Parques podem influenciar na valorização de imóveis?

As ruas mais próximas de parques nem sempre têm os imóveis mais procurados – ou os mais caros – da cidade de São Paulo. Um estudo do Loft Dados, núcleo de disseminação de estudos sobre o mercado imobiliário da startup, mostrou que cada área verde ou de lazer influencia de uma maneira diferente a formação dos preços de imóveis. A pesquisa revelou quais parques da capital paulista têm um efeito positivo sobre os preços dos apartamentos vizinhos e quais áreas verdes tendem a desvalorizar os imóveis.

Parques mais valorizados

O Parque do Povo, na Zona Sul, é o que mais impacta na valorização imobiliária da vizinhança. Morar num raio de até 1 km do Parque do Povo custa, em média, 12,25% mais caro do que viver na faixa que fica entre 1 km e 2 km de distância. Essa queda de preço do m², conforme o imóvel fica mais distante, se repete a cada um 1 km de afastamento em relação ao parque.

A região é ainda a que tem um dos metros quadrados mais caros de São Paulo, quando a avaliação se dá em raios de 5 km de distância de um parque. A média nesse perímetro do Parque do Povo é de R$ 12.120. Quando se avaliam os imóveis localizados a no máximo 3 km de distância do Parque do Povo, o m² médio salta para R$13.895.

A pesquisa do Loft Dados usou como base de dados anúncios de portais imobiliários. Para chegar a um valor que medisse o impacto real dos parques, o estudo controlou diferentes variáveis que influenciam no valor de um imóvel, como metragem, banheiros, quartos, vagas, valor de condomínio e IPTU, para isolar o efeito da proximidade do parque. Dito de outra forma, é como se fossem comparados apartamentos com as mesmas características, tendo como a única diferença o quanto se aproxima do parque.

O parque Victor Civita, que assim como o Parque do Povo, fica no eixo da Marginal do Rio Pinheiros, tem o segundo maior impacto na valorização de imóveis do entorno. Num raio de 5 km, a cada afastamento de 1 km do parque, o preço médio do m² cai 9,45%. A vizinhança do Victor Civita é a que tem o metro quadrado mais valorizado da cidade nas proximidades de parques, no raio de até 5 km de distância. O valor médio do m² é de R$ 12.226.

O Parque Alfredo Volpi, próximo ao Jockey Club de São Paulo, também é um dos que mais promovem um efeito positivo no valor dos apartamentos. Morar num raio de até 1 km é 8,53% mais caro do que no raio entre 1 km e 2 km – e assim sucessivamente em toda a área do entorno.

Parques com maior impacto positivo no valor do m²

Papel do parque na formação de preço

O estudo revelou também que há casos em que o efeito da presença de parques é irrelevante ou negativo para o preço dos imóveis. “Os parques têm impactos muito diferentes de uma região para a outra da cidade”, diz Fábio Takahashi, gerente de dados e conteúdo da Loft. “Temos que levar em consideração que, se a estrutura não tiver manutenção constante, pode trazer problemas em vez de benefícios para os moradores. Um exemplo é a questão da iluminação, que pode trazer problemas de segurança do entorno.”

E não é apenas uma questão de manutenção que interfere no papel do parque dentro de um perímetro urbano. “O parque precisa estar vivo. Atrair pessoas com frequência e criar uma relação intensa com a comunidade do entorno”, explica o urbanista Anderson Nakano. Ele cita o caso do Parque do Ibirapuera. “Na época da inauguração, nos anos 1950, o Parque do Ibirapuera foi pensado para interagir com o entorno. Hoje é cercado por avenidas muito movimentadas, com muitos carros”, diz. “A integração do parque com a cidade é fundamental para que a estrutura desempenhe um papel de valor para a cidade”.

O Ibirapuera, embora seja o parque mais emblemático da capital paulista, não figura entre os que mais impactam positivamente o valor dos apartamentos do seu entorno. A pesquisa do Loft Dados mostrou que estar localizado próximo ao parque tem efeito menor no valor do m² dos apartamentos do que nos campeões Parque do Povo, Victor Civita e Alfredo Volpi. Morar no raio de até 1 km de distância do Ibirapuera é 3,57% mais caro que no raio entre 1 km e 2 km.

O Parque Villa Lobos, na Zona Oeste, tem um papel ainda menos relevante na precificação dos imóveis do entorno. O m² no raio de até 1 km de distância do Villa Lobos, é 2,04% mais caro que no raio entre 1km e 2km.

“O Villa Lobos, por ser um parque mais novo, já foi criado numa área de forte valorização imobiliária. Por isso, impacta menos o valor dos imóveis do bairro”, explica Nakano.

Parques menos valorizados

Em alguns casos, estar muito próximo a certos parques pode causar desvalorização do apartamento. “Embora seja mais comum considerar o parque uma amenidade para a vizinhança, o estudo mostrou que alguns têm efeito contrário, afugentando possíveis compradores das ruas mais próximas”, diz Fabio Takahashi, da Loft.

Entre os que mais depreciam os imóveis do entorno está o Parque Nabuco, na região da avenida Cupecê, Zona Sul de São Paulo. O levantamento demonstrou que, num raio de 5 km do entorno, quanto mais perto do parque o imóvel está localizado, mais desvalorizado é. Os preços sobem em média 9,28% a cada quilômetro de distância do Parque Nabuco.

Os apartamentos localizados a até 3 km do parque valem em média R$ 7.898 o m². Quando se estende a área avaliada para até 5km de distância, o valor médio do m² vai para R$ 10.557.

A mesma situação foi observada nos parques Lino e Paula Raia, localizados próximos à estação Conceição do metrô, na região do Jabaquara. A cada 1 km de distância do parque, os preços sobem 8,85%.

Também na Zona Sul, o Parque do Chuvisco, inaugurado em 2017, aparece como um fator negativo na precificação dos imóveis do entorno. A média de valorização a cada 1 km de distância do parque é 6,24%.

Parques com maior desvalorização no valor do m²

Outros parques avaliados na pesquisa do Loft Dados:

Parques em ordem de impacto positivo no valor dos imóveis vizinhos

Colaboração de João Vito Cinquepalmi