O que é rescisão de contrato de aluguel e como fazer?

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Precisa ou quer fazer uma rescisão de contrato de aluguel? Saiba o que diz a lei nesse artigo e se prepare para evitar dores de cabeça.

03 de abril de 2024

Autor Time Loft
Atualizado: 03 de abril de 2024 6 min de leitura
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rescisão de contrato de aluguel não é um assunto novo, mas, ainda assim, deve ser mantido sempre muito bem esclarecido, para evitar dores de cabeça.

Para o locador e para o locatário essa relação deve ser saudável. Nos casos em que os dois lados firmam os compromissos e os cumprem até o fim, isso é fácil.

Porém, existem imprevistos, e o acordo precisa ser desfeito antecipadamente. É aí que entra o papel da multa rescisória. Ter prazos e valores bem definidos é um dos pontos mais importantes para uma rescisão de contrato de aluguel.

Para isso, é importante que o locador conheça o seu papel nessa atuação, assim também como o locatário. 

Neste artigo, vamos esclarecer como funciona a rescisão de contrato de aluguel e os pontos mais importantes para definir as questões burocráticas. Acompanhe!

O que é a rescisão de contrato de aluguel?

rescisão de contrato de aluguel quer dizer que, naquele momento, os acordos feitos entre as partes estão sendo canceladas. E essa anulação pode acontecer por vários motivos.

Entretanto, como em toda relação contratual, existem deveres e direitos firmados que, quando anulados, podem gerar danos para algum lado. A prática de aluguel é tão comum que é regida no Brasil pela Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato.

Os profissionais do setor imobiliário vem se especializando em casos de quebra de contrato. Por isso, cada vez mais, os locadores, mesmo se prevenindo contra imprevistos, têm optado por contar com o apoio das imobiliárias nesse processo.

Quais são os motivos para rescisão de contrato de aluguel?

Várias situações podem levar algum dos lados à rescisão do contrato de aluguel. Existem situações em que o locador precisa do imóvel de volta ou o locatário desiste de permanecer no local.

Vale ressaltar que, com contrato firmado, nenhum dos dois lados pode simplesmente quebrá-lo. Por isso, existe a multa de rescisão de contrato de aluguel. Veremos alguns dos motivos previstos por lei que podem levar à rescisão de contrato de aluguel.

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Como funciona rescisão de contrato de aluguel pelo locador?

Existem hipóteses em que o locador pode rescindir o contrato antes do prazo. Uma delas prevê que ele peça o imóvel para residência própria, de cônjuge ou companheiro, de ascendentes ou descendentes, ou seja, avós, pais e filhos.

Nesses casos é importante que o locador comprove que ele ou essas outras pessoas não possuam outro imóvel onde possam residir. Assim, o locador fica isento da multa se isso estiver firmado no contrato de locação.

A segunda hipótese diz que, caso o locatário descumpra uma ou mais cláusulas do contrato, o locador pode pedir a finalização do contrato. Entre situações previstas estão:

  • atividades ilegais no imóvel;
  • reformas sem consentimento;
  • não pagamento do aluguel;
  • condições de conservação ou depredação do local; e
  • determinação de obras ou reparos urgentes pelo Poder Público.

Nesse último caso, o locatário pode escolher entre permanecer ou não no imóvel durante a reparação.

Rescisão de contrato pelo locatário

Já o locatário pode pedir a rescisão contratual de aluguel a qualquer momento, sem precisar justificar, desde que cumpra com as partes financeiras acordadas. Por isso, é importante que o locador ou a imobiliária à frente deixe esses termos fixados no contrato.

Entretanto, há situações em que, mesmo com acordos de multas, o locatário pode devolver o imóvel sem pagamento dela. Uma das situações é quando o imóvel apresenta riscos ou problemas de manutenção desde antes do fechamento do contrato.

Outra hipótese é, caso o inquilino seja transferido de localidade por seu empregador, ele não é obrigado a pagar a multa. Entretanto, essa mudança deve ser comprovada por documentos e ter aviso prévio de 30 dias ao locador ou à imobiliária.

E o contrato de aluguel com validade indeterminada?

Quando o contrato de aluguel tem uma validade determinada, a multa da rescisão geralmente é proporcional ao tempo que faltaria para completar o período ou então uma cifra fechada, como três vezes o valor do aluguel mensal. 

Mas quando se trata de um contrato com validade indeterminada, não tem multa de rescisão, embora ainda seja preciso avisar da rescisão no mínimo 30 dias antes. 

E como se entra num contrato de aluguel com validade indeterminada? Quando um contrato anterior foi cumprido por 30 meses ou mais e aí continuou, renovado automaticamente e sem data para acabar.

Como fazer cálculo de multa por rescisão de contrato de aluguel?

A multa costuma ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Mas é super importante verificá-lo com cuidado antes de assinar, porque embora haja aquele teto legal para a multa (10% do valor total do aluguel), o jeito de pagá-la pode mudar, ok?

Dito isso, vamos lá aprender como funciona a multa proporcional.

Imagine que uma pessoa aluga um imóvel, com parcelas mensais de R$ 2.000, e a multa por rescisão de contrato de aluguel seja baseada em três meses, ou seja, R$ 6.000.

Passados 15 meses essa pessoa deseja entregar o imóvel. A multa será calculada com base nos meses restantes para o término do contrato, nesse caso, outros 15 meses.

Inicialmente, precisaremos dividir o valor total da multa pelo número total de meses do contrato:

  • R$ 6.000 / 30 meses = R$ 200.

Em seguida, deve-se multiplicar esse resultado pelo número de meses restantes para o fim do contrato:

  • R$ 200 x 15 = R$ 3.000.

Ou seja, o valor total da multa será de R$ 3.000. 

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Cuidados jurídicos da imobiliária em contratos de locação

As imobiliárias têm um papel importante no início e na rescisão de contrato de aluguel, pois elas oferecem segurança às partes e ainda podem atuar como intermediadores das relações.

Esse setor deve saber se resguardar, pois, como em outras áreas, o aluguel de imóveis envolve dinheiro, bens e até a saúde mental dos clientes. Na hora de firmar contratos, por exemplo, é importante deixar as cláusulas muito claras.

Por atuar na área, os profissionais são capacitados para prevenir conflitos entre as partes. Além disso, é necessário manter sempre os documentos e as assinaturas reunidos e organizados.

A imobiliária como agente mediador

A atuação da imobiliária como agente mediador em casos de rescisão de contrato de aluguel tem sido imprescindível. Agindo sempre com coerência, os acordos e diálogos têm evitado desgastes e perda de dinheiro, além de ajudar a manter a justiça entre a relação. 

O aluguel de imóveis pode ser um processo tranquilo. Buscar por um locador ou uma imobiliária com experiência pode facilitar e dar segurança aos inquilinos. 

Bateu aquela dúvida na matéria que você leu? Deixe nos comentários que o Time Loft responde!

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