Quais são as leis envolvidas na venda de um imóvel alugado?
A lei que rege os direitos e deveres de locadores e locatários (ou proprietários e inquilinos) é a chamada “Lei da Locação” ou ainda “Lei do Inquilinato”: a Lei Federal 8.245/1991.
É nela que constam os dois direitos do locatário que impactam diretamente a venda de imóvel alugado: o Direito de Preferência e o Direito de Vigência.
Caso eles não sejam respeitados, o locatário pode entrar na Justiça contra o locador para exigir compensação por perdas e danos. Embora seja importante ler e compreender os termos da lei, trataremos de algumas das dúvidas mais recorrentes aqui neste artigo.
O que é Direito de Preferência do locatário?
O Direito de Preferência assegura ao locatário o direito de comprar o imóvel que ele já aluga em igualdade de condições com terceiros.
Em outras palavras: se o imóvel está à venda com uma dada proposta, o locatário também pode comprá-lo com os termos dessa mesma proposta.
Essa preferência pode ser exercida em até 30 dias a partir da data de recebimento da notificação da venda do imóvel, que deve ser detalhada em termos de condições, preço, formas de pagamento e a existência de quaisquer ônus. Também deve ter uma data definida para análise dos documentos.
A notificação de venda para os locatários é obrigatória (seja ela judicial, extrajudicial ou por outros meios), sempre pensando que é preciso que o proprietário garanta que ela foi recebida pelo inquilino dentro desse período.
Caso os locatários não exerçam o Direito de Preferência nesses 30 dias desde o recebimento da notificação daquela proposta, o Direito de Preferência expira e o proprietário está livre para oferecer o imóvel para terceiros.
O que é Direito de Vigência de locação?
O Direito de Vigência trata do direito do locatário de manter seu contrato vigente até o final do prazo estipulado no contrato, mesmo que o imóvel seja vendido para outra pessoa.
Isso quer dizer que, caso esteja definido por contrato que o período de locação está pré definido, os locatários não podem ser expulsos do imóvel antes deste prazo, mesmo em caso de venda.
Atenção: para que o Direito de Vigência seja válido, é preciso que o prazo conste explicitamente no contrato de aluguel e que esse contrato esteja registrado na matrícula do imóvel.
O inquilino é obrigado a receber visitas de interessados na compra?
Essa é uma dúvida bem frequente, e a resposta é Sim! Esse dever também está previsto na Lei do Inquilinato. Quando há venda de imóvel alugado, ele deve receber visitantes (em dia e hora pré-acordados) e não pode atrapalhá-las intencionalmente, sob pena de multa ou até mesmo despejo.
Qual o prazo para desocupar imóvel alugado em caso de venda?
Depende! Como dissemos anteriormente, se houver um prazo pré-estipulado no contrato de aluguel, ele deve ser cumprido.
Caso não haja prazo estipulado ou se o tempo do inquilinato já for superior a 30 meses, o novo proprietário deve notificar o locatário nos primeiros 90 dias, e aí ele tem até 90 dias (a partir da data da notificação) para desocupar o imóvel.
Caso o novo proprietário não faça a notificação nesse período, há um consentimento para que o aluguel continue como está até novo aviso.
Existem boas práticas para vender um imóvel que está alugado?
O ideal é sempre manter uma comunicação cordial, proativa e colaborativa entre locatários, proprietários e interessados, tanto para evitar dores de cabeça e problemas judiciais quanto para facilitar o fluxo de venda.
Isso inclui ser transparente ao longo de todo o processo, do agendamento de visitas e análises documentais a flexibilidade para combinar a eventual desocupação do imóvel comprado por um terceiro.
Tudo isso reforça que, do ponto de vista do locatário, é muito importante ficar atento às cláusulas do contrato antes de assiná-lo para que seja possível cobrar esclarecimentos no momento de venda de imóvel alugado.
É no contrato que ficaram claras quais são as responsabilidades alocadas a ele (como pagamento de condomínio e IPTU) e onde há espaço para exigências que ele pode fazer (como registrar o contrato na matrícula do imóvel).
A Loft trabalha com a venda de imóvel alugado?
Sim! Através do processo de análise jurídica do imóvel – que deve contar com a colaboração e transparência do proprietário vendedor –, a Loft vai analisar também o contrato de locação vigente e auxiliar nas possíveis dúvidas.
Dessa forma, é possível atender aos prazos e providências exigidos para que o negócio seja conduzido de forma segura.
Além do auxílio jurídico, a Loft facilita o processo de venda com um modelo transparente e personalizado que disponibiliza aos proprietários acompanhamento e a otimização da performance do anúncio para os milhões de interessados que acessam o site mensalmente.
