Alguns quesitos acabam derrubando o potencial de venda do seu apartamento e frustrando as expectativas de valor que você tinha projetado. Entenda mais sobre eles e quando é possível reverter essa situação.
4 fatores que podem prejudicar o valor do seu imóvel
Antes de mais nada, é preciso ter um valor factível em mente. Um dos grandes empecilhos deste momento é justamente a escolha irreal de preços, seja por envolvimento emocional ou falta de conhecimento de mercado. Isso pode fazer com que a venda, que por si só pode levar um ano e meio, seja ainda mais lenta.
Para proprietários que querem evitar decepções, um bom conselho é “nunca basear o preço de pedida do imóvel em portais de anúncios ou boatos de vendas em seu prédio”. Essas palavras são de Gustavo Piersanti, do time de aquisições da Loft.
Vale lembrar que o prazo para vender também pode prejudicar o valor. Quanto mais pressa, pode ser que seja necessário abrir mão do valor desejado para um preço mais baixo e mais atrativo.
Todos os anunciantes que optam por utilizar o site da Loft ganham auxílio na hora de precificar seus imóveis através da Estimativa Loft, uma ferramenta que se baseia no histórico de venda do site, nas matrículas disponíveis da cidade e em valores efetivos de apartamentos similares ao seu para garantir que a sua precificação está de acordo com o praticado pelo mercado.
Lembrando que a decisão final sobre os valores fica a cargo dos proprietários e a ferramenta fornece apenas uma sugestão de precificação. Mesmo após o anúncio é possível modificar esses valores no site.
A avaliação é que a indicação de valores baseada no legado do mercado diminui consideravelmente o tempo de espera até a efetivação de uma venda.
Com tantas variáveis em jogo e um mercado tradicionalmente pouco transparente, Gustavo Piersanti, do time de aquisições da Loft, indica, em caso de dúvidas, buscar ajuda profissional de corretores de imóveis.
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Pois então vamos aos fatores mais comuns que podem puxar o valor do seu apartamento para baixo na hora de uma venda:
1) Mau Estado de conservação
O estado de conservação – marcenarias, instalações elétricas e pisos de áreas molhadas e secas, etc. – é o principal fator prejudicial de valor de imóvel, de acordo com Gustavo. “De forma secundária temos outras características, como vistas emparedadas, baixa luminosidade, má conservação do condomínio e localização. Somadas, elas não contribuem na hora da precificação”, continua.
Reformas valorizam o imóvel à venda?
Uma camada de tinta fresca é essencial, mas conduzir reformas extensas com a venda de um imóvel em vista pode não ser um investimento tão certeiro. Consertar infiltrações e retirar o mofo e a sujeira, no entanto, são sempre ações úteis para melhorar o estado de conservação.
Segundo a corretora Márcia Midori, o resto depende do custo da obra e do preço do imóvel. Primeiro, é preciso ter aquele valor de venda realista para, em seguida, deduzir os custos da intervenção prevista e checar se haverá lucro no fim. Como as obras podem ser mais caras e longas do que o previsto, é difícil ter certeza de que aquilo funcionará. “O preço fica em aberto”, explica Márcia.
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2) Falta de Conforto acústico
Morar em um centro urbano significa dividir seu espaço visual e sonoro com muitas outras pessoas em inúmeras outras atividades. Como a casa é um lugar de descanso e relaxamento, a falta de conforto acústico pode fazer toda a diferença – e não raro ser motivo para mudanças.
Segundo a Organização Mundial de Saúde (OMS), a perturbação sonora pode ter efeitos adversos na saúde de seres humanos, que vão de perda de audição à interferência no sono, estresse e aumento de pressão arterial. Por isso, o nível de conforto acústico pode interferir, sim, no valor de venda de um imóvel.
Lembre-se não só dos barulhos ocasionais como também dos barulhos inerentes à região, como a proximidade de uma via movimentada em que o trânsito (e as buzinas) são comuns ou aeroportos. Isso é um incômodo em maior ou menor grau dependendo do comprador, e da infraestrutura do apartamento (como se tem janelas anti ruídos), mas deve estar no seu radar na hora de definir o valor do seu imóvel.
Que nível de ruído é considerado prejudicial?
Há diversas legislações federais, estaduais e municipais sobre poluição sonora e que determinam o que pode e não pode ser feito, quando e a que horas, qual é o nível máximo de decibéis permitidos e etc. Tem motivo: qualquer um que já tenha passado um tempo ao lado de uma obra de grande porte ou de um bar barulhento sabe quão desagradáveis esses momentos podem ser.
É bem verdade que esses números não são sempre seguidos à risca. É aí que entra a importância de ter a informação em mãos para fazer uma reclamação embasada: de nada adianta reclamar para autoridades se o barulho, embora inconveniente, estiver dentro das regras.
E que nível de ruído é considerado prejudicial? Em São Paulo, a Lei de Zoneamento municipal dispõe os seguintes limites:
- Zonas residenciais: máximo de 50 decibéis (dia) e 45 decibéis (noite)
- Zonas mistas: máximo de 55 decibéis (dia) e 45 decibéis (noite)
- Zonas industriais: máximo de 65 decibéis (dia) e 55 decibéis (noite)
Para fazer uma denúncia, é preciso ligar para o SAC 156 ou visitar a Subprefeitura do local e oferecer seus dados pessoais, assim como informações sobre o acontecimento.
3) Poluição visual
Você abre a janela e, a poucos metros de distância, está a sala de seu vizinho em outro prédio? Isso pode afetar o valor do imóvel. Outras possíveis consequências da poluição visual incluem menor índice de luminosidade e circulação de ar, que também diminuem o valor.
Via de regra, quanto mais desimpedida a vista, melhor ela é, o que naturalmente privilegia andares altos. A avaliação da poluição visual deve ser feita caso a caso. Preste especial atenção na vista da sala e dos dormitórios.
4) Obras na vizinhança
Uma cidade como São Paulo está sempre mudando, crescendo, subindo. No curto prazo, uma obra (ou anúncio de obra futura) pode ser tanto positiva quanto negativa, a depender dos resultados, duração e proximidade.
“Novas construções de estações de metrô e bons comércios para lazer podem influenciar positivamente o preço”, fala Gustavo. “Negativamente, vejo a construção de novos empreendimentos vizinhos, que podem acarretar na perda de vista do imóvel e causar também uma baixa luminosidade no mesmo.”
Na prática? Um shopping subindo a um quarteirão de casa pode ser uma boa notícia para o preço futuro, visto que traz praticidade e valoriza a região, mas sua construção pode atrapalhar a rotina – e isso pode afetar o preço naquele momento.
Caso seja uma obra que valorize a região em um futuro próximo, uma solução é buscar investidores como potenciais objetivos da sua venda, afinal, neste nicho é comum que se faça investimentos em longo prazo.
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