Lei do fiador: entenda as principais mudanças na legislação

O mercado imobiliário é um segmento que envolve valores muito elevados, tanto para a compra quanto para os seus contratos de locação. Por isso mesmo, diversos mecanismos são criados a fim de garantir os direitos e a lisura das relações, como é o caso da instituição das garantias locatícias e, mais recentemente, da Lei do Fiador.

Essa normatização vem de encontro a uma demanda bastante comum do setor, uma vez que a legislação precisa estar em perfeita sintonia com a sociedade — apresentando mudanças que permitam que ela seja mais efetiva e funcional. Confira o conteúdo a seguir e descubra o que mudou!

Lei do Inquilinato

Vale ressaltar, aqui, a importância da Lei do Inquilinato e compreender um pouco melhor a sua função. Ela pode ser considerada como um verdadeiro marco nas relações de locação, tendo em vista que trouxe clareza para temas que antes eram nebulosos, facilitando a vida de quem deseja agir com correção nesse ramo.

Essa legislação específica trata dos direitos e deveres dos proprietários e dos inquilinos, de forma que as relações entre os locadores, locatários e imobiliárias sejam, efetivamente, justas e corretas. A sua redação é bastante abrangente, dispondo sobre prazos, taxas administrativas, despesas extraordinárias, garantias locatícias e muito mais.

Fiador como garantia da locação

O papel do fiador é bastante conhecido e, no Brasil, por muito tempo essa foi a garantia locatícia mais utilizada e solicitada por proprietários. Por isso, ela já se encontrava disciplinada no nosso Código Civil e prevista em diversas disposições como uma modalidade tradicionalmente utilizada, embora a lei também abordasse outras.

O fiador, como você já deve saber, é um terceiro elemento no contrato de locação, que já inclui, naturalmente, o futuro inquilino e o proprietário. É justamente ele quem tem a função de garantir que o acordo seja cumprido da maneira que foi combinado, tendo obrigação subsidiária, respondendo com os próprios bens.

Isso quer dizer que, se houver inadimplência ou o não cumprimento das obrigações por parte do locatário — como taxas, despesas e custos que sejam de sua alçada —, é o fiador que se torna o verdadeiro devedor. Por outro lado, o dono não pode agravar a situação, majorando o valor do aluguel acima do índice legal de correção, por exemplo.

Não é difícil imaginar toda a confusão e dificuldade que essa conjuntura pode trazer. Primeiramente, já é complicado achar alguém que aceite fazer esse papel, pois o seu próprio patrimônio fica em risco se o locatário se tornar inadimplente. Além disso, a fiança pode deixar de existir, pois o fiador tem todo o direito de vender o seu imóvel, se assim desejar.

Diante desse cenário, a legislação se adaptou a fim de fazer com que haja mais justiça e presteza para quem fizer essa escolha. Além disso, outras opções de garantias locatícias para avalizar o contrato estão ganhando cada vez mais popularidade, sendo alternativas mais práticas do que essa modalidade, outrora tão usual.

Principais mudanças em relação ao fiador

Como dissemos anteriormente, a legislação brasileira precisou se adaptar, de forma que o papel desse terceiro elemento do contrato de locação fosse mais consonante com a realidade da nossa sociedade e do próprio mercado. Confira, a seguir, algumas das principais mudanças que foram feitas em relação ao fiador.

Comprovação de idoneidade

Uma das mudanças da Lei do Fiador tem relação com a renovação da locação. Antes, era necessário comprovar a idoneidade financeira de quem proporcionava a fiança ao contrato a ser renovado, mesmo que, por incrível que pareça, esse fosse o mesmo avalista que foi utilizado no pacto anterior.

Agora, a coisa muda de figura. A nova legislação firmou o lógico entendimento de que, no caso de o mesmo fiador ser indicado para a renovação, é inexigível a comprovação da sua idoneidade, se ela não tiver sido posta em dúvida anteriormente. Dessa maneira, espera-se que esse seja o novo posicionamento jurisprudencial.

Desistência do fiador

O item sobre a desistência é, definitivamente, uma das principais mudanças na Lei do Fiador. Essa alteração é específica para a modalidade, não tendo incidência sobre os outros tipos de garantias locatícias. Em resumo, o fiador poderá pedir exoneração dessa função quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado.

Embora essa possibilidade já fosse prevista em nosso Código Civil, com a modificação do texto, o período de responsabilidade depois de comunicada a exoneração passa a ser de 120 dias. Anteriormente, havia a complexa obrigação de garantir o imóvel até que o arrendatário efetivasse a sua devolução para o senhorio.

Substituição da fiança

Quando um inquilino falece ou passa por uma dissolução de união estável, a locação pode prosseguir automaticamente com o cônjuge ou companheiro que desejar a permanência na propriedade. Da forma que era antes, ele teria que promover uma alteração da garantia locatícia ou realizar a substituição do fiador no prazo de 30 dias.

Já com a nova Lei do Fiador, o procedimento muda. A pessoa é obrigada a notificar por escrito tanto o fiador quanto o senhorio, a fim de que ele possa pedir, se assim desejar, a exoneração do cargo. Nesse período, é o inquilino quem fica responsável pelos efeitos da fiança, o que é uma segurança a mais para o dono que está locando.

Garantia locatícia via cartão de crédito

A garantia locatícia via cartão de crédito vem ganhando bastante espaço no mercado, sobretudo por oferecer vantagens inerentes à tecnologia. A análise cadastral dos candidatos a locatários, por exemplo, é muito mais rápida, sendo essa a solução mais ágil e simples do ramo imobiliário quando o assunto é desburocratização.

Além disso, é possível obter o atendimento no conforto do seu próprio lar, inclusive por meio do seu smartphone. A necessidade de apresentar um fiador ou a perda de tempo com reconhecimento de firma e autenticação de documentos são coisas do passado — o que faz dessa a melhor escolha para clientes, corretores e imobiliárias.

A Lei do Fiador surgiu para facilitar a vida de quem deseja fazer uma locação, mas o fato é que, definitivamente, a garantia locatícia por cartão de crédito acaba sendo a solução mais prática e ágil de todo o mercado imobiliário!