Você já ouviu falar de imóvel foreiro? O nome complicado significa uma particularidade que esses imóveis têm no que diz respeito à sua propriedade, e é preciso ficar bastante atento se você pretende comprar ou vender um imóvel que se enquadra nessa categoria.
Por isso, vamos explicar neste artigo a definição de imóvel foreiro, suas características, as taxas necessárias para ocupar um deles e os valores que precisam ser pagos para comprar ou vender um imóvel foreiro.
O que é imóvel foreiro?
Um imóvel foreiro é aquele em que o proprietário e quem detém os direitos sobre ele são duas pessoas ou entidades diferentes. Isso quer dizer que o imóvel está sob controle de uma pessoa, mas essa mesma pessoa – que pode ocupá-lo, alugá-lo, vendê-lo – não é a dona do imóvel perante a lei. Segundo a Agência Brasil, 300 imóveis em todo o país estão sob o regime do foro.
Para administrar o imóvel e agir como se fosse a dona do espaço, é comum que essa pessoa ou empresa precise pagar uma série de impostos específicos ao proprietário, que geralmente são a União, os Municípios ou uma instituição, como a Igreja Católica. Ou mesmo a antiga Família Real, que detém a propriedade de vários terrenos na cidade de Petrópolis, no Rio de Janeiro, conhecida como “a cidade imperial”.
Alguns dos impostos que devem ser pagos nesse caso são a taxa de foro e o laudêmio, além da taxa de ocupação. Vamos falar deles com mais detalhes a seguir.
O que é taxa de foro?
A taxa de foro é um dos impostos que devem ser pagos ao proprietário do imóvel foreiro. Trata-se de um valor pago anualmente aos titulares dos terrenos (os proprietários dos imóveis foreiros), e equivale a 0,6% do valor atualizado do imóvel.
Além dela, existe ainda a taxa de ocupação, que é paga em outra situação: quando o morador do imóvel não tem nenhum domínio sobre ele, sendo que o proprietário detém 100% da posse. A taxa é anual, e equivale a 2% do valor do imóvel, para contratos até 30 de setembro de 1988, e a 5% para contratos posteriores.
A grande diferença entre as taxas de foro e de ocupação está no tipo de contrato, que respeita a ocupação do imóvel no momento em que as terras foreiras foram demarcadas. Nos caso do foro, os titulares se encontravam nas terras antes da demarcação do terreno pelo seu proprietário – a União, por exemplo. Nos contratos de ocupação, a área estava desocupada quando foi demarcada.
Há ainda o chamado laudêmio, um valor de 5% sobre o preço atualizado do imóvel que é cobrado sobre transações envolvendo imóveis foreiros. Ele é regido pelo Decreto-lei 9760/46, e funciona segundo uma lógica parecida com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – deve ser pago antes do registro da escritura do imóvel.
Quem paga o laudêmio é o vendedor do imóvel, segundo o Código Civil de 2002 (artigo 2.038). No entanto, é comum que haja um acordo entre as partes envolvidas para que quem compra o imóvel assuma esses valores.
O que é terreno foreiro?
O terreno foreiro é aquele no qual vigora o foro: seus imóveis e lotes têm um proprietário que pode ser a União, a Igreja, um Município, e esse proprietário é diferente daquela pessoa que ocupa e tem o direito de posse sobre os imóveis ou lotes de terra situados dentro desse terreno.
Um exemplo bem claro são os terrenos costeiros de propriedade da União, demarcados segundo uma lei de 1831. Na ocasião, o Império definiu que são terras da Marinha aquelas situadas a uma faixa de 33 metros a partir do nível máximo da maré alta. Esses terrenos podem ser ocupados, mas são de propriedade do governo por questões estratégicas de defesa e para garantir o livre acesso da população ao mar.
Já o aforamento significa outra coisa. Ele ocorre quando há uma liberação do pagamento do foro por parte do proprietário do imóvel. Normalmente, é estipulado um prazo para a extinção do pagamento, que varia conforme o acordo entre instituição/entidade proprietária do imóvel e seu ocupante.
Como funciona a certidão de autorização de transferência de imóvel foreiro?
A Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT) é o documento que autoriza a compra de um imóvel foreiro mediante o pagamento do valor do laudêmio, que já mencionamos neste texto.
Para dar entrada nessa certidão, o comprador ou o vendedor do imóvel devem procurar o Serviço de Patrimônio da União (SPU), que administra terrenos foreiros, com um contrato de compromisso de compra e venda assinado. A partir daí, é preciso pedir a apuração do valor total do laudêmio e a emissão da guia de pagamento.
Após o pagamento do valor devido, a União deve emitir a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), que autoriza a transferência da propriedade. O montante arrecadado fica nos cofres da União, o Tesouro Nacional. A emissão do CAT é feita online, no site do Ministério da Economia.
Como saber se o imóvel é foreiro à União?
Para saber se o imóvel é foreiro à União, você deve procurar o Serviço de Patrimônio da União (SPU) e verificar a situação da propriedade.
