Ao separar o patrimônio de uma incorporação e o patrimônio da incorporadora, ele traz mais segurança jurídica ao comprador.
Comprar um imóvel novo na planta é comprar uma promessa de que ele será entregue conforme combinado.
A legislação brasileira trabalha para garantir essa entrega de diversas maneiras e uma delas é oferecer a possibilidade de patrimônio de afetação, um regime de tributação opcional para incorporadoras e que traz mais segurança jurídica para o negócio.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação, detalhado na Lei 10.931, é um regime de tributação aplicado às incorporações imobiliárias. Estas são definidas como o conjunto de atividades de uma incorporadora que leva à construção e à comercialização de um edifício.
Ter uma incorporação imobiliária sob regime de patrimônio de afetação significa que a incorporadora fez uma separação patrimonial: existe o patrimônio geral da empresa e o patrimônio relacionado apenas àquela construção. Ou seja, o patrimônio só afeta a construção em questão.
Vale esclarecer aqui que o ele não é só financeiro: é o conjunto de bens, direitos e obrigações relacionados àquela obra.
E como são várias questões a serem levadas em consideração e ele é irrevogável depois de adotado, o regime de patrimônio de afetação é opcional para as incorporadoras. Para torná-lo mais atraente para elas, suas taxas de tributação são menores.
Para que serve o patrimônio de afetação?
A parte financeira, no entanto, é a mais relevante para o cliente comprador. O patrimônio de afetação significa que as contas ficam totalmente separadas – há inclusive uma conta bancária criada especificamente para aquela construção.
Assim, a incorporadora não consegue utilizar fundos da construção A para pagar dívidas da construção B, por exemplo, protegendo os recursos.
A lei também prevê a possibilidade de criar uma comissão de representantes para fiscalizar o andamento da obra. Ela pode ser composta por adquirentes (clientes que compraram unidades naquela construção) ou por alguém indicado por esse grupo.
Quando formada, essa assembleia de patrimônio de afetação recebe demonstrativos periódicos da incorporadora para atualizar-se sobre o cronograma da obra e sua situação fiscal – uma forma de dar mais poder e transparência para o consumidor.
Essa opção foi criada para oferecer mais segurança jurídica às partes e como consequência de alguns problemas no Brasil, como incorporadoras que foram à falência e não entregaram os apartamentos que já tinham vendido, causando prejuízo e muita dor de cabeça.
Quando termina o patrimônio de afetação?
Dentro do campo do patrimônio de afetação, as obrigações da incorporadora geralmente terminam quando se faz a averbação da construção, o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição no nome dos adquirentes (se for o caso, pode ser do financiador).
Ele também pode ser revogado se a incorporação for denunciada (o que acarreta na restituição de valores aos adquirentes) ou, ainda, se a assembleia geral de adquirentes decidir por sua liquidação.
Como fazer patrimônio de afetação?
Quem faz o patrimônio de afetação é a incorporadora: ela escolhe colocá-lo no registro da incorporação imobiliária e pronto, está instituído para todas as unidades a serem vendidas depois.
Justamente por oferecer mais segurança para quem compra um imóvel na planta – se houver insolvência, falência ou desistência da incorporadora, haverá restituição de valores –, ter patrimônio de afetação acaba atraindo compradores.
Aqui vale a atenção: a mesma lógica se aplica a fornecedores e financiadores da obra. Ou seja, em caso de problema financeiro grave, o dinheiro não necessariamente voltará de forma integral para o comprador: ele pode ser usado para pagar outras pessoas também.
Do ponto de vista do cliente, é fácil saber quando há patrimônio de afetação: ele será citado no contrato de compra e venda e também estará explícito no registro de incorporação.
Dicas de segurança jurídica no mercado imobiliário
O patrimônio de afetação é um importante instrumento jurídico para quem compra imóveis novos, mas ter segurança jurídica é possível em qualquer transação imobiliária, seja em imóveis novos ou usados. Para tanto, é preciso garantir uma análise cuidadosa da documentação do vendedor e do imóvel em questão.
Do vendedor, peça cópias dos documentos pessoais e certidões negativas de débitos e ações na justiça. Do imóvel, peça cópia da escritura definitiva, certidão atualizada de ônus reais e de IPTU e declaração de inexistência de débitos condominiais.
