Talles Dantas, diretor de crédito imobiliário da Loft
O jornal O Estado de S. Paulo publicou nesta semana uma reportagem intitulada: “Onde os imóveis de lançamento estão sobrando em São Paulo? Entenda se vale a pena comprar”. De acordo com o texto, há milhares de apartamentos lançados recentemente “sobrando” em bairros nobres da cidade como Pinheiros, Perdizes, Barra Funda e Santa Cecília.
Apesar do bom desempenho de vendas destes empreendimentos, a quantidade de lançamentos foi tão grande nos últimos 12 meses que o nível do estoque dos imóveis um pouco menos atrativos permaneceu num patamar significativo.
De acordo com fonte da Lopes ouvida na reportagem, o número de lançamentos dobrou nos últimos anos em São Paulo por conta do novo Plano Diretor, que impulsionou as vendas no escopo do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), e da queda na taxa de juros, que chegou a 2% em 2021, barateando o lançamento de prédios e o financiamento de apartamentos no período.
A boa quantidade de apartamentos de qualidade em bairros atrativos da capital paulista é uma notícia muito interessante que vale ser observada com atenção. E nada mais propício do que fazê-lo hoje, aniversário da maior metrópole brasileira.
Aqui há uma oportunidade que nem sempre se abre no mercado imobiliário, fruto desse conjunto de fatores: alto patamar de incorporações novas, novo Plano Diretor e, agora, retomada da alta dos juros.
Trata-se de uma ótima chance de bons negócios talvez não para todo mundo, mas sim para um nicho específico do mercado. Analisemos um pouco mais. Em primeiro lugar é necessário se levar em conta que este contingente de imóveis é formado por apartamento pouco líquidos. A maioria em andar baixo ou emparedados. Portanto, não são ativos interessantes para quem quer comprar e vender rápido, realizando lucro logo.
Mas para o cliente que está procurando um imóvel para comprar, reformar e deixá-lo com maior atratividade, está aqui uma oportunidade muito boa. Contanto que o cliente tenha tempo de fazer tudo isso, é claro. Este é o momento de negociar pesado, fazer ofertas num valor depreciado. Trabalhar o imóvel e aguardar o momento certo para vendê-lo, valorizado.
E, enquanto isso não acontece, há a segunda operação favorável neste contexto: colocar o ativo para alugar. O mercado de aluguel, como vimos aqui nas edições anteriores, não cessa de aquecer, já recuperou toda a perda sofrida durante a pandemia, e segue subindo.
Há escassez de supply, e o juros altos também favorece este mercado. Portanto, este cliente comprará o imóvel na baixa da compra e venda, e o alugará na alta do aluguel. A recomendação que fica para as imobiliárias é: ousar na negociação. Não ter vergonha de fazer ofertas por um valor mais baixo. A oportunidade começa aí.
