Ao usar dados e algoritmos, a Loft encontra uma resposta para uma dor antiga de proprietários: quanto vale (de fato) aquele imóvel hoje. Confira exemplo!
Em 2017, a publicação britânica The Economist bateu o martelo: dados se tornaram uma commodity mais valiosa que o petróleo. São 2,5 quintilhões de bytes produzidos por dia e que informam todo tipo de decisão, do caminho mais curto até o trabalho ao seriado que mais combina com você em uma quarta-feira à noite.
No caso da Loft, que já nasceu baseada na tecnologia e com o objetivo de descomplicar o processo de compra e venda de apartamentos, os dados informam os preços dos imóveis adquiridos e vendidos pela plataforma, resolvendo um problema antigo do mercado imobiliário: a precificação irrealista.
“Sabemos que os valores de pedida de imóveis são, em média, 42% acima da média das transações realizadas”, fala Breno Nascimento, da equipe de aquisições da Loft. Já quando a empresa envia uma proposta de compra, seu preço está, em média, 9% abaixo das transações de maior valor praticadas no mercado. Em outras palavras, muito mais próximo da realidade.
Desejo receber uma proposta da Loft pelo meu apartamento
Alinhamento de Expectativas para ter sucesso em uma negociação
Essa tendência de supervalorização não é comum à toa: falta transparência ao mercado imobiliário tradicional e o proprietário não sabe como encontrar a resposta, pulverizada entre conselhos e palpites inverídicos.
Seja na Loft ou em outro lugar, vender um imóvel exige alinhar as próprias expectativas com as expectativas do mercado para aquele momento e aquela região.
“As fontes que o proprietário costuma buscar não são muito claras e estruturadas e, principalmente, são baseadas em valores de pedida”, continua Breno. “Sabemos que esses são bem maiores que os valores transacionados – o que é natural, tendo em vista que têm uma margem de negociação e fatores emocionais, entre outros. Porém, não se pode cair nessa armadilha e ancorar seu preço em estimativas inflacionadas.”
A solução está em se balizar em valores de transações reais, como a Loft faz em larga escala. Quem está em dúvida pode consultar um corretor de imóveis profissional para trazer clareza e tranquilidade ao processo. “É ele quem irá apresentar as informações para o proprietário, fazendo com que tome uma decisão alinhada com seu objetivo de vida”, explica Breno.
De onde vem os dados da Loft
Se um proprietário acha que seu apartamento vale “X” reais e alguém lhe oferece menos que isso, uma resistência inicial é compreensível. Nesse e em qualquer outro caso, a informação real é sua melhor aliada.
No caso da Loft, um bom primeiro passo é entender de onde vem os dados que ela utiliza. Os principais conjuntos são:
- Coletas de dados feitas durante visitas técnicas a imóveis à venda, que levam em conta mais de 50 critérios relacionados à planta, localização, condomínio, vista e luminosidade, entre outros
- Informações de todas as matrículas de imóveis nas regiões em que a empresa atua, onde estão as descrições detalhadas e os históricos de transações imobiliárias de cada um
Esses insumos alimentam modelos sofisticados de precificação, que envolvem aprendizado de máquina (um tipo de inteligência artificial) e uma centena de variáveis. Por estar diretamente ligado à realidade do mercado (um determinado imóvel é comparado com outros similares na mesma região e no mesmo prédio), esse processo devolve um valor realista e justo de compra.
Não é um cálculo simples. Os cientistas de dados responsáveis por esses insights criam modelos que “aprendem” o comportamento dos bairros, os critérios mais importantes e o peso que cada um tem na precificação de um apartamento, da altura do imóvel à proximidade de uma avenida movimentada.
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Como a proposta de compra da Loft é montada?
Para chegar na proposta de compra, a equipe da Loft checa se o valor de venda pós-reforma definido pelos modelos – ou seja, aquele que a Loft oferecerá para seus clientes – é justo ao compará-lo com dados de valores de pedida de mercado (que servirão de comparação para possíveis compradores) e transações reais naquele mesmo prédio (que validam se o preço está alinhado com a realidade).
A partir da definição do valor de venda, são feitas todas as deduções necessárias para se chegar no valor máximo de compra. Além dos custos da reforma em si, que acontece em todos os imóveis da Loft, são subtraídos custos operacionais, transacionais e com IPTU e condomínio, entre outros.
Em seguida, há uma nova checagem para garantir que a proposta está em linha com as transações de imóveis comparáveis e, por fim, a montagem de uma proposta completa. Ela inclui:
- Valores de transações no mesmo prédio
- Valores de transações de apartamentos compatíveis
- Grau de intervenção necessário para uma reforma padrão Loft
- Possíveis economias e ganhos financeiros ao se vender para a Loft
Como é o modelo de proposta da Loft?
Utilizamos um modelo próprio que se baseou em mais de 50 variáveis dentro dos critérios de planta, localização, condomínio e vista. Combinado a essa análise, buscamos diversas referências de transações em imóveis com as mesmas características.
Para chegarmos a uma proposta justa, levamos em conta o nível de intervenção + critérios acima citados + referências das transações de matrículas. Tudo com o intuito de sermos o mais transparentes possível e entregar nas mãos do proprietário tanto o raciocínio por trás da proposta quanto as variáveis da equação.
No Brasil, o tempo médio para a venda de um imóvel é 16 meses. Como o pagamento da Loft é à vista e o processo inteiro é rápido, essa última parte da proposta detalha ganhos financeiros que poderiam acontecer dentro desse prazo, caso custos fixos como condomínio e IPTU fossem economizados e investidos ao longo de um ano.
A proposta de compra também acompanha um exercício financeiro que ilustra as facilidades e vantagens de vender para a Loft
“No final das contas, acabamos sendo conscientizadores dos reais valores de mercado“, resume Breno.
Leia mais: O passo a passo da Precificação de Apartamentos da Loft
É algo que o corretor de imóveis Rafael Sorrigotto, que frequentemente encara a questão delicada de preços reais versus preços desejados com seus clientes, já tinha notado: “Hoje conseguimos trabalhar de maneira muito melhor porque a Loft reprecificou o bairro dos Jardins como um todo”.
Para quem ficou curioso em relação aos preços vigentes no mercado, é só dar uma olhada no portfólio da Loft, onde há várias opções reformadas em alto padrão e bairros nobres de São Paulo.
Para quem quer receber uma proposta de compra, basta checar se o apartamento em questão atende os pré-requisitos atuais da Loft e preencher um breve cadastro online.
