Lucro imobiliário: veja como calcular e o impacto no imposto de renda

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29 de agosto de 2020

Autor Time Loft
Atualizado: 24 de junho de 2022 9 min de leitura
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Conhecer todo o processo de compra e venda de imóveis, incluindo o que são impostos como o lucro imobiliário, é importante para se planejar financeiramente e evitar negociações prejudiciais

Ao entrar em um processo de compra e venda de imóveis, é importante saber o que é lucro imobiliário, como é calculado e o imposto que incide sobre ele. Por isso, neste artigo, vamos tirar dúvidas sobre este tema e explicar quais são as regras por trás da operação de venda de um imóvel.

Lucro imobiliário é o imposto que deve ser pago após a venda do imóvel, caso a diferença entre a compra e a negociação tenha sido positiva. Há, no entanto, algumas exceções. Mostraremos situações nas quais você não precisará pagar nada, ou seja, estará isento.

A Receita Federal chama o lucro imobiliário de Ganho de Capital. O imposto é cobrado de forma diferente de pessoas físicas e de pessoas jurídicas. Veja como funciona o lucro imobiliário para pessoas físicas a seguir.

O que é lucro imobiliário?

Vender um imóvel é um processo que consiste de diversas etapas. Uma delas é entender o que é lucro imobiliário para poder se organizar melhor financeiramente. Lucro imobiliário é um imposto cobrado sobre a diferença entre o montante pago pelo imóvel e o valor de venda. Se essa diferença for positiva, claro.

Por exemplo, você comprou um imóvel há 5 anos por R$ 700 mil e vai vender a R$ 1 milhão. Como você vai ganhar um capital de R$ 300 mil na transação, deverá pagar o lucro imobiliário.

A operação de venda de um imóvel, no entanto, começa antes disso. O primeiro passo é calcular o valor do apartamento para anunciá-lo. Ter a ajuda de um corretor neste momento é importante, pois ele é um profissional especializado, conhece o mercado e pode fazer a diferença em seu negócio.

Para uma negociação segura, é necessário saber também quais documentos cada parte deve juntar ao processo. Na lista, estão CPF, comprovante de estado civil, cópias de comprovantes de renda, cópia autenticada da escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis e a matrícula atualizada contendo uma certidão de ônus reais.

Caso você queira negociar seu imóvel, confira nosso guia completo sobre como vender um apartamento mais rápido. Entender como funciona esta operação é essencial para não cometer erros como precificação irreal, problemas na documentação, falta de clareza no processo e não saber quais são seus direitos e deveres.
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Como calcular o lucro imobiliário na venda de um imóvel

O Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal é o grande aliado da pessoa física na hora de saber como calcular o lucro imobiliário na venda de um imóvel. Se houver ganho de dinheiro entre a compra e a venda do bem, a alíquota, popularmente conhecida como “percentual lucro imobiliário”, é de no mínimo 15% sobre a diferença positiva.

A Lei 13.259/16 alterou a alíquota que era anteriormente de 15% fixos. A “tabela lucro imobiliário” ficou desta forma:

– 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5 milhões;

– 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões;

– 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões;

– 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30 milhões.

Calcular a tributação de ganho de capital para pessoa jurídica, caso ela tenha vendido um imóvel, envolve diferentes elementos, inclusive, o regime tributário da empresa. Para entender mais sobre imposto de renda para pessoa jurídica, clique aqui.

Conheça os tributos ligados ao mercado imobiliário

Caso precise de auxílio jurídico, a Loft auxilia você a vender seu apartamento de forma eficiente e segura. Ao longo de todo o processo de venda, oferecemos o auxílio de especialistas em cada departamento – que incluem questões jurídicas, reforma e atendimento ao cliente, entre outros.

Lucro imobiliário para pessoa física

Para baixar o programa de Ganhos de Capital, é preciso entrar no site da Receita. O download ocorre nos mesmos moldes do imposto de renda pessoa física e o programa pode ser utilizado em qualquer sistema operacional. Confira mais detalhes.

Basta preencher todos os dados referentes à venda para descobrir o “lucro imobiliário pessoa física” e enviar pela internet. Fique atento: o atraso no pagamento gera multa e juros.

Simulador de ganho de capital sobre imóvel

Como calcular imposto de renda sobre lucro imobiliário? É simples. Se você comprou um imóvel por R$ 500 mil, vendeu por R$ 1 milhão e guardou os valores ou gastou com outro bem após 180 dias, o imposto será cobrado sobre a diferença entre a compra e a venda. Ou seja, R$ 500 mil.

Como este valor está abaixo de R$ 5 milhões, a alíquota aplicada é de 15%. O imposto cobrado neste caso seria de R$ 75 mil.

Veja o passo a passo de como funciona um simulador de ganho de capital sobre imóvel. Pegue uma folha de papel e uma calculadora para fazer as contas. Separe os seguintes dados:

- Valor de compra do imóvel: X

- Valor de venda do imóvel: Y

- Diferença entre o valor de compra e o de venda: Z (o imposto é pago apenas se este valor for positivo)

- Se o valor da diferença for menor que R$ 5 milhões, você deverá multiplicar a alíquota de 15% por “Z”. Caso o valor seja maior, veja a tabela com as alíquotas que mostramos no começo deste texto. Desta conta, sairá o quanto você deve pagar de imposto.

A relação entre imposto de renda e venda de imóvel

No fim de abril de 2021, o Senador aprovou um projeto de lei que autoriza a atualização do valor do imóvel e de outros bens no imposto de renda, o chamado Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp). O texto foi enviado para análise da Câmara dos Deputados. 

Caso aprovado, o projeto vai promover algumas alterações. Veja quais são:

- Pessoas físicas poderiam atualizar o valor de bens móveis e imóveis que tivessem sido comprados no país e com recursos lícitos. Para isso, deveriam pagar uma taxa de 3% sobre a diferença positiva entre o valor de compra e o valor de venda.

- Pessoa física ou jurídica poderiam regularizar “bens ou direitos de origem lícita que não tenham sido declarados ou tenham sido declarados com omissão ou incorreção em relação a dados essenciais”.

De acordo com o portal do Senado, casas, apartamentos, lojas e outros tipos de edificações são bens imóveis. Já ativos financeiros (como ações, por exemplo), embarcações, aeronaves e automóveis se encaixam como bens móveis.

Como funciona atualmente a atualização do valor de imóveis? Na declaração de Imposto de Renda, este valor é alterado apenas quando são feitas ampliações ou reformas na construção da propriedade e se as despesas puderem ser comprovadas por meio de recibos e notas fiscais.

Se fosse aprovado como está, o projeto permitiria que pessoas físicas pudessem aderir ao Regime Especial em até 210 dias a partir da data em que a lei entrasse em vigor. Caberia à pessoa física entregar a declaração e pagar o imposto “em quota única ou em até 36 quotas iguais, mensais e sucessivas, acrescidas de juros equivalentes à taxa Selic”.

De que forma funcionaria o Regime Especial na prática? Vamos imaginar que você deseje vender um imóvel comprado há 10 anos por R$ 300 mil. Hoje, a propriedade vale R$ 700 mil. A diferença, neste caso, seria de R$ 400 mil.

Atualmente, o imposto seria de R$ 400 mil multiplicados pela alíquota de 15%. Ou seja, você deveria pagar R$ 60 mil de lucro imobiliário. Com a nova proposta, o imposto a ser pago seria de R$ 400 mil multiplicados pela taxa de 3%. Um total de R$ 12 mil.

A diferença seria de R$ 48 mil de lucro imobiliário a ser pago entre os dois casos. O Regime Especial representaria uma antecipação de arrecadação ao governo.

Segundo a Agência Senado, um levantamento da Consultoria de Orçamentos, Fiscalização e Controle da Casa Legislativa apontou que poderia haver um crescimento, na arrecadação, de R$ 945 milhões para 2021, R$ 271 milhões para 2022 e R$ 400 milhões para 2023. Os valores se referem apenas à atualização de bens imóveis de pessoas físicas.

Isenção de imposto sobre lucro imobiliário é possível?

É possível obter isenção em imposto sobre lucro imobiliário para imóveis residenciais. Caso você tenha negociado seu apartamento e tenha havido uma diferença positiva entre o valor de compra e o de venda, você não pagará imposto se comprar outro imóvel residencial em 180 dias.

É preciso usar todo o valor arrecadado na negociação com a nova venda para ficar isento do imposto, afirma o portal UOL. Se apenas uma parte do valor for usado, você deverá pagar imposto sobre o saldo não utilizado.

Você ainda estará isento de pagar lucro imobiliário caso o imóvel valha até R$ 440 mil. Desde que nenhuma alienação tenha sido feita nos cinco anos anteriores e seja seu único imóvel.

Mais alguma dúvida referente ao mercado imobiliário? O blog da Loft traz conteúdos relevantes para você ficar por dentro de tudo o que acontece e tomar as melhores decisões. Conheça os apartamentos à venda no site da Loft para algumas das maiores cidades do paíse!

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde! Caso necessite de mais informações sobre a Loft ou sobre parcerias, entre em contato pelo e-mail imprensa@loft.com.br que responderemos você rapidinho.

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