O que fazer após quitar o financiamento imobiliário?

Você sabe o que fazer após quitar o financiamento imobiliário para garantir que é oficialmente o proprietário do imóvel? Muitos compradores já se consideram “donos” ao pegarem as chaves do apartamento ou da casa nova, mas um financiamento imobiliário pressupõe que o banco tenha direitos sobre seu imóvel até a extinção da dívida.

A propriedade, portanto, só passa a ser totalmente do comprador depois de um trâmite que se segue à quitação do imóvel. Mas, afinal, o que é preciso para garanti-la?

Saiba o que fazer após quitar o financiamento imobiliário

Após quitar o financiamento imobiliário, você precisa fazer o registro da quitação da operação no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do imóvel. 

Funciona assim: você deve pedir à instituição financeira que emprestou o dinheiro para emitir o termo de quitação da dívida. Isso vai te permitir ir ao cartório e retirar a alienação fiduciária antes registrada na matrícula do imóvel. 

Esse termo de quitação precisa ter a assinatura da instituição credora. Esse procedimento demanda custas cartoriais. Uma vez feito, é recomendado pedir a certidão atualizada da matrícula do imóvel. 

Feito isso, o imóvel não estará mais ligado ao banco como garantia e você passa a ser oficialmente o proprietário. 

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é a transmissão da propriedade de um bem ao credor até que o devedor pague a dívida. Essa figura jurídica normalmente é usada em contratos de financiamento imobiliário no Brasil. Se a propriedade está alienada, o proprietário oficial dela é o banco credor, e o devedor fica com a posse do imóvel até pagar a dívida. 

Caso o devedor atrase mais parcelas que o permitido no contrato (em geral, três prestações), ele deve ser notificado pela instituição financeira para que acerte as contas. O próximo passo é o credor usar seus direitos sobre a propriedade para poder leiloá-la e cobrir a dívida em aberto. 

A alienação fiduciária está prevista na Lei Federal 9.514, e não requer que o credor acione a Justiça para tomar o bem colocado como garantia, tornando a insegurança em relação à inadimplência do devedor menor que em uma hipoteca, por exemplo. 

Por causa dessa conveniência, a alienação fiduciária é muito mais comum que a hipoteca quando se fala em operações com imóvel em garantia no Brasil. De acordo com dados do Banco Central, 30.786 imóveis foram adquiridos em julho de 2020 recorrendo à alienação fiduciária, enquanto 2.032 operações foram feitas com hipotecas.

Como funciona o registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório?

A compra de um imóvel por meio de uma operação de crédito só funciona com o registro de contrato de financiamento imobiliário em cartório de imóveis. Ao contrário da compra à vista, não é preciso registrar uma escritura pública, e sim esse instrumento particular assinado pelo banco que vai liberar os recursos para a aquisição do imóvel.

Com o financiamento totalmente acertado, vendedor, comprador e banco vão assinar o contrato de financiamento. Depois dessa etapa, o comprador deve arcar com o Imposto Sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), um tributo municipal de valor variável que serve para efetuar a transmissão de propriedade. 

Com o ITBI pago, é hora de registrar o contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição correspondente ao imóvel, mediante o pagamento de uma taxa cartorial que também é variável. Feito esse procedimento, você deve retornar uma via do contrato registrado em cartório ao banco, com o comprovante do ITBI pago. Só depois dessa etapa o dinheiro liberado ao vendedor. 

Estima-se que as despesas com essa burocracia de transmissão e registro cheguem a 5% do preço do imóvel. Na ocasião do registro, é importante ressaltar que fica também gravada oficialmente a alienação fiduciária. Portanto, toda eventual operação de venda daquele bem até o pagamento da dívida deve passar pela análise do banco credor antes de ser concretizada.

Quais são documentos para registro de contrato de financiamento imobiliário?

Segundo Roberta Oka, especialista na área de financiamentos imobiliários da Loft, os documentos para registro do contrato de financiamento imobiliário “variam de município para município e de estado para estado”. No geral, ela afirma, a documentação exigida nos cartórios de São Paulo é a seguinte:

• Contrato assinado (de financiamento)
• Guia do ITBI paga
• Pagamento das custas cartoriais para a operação

Roberta observa que “há cartórios que pedem documento pessoais dos vendedores e compradores autenticados para fazer esse registro”. Portanto, é uma boa ideia checar as exigências antes com o cartório de imóveis onde será feito o procedimento. 

É bom lembrar que o  prazo para registro de contrato de financiamento imobiliário no cartório é de 30 dias. Depois disso, você provavelmente terá de procurar o banco para assinar uma nova versão do contrato, de modo que o cartório deve registrar o documento atualizado. 

Quando registrar o termo de quitação de imóvel em cartório?

O ideal é que o registro do termo de quitação do imóvel em cartório seja feito assim que possível, quando você obtiver o documento. A Lei Federal 13.294/2016 estabelece que “no caso de contratos de financiamento imobiliário, a instituição financeira fornecerá o termo de quitação no prazo de trinta dias a contar da data de liquidação da dívida”.

Dicas para quitar seu financiamento imobiliário antecipadamente

Agora que você já sabe o que fazer após quitar seu financiamento imobiliário, siga essas dicas para quitar seu financiamento imobiliário antecipadamente, reduzindo os juros cobrados na operação: 

1. Junte dinheiro para adiantar parcelas: o percurso de um financiamento imobiliário é longo e, nessa trajetória, você pode ter conseguido ganhar um dinheiro extra. Pode ser por meio de investimentos, de uma promoção ou de trabalhos extra. Se você não ficar descapitalizado, adiantar parcelas pode ser uma solução para quitar seu financiamento antes do prazo e reduzir o valor cobrado em juros.

2. Use o FGTS: você pode recorrer ao saldo que tiver no FGTS quando o financiamento já está em curso, mesmo se já tiver utilizado recursos do fundo, com um intervalo mínimo entre essas ocasiões. Quem já usou o FGTS para amortizar o saldo devedor, por exemplo, pode repetir essa estratégia em dois anos. 

3. Recorra à portabilidade: mudar para um banco que oferece melhores condições de financiamento, como taxas de juros mais baixas, pode ajudar a quitar sua dívida mais rápido. Mas atenção aos custos adicionais que a mudança demanda: despesas cartoriais referentes ao registro da alienação fiduciária e uma nova avaliação do bem requerida pelo banco que assume o financiamento.

Dúvidas com a burocracia? A Loft pode ajudar 

Fazer um financiamento é uma imersão em um mundo de informações novas (e nem sempre simples). Por isso, ter o amparo de uma assessoria especializada no processo de obtenção de crédito pode tornar tudo mais simples e rápido para quem compra. A proposta do time de produtos financeiros da Loft é ajudar compradores a obter as melhores condições do mercado para financiar seus imóveis. Tudo de forma 100% gratuita e digital. 

Isso só é possível porque o time da Loft se encarrega de negociar com bancos parceiros e cuida de todas as etapas do processo: do envio de documentos aos bancos até a assinatura do contrato de financiamento e posterior registro cartorial da operação. 

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