De forma geral, a melhor coisa que se pode fazer em um financiamento imobiliário é quitá-lo o mais rápido possível para que haja menos juros a pagar sobre o saldo devedor.
Mas adquirir um imóvel costuma ser uma das operações financeiras mais caras da vida de alguém e ter seu próprio lar também envolve outros gastos fixos.
Isso que torna a questão do “menor prazo possível” algo bastante particular e relacionado ao momento de cada tomador. E, para saber quais são os valores que você precisa ter para pagar suas prestações mensais, é preciso saber a diferença entre financiamento PRICE ou SAC.
Entendendo o saldo devedor do financiamento imobiliário
Cada parcela do financiamento imobiliário é composta pelos juros e pela amortização, que é o valor total financiado (chamado de principal) dividido pelo prazo.
A cada parcela paga, diminui o saldo devedor, nome dado ao montante total que o banco financiou, incluindo juros, seguros e tarifas.
O que muda nas duas maneiras de calcular o preço das parcelas é qual será o valor da amortização em cada parcela, que pode ser constante (SAC) ou não (PRICE).
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Financiamento PRICE ou SAC: saiba as diferenças
Como se vê, quando se trata de financiamento Price ou SAC, a principal diferença se dá no valor das parcelas.
De acordo com a Tabela PRICE, as prestações que você recebe terão sempre o mesmo valor, do começo ao fim. Dentro delas, o que varia é o valor de amortização, que vai aumentando com o tempo.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a prestação começa mais alta e vai diminuindo ao longo do tempo. Já o valor da amortização, como o nome entrega, será sempre o mesmo. Na prática, isso significa que o saldo devedor, a base onde incidem os juros, diminui mais rápido.
Ambas as modalidades são comuns no mercado, sendo que a PRICE é mais buscada no mercado de crédito de forma geral por oferecer parcelas iniciais de menor valor, o que aumenta a capacidade de empréstimo do tomador. Ao já ter sua parcela máxima aprovada (cerca de 30% de sua renda mensal) pelo banco, ele pode ter acesso a um montante maior.
Já a SAC é mais popular no financiamento imobiliário, por ser mais vantajosa no longo prazo (lembre-se que é possível financiar um imóvel em até 420 meses!). Caso o tomador tenha capacidade de arcar com os valores mais altos das primeiras parcelas, optar pela SAC é melhor para pagar menos juros.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No sistema SAC, o tomador paga prestações decrescentes. A parcela de valor máximo é a primeira, que é cerca de 20% maior do que seria na PRICE (dada a mesma taxa de juros) e a última é substancialmente mais barata. Ao longo de todo esse período, o valor da amortização dentro da parcela é o mesmo.
E justamente por pagar mais no início, o saldo devedor diminui de forma mais ágil. Ao final do financiamento imobiliário, a economia em relação à PRICE é de cerca de 10%.
A modalidade é mais vantajosa financeiramente, mas só para quem pode arcar com essas parcelas maiores no começo sem mexer nas reservas de emergência.
Tabela PRICE
Quando se aplica a Tabela PRICE, também chamada de Sistema Francês, a vantagem é ter as primeiras parcelas substancialmente mais baratas do que no sistema SAC.
No entanto, no longo prazo acaba custando mais em juros, visto que o valor inicial da amortização dentro das parcelas cresce com o tempo. Isso faz com que o saldo devedor do financiamento imobiliário seja pago em um ritmo menor.
A modalidade é vantajosa para quem financiar em prazos mais curtos ou preferir um orçamento mais previsível.
Financiamento Price ou SAC: exemplo prático
Imagine que você tenha um financiamento de R$ 100 mil, Custo Efetivo Total (CET) de 8% e 60 meses para pagar.
Sua primeira parcela na Tabela PRICE, assim como todas as outras parcelas, custaria R$ 8.079,79. Dentro da primeira, a amortização corresponderia a R$ 79,79. Na última, a R$ 7.481,29. Ao final, você teria pago R$ 484.787,69 ao banco, sendo R$ 384.787,69 de juros.
O mesmo valor e as mesmas condições no Sistema SAC teriam resultado em uma primeira parcela de R$ 9.666,67. Já a última custaria R$ 1.800. O valor da amortização se manteria constante em $1.666,67. O valor total pago seria de R$ $344.000, sendo R$ 244.000 de juros.
