Gerson Oliveira Filho, Diretor Comercial de Serviços Financeiros da Loft
Dados da Caixa Econômica Federal publicados esta semana pelo Valor Econômico trazem novas evidências a respeito da mudança do perfil do comprador de imóveis financiados no Brasil, e o consequente aquecimento da compra, venda e aluguel de apartamentos de pequeno porte.
Para se ter uma ideia, segundo dados do Banco Central publicados na reportagem a mediana do tamanho dos imóveis financiados no país encolheu 12,75% entre outubro de 2018 a outubro de 2024, passando de 82,78 m2 para 72,22 m2.
O fato impulsionador deste movimento é a redução do tamanho das famílias, hoje com menos filhos, sobretudo das que vivem em grandes centros urbanos, onde está grande parte desta demanda aquecida. Além da maior quantidade de compradores jovens que vivem sozinhos.
De acordo com o texto, a avaliação de muitas famílias tem sido de que é melhor pagar a prestação de um imóvel menor, que ofereça alguns bons serviços, como lavandaria e academia, que morar com mais espaço, mas refém do reajuste do aluguel, que tem ficado acima do IPCA.
Fato é que os contratos para financiamento de imóveis com até 40 m2 saltaram de 5,8% do total em 2019 para 10,83% em 2024. No ano passado o fechamento de contratos até essa metragem cresceu 32% sobre 2023, atingindo o montante de 83.696, segundo o banco estatal.
A Caixa ainda avalia que esta alta está ligada diretamente à alteração do perfil do comprador, visto que dos 772.129 contratos feitos em 2024, 41,58% foram fechados por pessoas de menos de 30 anos de idade.
Toda esta demanda por apartamentos menores provoca um efeito cascata no mercado imobiliário. Os lançamentos de novos empreendimentos focam nesta procura, e atraem capital de investidores interessados em adquirir este tipo de imóvel para investir.
Também contribui para isso a existência de um grande público jovem que ainda não tem planejamento ou renda suficientes para aquisição destes imóveis menores. Porém eles têm muita demanda por alugá-los, contanto que tenham boa localização em relação aos grandes centros geradores de emprego nas grandes cidades, acesso ao transporte público e infraestrutura de serviços.
De acordo com outra matéria desta semana, esta publicada pelo InfoMoney, a alta procura por aluguel deste tipo de apartamento fez o desconto médio no aluguel na capital paulista ficar no menor nível em 60 meses, no mês passado.
Segundo pesquisa do QuintoAndar, o percentual médio do desconto negociado entre proprietário e locatário em janeiro deste ano ficou abaixo de 3% pela primeira vez desde 2020. Este desconto representa, segundo o estudo, a diferença entre o valor anunciado e de fato transacionado.
Do ponto de vista de quem está operando no mercado, e que deve sempre estar atento aos movimentos e comportamentos do consumidor, aqui existe uma oportunidade para acelerar a oferta de garantias de aluguel mais robustas.
O momento é de garantir a maior segurança possível para o locador. Há muitas imobiliárias substituindo contratos com calção e fiador por garantia paga, muito mais segura.
Ser mais rigoroso nas aprovações e nas garantias do inquilino é uma entrega de grande valor da imobiliária ao proprietário. O contexto atual é fértil, neste sentido.
