- Bairros valorizados, como Três Figueiras, Jardim Europa e Moinhos de Vento têm o preço médio anunciado 20% acima do valor recomendado.
A startup do mercado imobiliário Loft lança hoje um novo estudo que mostra a diferença entre o preço anunciado e o recomendado para imóveis à venda em Porto Alegre. O estudo visa ajudar consumidores e imobiliárias a encontrarem um equilíbrio de preços mais rapidamente, acelerando o fechamento dos negócios.
O Índice de Preço Real compara os preços nas principais plataformas digitais com os valores recomendados por meio de inteligência artificial, em 72 bairros da capital gaúcha. A startup utiliza para isso sua Calculadora de Preços, uma ferramenta de machine learning/IA treinada com 5 milhões de anúncios de transações de venda.
Nesta primeira edição do Índice de Preço Real, os bairros com as maiores diferenças entre os preços anunciados e os recomendados são Serraria (onde os anúncios estão 41,24%% acima do recomendado), Cascata (28,94%) e Vila João Pessoa (22,91%). O desajuste médio na cidade é de 14,45%.
Os bairros que possuem os preços de m2 recomendados mais altos são Três Figueiras (preço do m2 recomendado em R$ 10.355, número 22,32% acima da média dos anúncios), Jardim Europa e Moinhos de Vento (veja tabelas completas abaixo).
“Uma das grandes dificuldades no mercado imobiliário é definir o preço ajustado para o imóvel, o que encurtaria o tempo até que o negócio fosse fechado. O Índice de Preço Real visa ajudar nesse processo de precificação”, afirma o gerente de dados da Loft Fábio Takahashi. “Mas, claro, vale ressaltar que estamos falando de médias dentro dos bairros. Podem haver imóveis mais ajustados, outros menos. Mas a informação é valiosa tanto para mostrar o preço que em geral o mercado realmente está absorvendo, quanto para o quanto ele está distante do que está sendo anunciado.”
O diferencial do novo índice é que ele mostra o preço médio de venda recomendado –outros levantamentos no mercado se baseiam apenas nos valores dos anúncios.
Nos bairros onde o índice seja maior, a tendência é que haja maior margem de negociação. Já onde o índice seja próximo de zero significa que os compradores vão ter menos poder de negociação.
Índice de Preço Real – bairros com a maior diferença entre anúncios e recomendados
| Bairros | IPR abril (diferença entre recomendação média e anúncios) | Preço do m2 recomendado – abr.2024 |
|---|---|---|
| Serraria | 41.24% | R$2,952.20 |
| Cascata | 28.94% | R$3,969.32 |
| Vila João Pessoa | 22.91% | R$6,126.86 |
| Três Figueiras | 22.32% | R$10,354.60 |
| Moinhos de Vento | 21.73% | R$7,239.94 |
| Jardim Europa | 21.65% | R$10,241.93 |
| Bela Vista | 18.20% | R$6,936.73 |
| Farrapos | 17.64% | R$3,510.51 |
| São Sebastião | 17.31% | R$4,211.91 |
| Rio Branco | 17.21% | R$6,101.88 |
| Boa Vista | 17.15% | R$6,949.14 |
| Jardim Lindóia | 17.04% | R$5,191.67 |
| Cidade Baixa | 16.45% | R$5,315.46 |
| Mont’serrat | 16.35% | R$7,028.74 |
| Tristeza | 16.13% | R$6,002.99 |
| Auxiliadora | 15.89% | R$6,203.22 |
| Bom Fim | 15.87% | R$5,192.59 |
| Petrópolis | 15.70% | R$6,567.13 |
| Jardim do Salso | 15.56% | R$6,244.48 |
| São José | 15.36% | R$4,415.25 |
Índice de Preço Real – bairros com preço do m2 mais valorizados
| Bairros | Preço do m2 recomendado – abr.2024 (em R$) | IPR abril | Variação % preço m2 (jan-abr) |
|---|---|---|---|
| Três Figueiras | R$10,354.60 | 22.32% | -2.28% |
| Jardim Europa | R$10,241.93 | 21.65% | 0.00% |
| Moinhos de Vento | R$7,239.94 | 21.73% | 0.89% |
| Mont’serrat | R$7,028.74 | 16.35% | -1.93% |
| Boa Vista | R$6,949.14 | 17.15% | -2.47% |
| Bela Vista | R$6,936.73 | 18.20% | -2.82% |
| Passo D’areia | R$6,735.40 | 14.98% | 0.00% |
| Petrópolis | R$6,567.13 | 15.70% | -1.23% |
| Praia de Belas | R$6,336.51 | 15.24% | -2.75% |
| Vila Assunção | R$6,288.48 | 12.45% | -0.80% |
| Jardim do Salso | R$6,244.48 | 15.56% | 1.66% |
| Auxiliadora | R$6,203.22 | 15.89% | 0.82% |
| Vila Joao Pessoa | R$6,126.86 | 22.91% | 1.54% |
| Rio Branco | R$6,101.88 | 17.21% | 0.43% |
| Belém Novo | R$6,060.14 | 1.42% | 2.74% |
| Tristeza | R$6,002.99 | 16.13% | -1.45% |
| Jardim Botânico | R$5,913.08 | 14.16% | -0.39% |
| Menino Deus | R$5,868.98 | 15.23% | -2.37% |
| Higienópolis | R$5,868.06 | 14.93% | -0.64% |
| Centro | R$5,769.24 | 8.90% | 0.32% |
METODOLOGIA
Para a construção do índice, são analisados mensalmente cerca de 350 mil anúncios ativos de venda publicados nos principais portais do mercado em Porto Alegre. Além disso, também utilizou-se o modelo de precificação da Loft, treinado com mais de cinco milhões de anúncios de venda para estimar os preços praticados pelo mercado de locação.
Os anúncios são agrupados de acordo com os bairros que estão localizados. Em seguida, estima-se o valor recomendado para cada um dos apartamentos. Com o preço anunciado e o preço estimado pelo modelo, é calculada a diferença percentual entre os dois.
A metodologia tem uma importante diferença para o Índice de Preço Real em São Paulo, pois para aquele mercado há uma base pública com dados de preços transacionados –o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), da Prefeitura de São Paulo.
Como não há informação semelhante na base de Porto Alegre, utilizou-se machine learning/IA para se calcular o preço recomendado.
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