O poder de compra do brasileiro no mercado imobiliário

Comprar uma casa não é apenas adquirir um bem. Ter essa possibilidade está associado ao acesso a condições de melhor qualidade de vida, como privacidade, segurança e entretenimento.

A acessibilidade habitacional envolve múltiplas dimensões que vão da disponibilidade de crédito imobiliário, à conjuntura macroeconômica – como taxa de juros básica, mercado de trabalho e renda – e aos preços ofertados dos imóveis. São diversos os agentes envolvidos nessa que é uma das compras mais complexas para as famílias.

Via de regra, pessoas que buscam comprar imóveis precisam de crédito imobiliário. É importante destacar que 20% do valor do imóvel é o montante mínimo de entrada no financiamento exigido pela maior parte dos bancos.

Outro número relevante é a parcela da renda que ficará comprometida com o pagamento do empréstimo. Por lei, o tomador de crédito não pode comprometer mais que 30% da sua renda. Essa não é uma regra apenas do mercado imobiliário brasileiro, também é aplicada em países como Austrália e Canadá. A ideia é evitar pressão excessiva sobre o orçamento com um único bem, evitando, de alguma forma, possíveis calotes.

É comum na experiência internacional a criação de indicadores que tentam capturar a condição de acessibilidade aos imóveis. A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) recentemente divulgou os resultados dos “Indicadores de Affordability” – termo em inglês que significa poder “capacidade de compra” é bastante utilizado no ambiente de negócios imobiliários especializados.

O principal indicador é o Tamanho Acessível do Imóvel, que avalia quantos metros quadrados tem o imóvel que pode ser financiado comprometendo 30% da renda domiciliar de determinada família – quanto menor o indicador, pior a acessibilidade do brasileiro ao mercado imobiliário.

Na média nacional, os resultados para o quatro trimestre de 2021 apontam que a renda média das famílias brasileiras é suficiente para financiar um imóvel de 56,2m². Na comparação com o terceiro trimestre de 2021, há uma queda relativa de 2,9% e no acumulado dos últimos 12 meses o recuo chega a 5%.

Considerando apenas as 16 capitais avaliadas pelo levantamento, o imóvel acessível é ainda menor, com média de 34,4m² no quarto trimestre do ano passado. Isso representa uma redução de 9,8% em relação ao trimestre anterior. No acumulado de 12 meses a redução no tamanho dos imóveis é de 2,8%.

Indicador de Imóvel Acessível

Esses resultados apontam para uma piora no acesso das famílias de renda média à casa própria. A diferença entre os dois indicadores pode ser explicada pelo custo de vida elevado nas capitais brasileiras quando comparado aos municípios do interior de seus respectivos estados. Isso acontece por causa da escassez de terrenos nas capitais, elevando o valor dessas áreas e restringindo a oferta agregada de imóveis para todas as classes socioeconômicas.

Nos resultados do quarto trimestre de 2021, todas as capitais avaliadas apresentaram queda no Indicador de Imóvel Acessível, sendo Salvador (-17%), Florianópolis (-13%) e Curitiba (-12%) as cidades que apresentaram as maiores taxas de queda quando comparadas ao terceiro trimestre de 2021.

No acumulado do ano, os maiores recuos são observados em João Pessoa (-39,9%), Florianópolis (-21,1%) e Manaus (-18,7%).

Já os municípios de Porto Alegre (+3,8%), São Paulo (+3,1%) e Belo Horizonte (+2,8%) apresentaram as maiores altas no indicador na comparação do mesmo período. Mesmo para essas cidades, o indicador de tamanho de imóvel acessível aponta para uma perda de capacidade de acesso por parte das famílias brasileiras, tanto na média nacional quanto na média das capitais, na comparação entre o terceiro e quarto trimestre.

Indicador de Imóvel Acessível

Isso não significa, necessariamente, que o ambiente de negócios esteja se tornando desfavorável a ponto de reverter o indicador de acessibilidade nas capitais citadas. Embora se observe uma conjuntura de redução do indicador de affordability, é preciso continuar acompanhando esses mercados locais.

Esses resultados observados no último trimestre do ano passado refletem a elevação da taxa de juros do financiamento imobiliário – respondendo às elevações da taxa básica de juros SELIC –, a inflação setorial capturada pelo preço médio dos imóveis tanto nos estados quanto nas capitais e a redução da renda média do brasileiro.

Indicador de Imóvel Acessível

Por ora, a renda média das famílias nas capitais vem crescendo e desempenha efeito positivo no indicador de acessibilidade. Enquanto para famílias de renda média o indicador é de 34,3 m², para os 10% mais ricos o indicador chega a 119,8 m².

Nas estratégias de composição de portfólio das imobiliárias, uma alternativa é explorar tipologias e localizações que atraiam faixas de renda menos sensíveis ao efeito de juros e inflação. Outra possibilidade é explorar imóveis elegíveis ao programa Casa Verde Amarela, que contam com descontos e, por consequência, elevam a acessibilidade das famílias com faixas de renda mais baixas.

Em época de aperto orçamentário e dificuldades macroeconômicas, ler o ambiente de negócios e fazer escolhas pautadas em dados e em experiências torna-se de suma importância para resultados mais promissores.

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