale apenas entre as partes envolvidas.
Mas como fazer um contrato de gaveta de imóvel e para que ele serve atualmente? Para ter mais segurança na negociação, o contrato de gaveta pode ser utilizado como uma primeira etapa da transição do bem, como um contrato de compra e venda. Nele devem constar todas as características do imóvel, assim como detalhes sobre pagamento, entrega de chaves e sobre quando será feita a mudança de titularidade.
É importante olhar para esse tipo de contrato como apenas uma das etapas, pois, como o nome sugere, o contrato de gaveta é algo feito para ficar guardado na gaveta de casa. O documento não tem validade em relação à propriedade de um imóvel, como a escritura pública e o registro no cartório.
No entanto, o contrato entre vendedor e comprador ainda é bastante difundido no Brasil, em geral devido a dificuldades em conseguir financiamento imobiliário por estar com o nome atrelado a serviços de proteção ao crédito (SPC) ou não conseguir comprovar renda. Apesar de popular, o contrato de gaveta reúne muitos riscos, como detalhamos a seguir.
Qual o risco do contrato de gaveta?
Agora que já sabe o que é contrato de gaveta, é fundamental compreender quais são os riscos. De forma direta, há muito mais do que um risco em transações desse tipo, e é preciso atenção total caso deseje fechar negócio em um imóvel nesses termos.
Riscos para o comprador
- O vendedor pode agir de má fé e vender duas vezes o mesmo imóvel;
- O verdadeiro proprietário do imóvel ser outra pessoa, e não o vendedor com quem você fechou o contrato de gaveta;
- O vendedor pode deixar dívidas atreladas ao imóvel, como IPTU e condomínio em atraso;
- Sem nome na escritura, o comprador não pode usar o imóvel como garantia em empréstimos ou ser fiador em aluguel;
- Ao final do pagamento, o vendedor não passar o imóvel para o nome do comprador por meio da escritura pública;
- O vendedor falecer durante o financiamento particular e o comprador ficar com o imóvel preso a um processo de inventário dos herdeiros.
Riscos para o vendedor
- Da mesma forma, o comprador pode fazer dívidas relacionadas ao imóvel e, se o nome do vendedor ainda consta na escritura, é ele quem será obrigado por lei a arcar com os valores;
- O comprador deixar de pagar o financiamento particular acordado no contrato de gaveta.
Para evitar a venda dupla ou tripla do bem, é necessário fazer uma averbação na matrícula do imóvel em cartório. Nos outros casos, se não houver acordo amigável entre as partes, pode ser necessário acionar a Justiça.
Como regularizar contrato de gaveta
Primeiro, a boa notícia é que há como regularizar contrato de gaveta. Se o contrato foi redigido de forma completa, lá irão constar o modo de pagamento, valor das parcelas e, ao fim do financiamento particular, como será feita a mudança de titularidade do imóvel.
Transferir o imóvel do nome do vendedor para o nome do comprador é fundamental para regularizar a situação do bem. Isso acontece através da escritura pública de compra e venda, que é um ato obrigatório para a transferência de imóveis negociados a partir de 30 salários mínimos. Com a escritura pública em mãos, faça o registro da transação na matrícula do imóvel.
Como anular um contrato de gaveta
E o que acontece com descumprimento de contrato de gaveta? Há como anular um contrato de gaveta? Atualmente, a jurisprudência já consegue solucionar casos em que as partes não estão mais de acordo com o contrato de gaveta. Por exemplo, se o comprador quer anular o contrato e o vendedor não concorda, será preciso entrar na Justiça para resolver a questão.
