Já ouviu falar em Valor Geral de Vendas ou VGV? Trata-se de um importante índice que fornece uma estimativa do potencial de lucro de um empreendimento e é usado nas mais diversas áreas, inclusive no mercado imobiliário.
Neste artigo, vamos explicar como se calcula o VGV, no que ele é aplicado e sua diferença para o VGL. Mostraremos ainda como são feitas as incorporações imobiliárias e os prós e contras de se investir em empreendimentos novos e no mercado de construídos.
O que é VGV?
Pode-se dizer que a sigla significa Valor Geral de Vendas e que este é um índice essencial para descobrir o potencial do seu investimento, ou seja, se ele pode dar retorno ou não. O VGV é usado para vendas em geral, não só no mercado imobiliário.
Cuidado para não confundir com outra sigla importante, o VGL, que é o Valor Geral Lançado. Este índice é calculado de forma similar ao VGV. Basta multiplicar o número de unidades lançadas pelo valor cobrado por cada uma. Pronto, agora você já sabe a resposta caso alguém também te pergunte o que é VGL.
Uma terceira sigla importante no mercado imobiliário é o BDI, ou Benefício e Despesas Indiretas. Para calculá-lo, existe uma fórmula que leva em consideração elementos como despesas com estrutura administrativa, seguro, custo financeiro e mais.
Entender como funciona detalhadamente o mercado imobiliário é essencial tanto para investidores quanto para corretores de imóveis. Inclusive para aqueles que têm pouco tempo de carreira e já atingiram as melhores performances de vendas.
Como posso fazer o cálculo do VGV?
Para fazer o cálculo do VGV, basta multiplicar o número de unidades que você tem para vender pelo valor de cada uma delas. Por exemplo: se você pretende comercializar 10 apartamentos por R$ 700 mil cada, o seu VGV será de R$ 7 milhões.
A fórmula é simples: VGV = número de unidades x valor de cada uma.
O VGV de imóveis
Bastante intuitivo, o VGV nada mais é do que esse valor relacionado exclusivamente a transações imobiliárias.
A série histórica da Pesquisa do Mercado Imobiliário, do Secovi-SP, apontou um “VGV imóveis” de R$ 22,3 bilhões para 2019. O valor foi um aumento de 44% em relação a 2018, ano que registrou um VGV de R$ 15,5 bilhões. A média do índice, entre 2004 e 2019, é de R$ 18,9 bilhões.
Para 2020, a expectativa era de que o mercado imobiliário repetisse o bom desempenho de lançamentos e vendas de 2019, com crescimento de 10% em termos de VGV, segundo o Balanço do Mercado Imobiliário 2019, porém a crise do novo coronavírus fez que com que as expectativas para esses números baixassem drasticamente.
O levantamento também destacou que, em 2019, “foram comercializadas 44,7 mil unidades residenciais novas na cidade de São Paulo”. O número é 49,5% mais alto do que as 29,9 mil unidades vendidas no ano anterior.
O VGV é um índice importante para estudos de viabilidade, definição de gastos e orçamento, análise do valor da empresa e como referência para criar ações de marketing e de vendas. Lembre-se de que o VGV é uma estimativa, ou seja, a receita pode não ser a projetada.
Preste atenção também se os custos do projeto são similares ao VGV. Quanto maior o VGV, maior deverá ser a receita com o seu negócio ou investimento imobiliário.
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Incorporação imobiliária
A legislação brasileira estabelece que incorporação imobiliária é a atividade que promove e realiza a construção de edificações para a alienação total ou parcial. Pessoas físicas e jurídicas podem incorporar.
Em palestra veiculada pela TV Creci-SP, o advogado Júlio Cesar Sanchez, especialista em Direito Civil e Processual, do Trabalho e em Direito Laboral, afirmou que a incorporação imobiliária surgiu em 1964 para regularizar transações de imóveis feitas por meio de promessas de compra e venda.
“A promessa de compra e venda é vender algo que eu não tenho ainda construído. Quando você compra um imóvel na planta, você está comprando um imóvel construído? Não, você está comprando uma promessa, uma obrigação de fazer, uma fração ideal, algo que vai ser entregue ainda, que vai ser construído”, explicou.
O especialista detalhou, simplificadamente, como funciona o processo de incorporação. Planeje cuidadosamente o local onde você deseja construir as edificações. Junte a documentação exigida pelo cartório (pode variar de um Estado para o outro).
Após a aprovação dos documentos, a incorporação imobiliária é registrada. Com o registro, é possível, por exemplo, pedir crédito junto a uma instituição financeira para desenvolver o projeto.
Cuidado para não confundir incorporação, construção e imobiliária. Há empresas que trabalham em todas as etapas e outras que se ocupam de cada fase separadamente.
A construtora cuida da construção civil da edificação. Já a imobiliária trabalha na compra, venda e aluguel de cada unidade.
Empreendimentos imobiliários x mercado de construídos
Quem busca investir no mercado imobiliário, já se perguntou se é melhor optar por um empreendimento novo ou pelo mercado de construídos. Por isso, vamos indicar alguns prós e contras.
Empreendimentos imobiliários novos
O lado positivo é que os apartamentos novos podem ser mais modernos (com piscina e áreas externas) e você, provavelmente, não vai precisar investir logo em manutenção. Se comprar um apartamento na planta, vai investir um valor menor e vai ver o imóvel valorizar até o final da construção.
Os pontos negativos são: podem ocorrer atrasos na obra, pode ser que o apartamento não fique como você sonhava e o tamanho também não te agrade.
Mercado de construídos
Os prós deste segmento são o tamanho do imóvel, geralmente maiores do que os novos, a localização privilegiada, janelas grandes e possibilidade de readequação da planta, para que atenda melhor aos moradores.
Já o lado negativo é que talvez a área de lazer do condomínio seja menor e que você precise investir em uma reforma.
Um dos diferenciais dos imóveis da Loft é a opção de reforma de apartamentos. Funciona assim: durante a negociação do imóvel de propriedade da Loft, é apresentado o plano de reforma ao comprador, que pode personalizá-lo para que o apartamento fique no seu estilo.
