O que é seguro fiança e como funciona?

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Para que o proprietário tenha mais segurança no aluguel, ele pode exigir um seguro fiança no contrato. Mas afinal, o que faz esse tipo de garantia?

05 de junho de 2023

Autor Time Loft
Atualizado: 25 de setembro de 2023 8 min de leitura
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No processo de aluguel de imóveis, uma das preocupações tanto para o proprietário quanto para o inquilino é a garantia do cumprimento das obrigações contratuais. É nesse contexto que surge o seguro fiança, uma opção que oferece segurança e tranquilidade para ambas as partes envolvidas no contrato de locação.

O seguro fiança substitui o tradicional fiador, proporcionando uma alternativa prática e eficiente para garantir o pagamento do aluguel e encargos relacionados.

Neste post, vamos compreender melhor o que é o seguro fiança, como funciona, seus benefícios e como se diferencia de outras modalidades de garantia locatícia.

O que é seguro fiança?

Seguro fiança é uma modalidade de seguro voltada para a locação de imóveis. Ele substitui a figura do fiador de aluguel tradicional, oferecendo uma garantia ao locador em caso de inadimplência por parte do inquilino.

No seguro fiança, o inquilino contrata uma apólice de seguro junto a uma seguradora, que se compromete a arcar com eventuais obrigações financeiras caso o locatário deixe de pagar o aluguel ou encargos relacionados ao imóvel. Dessa forma, o seguro fiança oferece ao proprietário do imóvel uma proteção financeira, assegurando o cumprimento das obrigações contratuais.

Além de cobrir os aluguéis em atraso, o seguro fiança pode incluir outras coberturas, como danos ao imóvel, multas contratuais, encargos legais e até mesmo despesas judiciais em caso de uma ação de despejo.

Para contratar o seguro fiança, o inquilino deve apresentar documentos e informações para análise pela seguradora, que avaliará o perfil de risco do locatário. Em caso de aprovação, será necessário pagar um prêmio anual, que costuma corresponder a uma porcentagem do valor do aluguel.

É importante ressaltar que o seguro fiança é uma opção entre outras modalidades de garantia locatícia, como o fiador, o depósito caução e o título de capitalização. Cada uma dessas opções tem suas características específicas, vantagens e desvantagens, e a escolha vai depender das preferências e necessidades do locador e do inquilino.

Tipos de seguro fiança

Sim! O seguro de fiança locatícia está previsto na Lei do Inquilinato como uma das 4 modalidades possíveis de garantia (e o locador só pode usar uma por contrato de locação), como você vê abaixo:

  • Caução
  • Fiança
  • Seguro de fiança locatícia
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
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Como funciona seguro fiança e para que serve?

O seguro fiança funciona como uma forma de garantia financeira para o proprietário do imóvel no caso de inadimplência por parte do inquilino. Ao contratar o seguro fiança, o inquilino paga um prêmio à seguradora, que emite uma apólice de seguro. Essa apólice garante ao proprietário do imóvel o recebimento do valor do aluguel e demais encargos caso o locatário deixe de cumprir com suas obrigações.

Quando ocorre a inadimplência, o proprietário do imóvel notifica a seguradora, que assume o pagamento do aluguel e demais despesas previstas no contrato. A seguradora, por sua vez, passa a ter direitos sobre o inquilino inadimplente e pode realizar as medidas legais necessárias para recuperar o valor pago, como ação de cobrança ou ação de despejo.

Além do pagamento do aluguel em atraso, o seguro fiança pode cobrir outros tipos de despesas, como multas contratuais, danos ao imóvel ou encargos legais, desde que estejam previstos na apólice.

O que o seguro fiança cobre?

O locador pode escolher detalhar o que o seguro fiança cobre além do pagamento do aluguel em atraso, então vai variar com as exigências. Ele pode incluir pagamento de condomínio e impostos atrasados (como IPTU) e multa por rescisão de contrato de aluguel, entre outros. 

E visto que é o locatário quem contrata e paga o seguro fiança, as seguradoras também costumam oferecer alguns serviços adicionais para atrair esses clientes, como:

  • Serviços de eletricista 
  • Serviços de encanador 
  • Serviços de manutenção geral

Como calcular o seguro fiança?

O valor do seguro fiança costuma ser o equivalente a dois meses de aluguel divididos em até 12 parcelas. A cifra em si vai variar de acordo com o tipo de cobertura e o perfil do locatário, visto que ela leva em conta o histórico de crédito e a renda mensal de quem está alugando o apê. 

Além da análise de CPF, as seguradoras costumam exigir um comprovante da renda mensal, que precisa ser entre 3 e 4 vezes maior do que o aluguel em si. A boa notícia é que existem seguradoras que aceitam renda composta (de um casal ou amigos que moram juntos, por exemplo), então fica mais fácil fechar negócio.

Quais os seguros obrigatórios envolvidos em uma compra de imóvel?

Até agora, a gente falou do seguro fiança, que é um seguro que o proprietário pode exigir de seus inquilinos e que fica previsto no contrato de aluguel. Mas quando o tema é compra de imóvel, a coisa muda de figura.

No caso de quem financia pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a lei brasileira exige a contratação de dois seguros obrigatórios, que já vêm embutidos nas parcelas de financiamento imobiliário:

  • Seguro de morte e invalidez permanente (MIP)
  • Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI)

Esses seguros fazem parte do chamado CET (Custo Efetivo Total) do financiamento imobiliário. Você pode saber mais sobre esse conjunto de taxas e encargos.

Vantagens do seguro fiança

Substituição do fiador

O seguro fiança elimina a necessidade de encontrar um fiador, que muitas vezes pode ser difícil de obter ou gerar desconforto para o inquilino ao solicitar essa garantia pessoal a alguém próximo.

Maior segurança financeira

O proprietário do imóvel tem a garantia de receber o valor do aluguel e outros encargos em caso de inadimplência por parte do inquilino. Isso proporciona uma maior tranquilidade em relação ao cumprimento das obrigações contratuais.

Agilidade na locação

Com o seguro fiança, o processo de análise e aprovação é geralmente mais rápido do que outras modalidades de garantia locatícia. Isso agiliza a locação do imóvel, reduzindo o tempo de espera entre a negociação e a assinatura do contrato.

Coberturas adicionais

Além de garantir o pagamento do aluguel em atraso, o seguro fiança pode incluir outras coberturas, como danos ao imóvel, multas contratuais e encargos legais. Isso oferece uma proteção mais abrangente para o proprietário.

Assistências e serviços adicionais

Algumas seguradoras oferecem assistências e serviços adicionais, como serviços de manutenção emergencial no imóvel, desconto em serviços de mudança, entre outros benefícios, tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

Facilidade de renovação

O seguro fiança é renovado anualmente, sendo uma opção de garantia contínua para a duração do contrato de locação. A renovação é geralmente simples e rápida, não exigindo novas análises extensas.

Possibilidade de reembolso

Caso o contrato de locação seja encerrado de forma regular e sem inadimplência, o inquilino pode solicitar à seguradora o reembolso do valor proporcional ao período não utilizado da apólice.

Quanto custa o seguro fiança?

O custo do seguro fiança pode variar dependendo de vários fatores, como o valor do aluguel, a seguradora escolhida, a localização do imóvel e o perfil de risco do inquilino. Normalmente, o prêmio do seguro fiança corresponde a uma porcentagem do valor do aluguel anual, podendo variar de 1 a 2 vezes esse valor.

Por exemplo, se o aluguel mensal for R$1.500, o valor anual seria de R$18.000. Se a seguradora cobra uma taxa de 1,5 vezes o valor do aluguel anual, o prêmio do seguro fiança seria de R$27.000.

É importante destacar que esse valor é pago pelo inquilino à seguradora e pode ser parcelado ao longo do ano, dependendo das políticas da seguradora. Além disso, algumas seguradoras podem cobrar taxas administrativas adicionais.

É recomendado que o inquilino solicite cotações de diferentes seguradoras para comparar os preços e condições oferecidos. Dessa forma, é possível encontrar a opção mais adequada e com melhor custo-benefício para o seguro fiança.

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