Você já ouviu falar em Cédula de Crédito Imobiliário ou CCI? Trata-se de uma forma de repassar uma dívida de imóvel a uma pessoa interessada em comprá-la. Essa pessoa recebe o dinheiro que será pago pelo devedor em parcelas com juros – lucrando com a operação dessa forma.
Neste artigo, vamos detalhar o que é CCI, qual é a serventia dela para o mercado e quem pode emitir uma cédula de crédito imobiliário.
O que é CCI ou cédula de crédito imobiliário?
A CCI ou Cédula de Crédito Imobiliário é um título de crédito emitido a partir de uma dívida imobiliária de um indivíduo a ser paga para um credor. Esse título é vendido, e quem o compra ganha o direito de receber as prestações (e juros) do crédito imobiliário que iriam para o credor.
Esse título é considerado um ativo financeiro, registrado na Bolsa de Valores (a B3, no caso brasileiro). A emissão dele normalmente é feita por uma instituição financeira, como um banco que oferece financiamentos imobiliários. A CCI pode ser fracionada a vários compradores ou comercializada pelos bancos de forma integral.
A CCI do imóvel não depende do consentimento do devedor para ser vendida. Sua emissão pode se dar por modo escritural ou cartorial. No segundo caso, o registro da cédula deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis cabível, onde ela será averbada na matrícula do imóvel.
Já na forma escritural, a CCI será emitida sob a forma de escritura pública ou instrumento particular de responsabilidade do banco, registrado no sistema de registro e liquidação de títulos privados do Banco Central.
Cédula de Crédito Imobiliário: o conceito para quem compra
O conceito de Cédula de Crédito Imobiliário para aqueles que investem em sua compra é receber juros por uma dívida imobiliária. Com isso, esses compradores acabam lucrando ao longo da quitação dessa dívida.
Como já vimos, a CCI pode ser vendida integralmente ou de forma fracionada. Sua comercialização é feita na Bolsa de Valores. Em 2020, o Brasil teve a primeira emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário inteiramente digital. Até então, esse procedimento era feito apenas por meio físico para o mercado de capitais.
Quem compra a CCI pode ser remunerado de forma pré ou pós-fixada. Na modalidade pré-fixada, as taxas de juros são fixadas de forma prévia. Assim, o comprador já sabe quanto vai ganhar com aquele título. Já na pós-fixada, os juros variam ao longo do tempo, e o valor final ganho pelo comprador não está estipulado.
A CCI é considerada um investimento seguro, barato e de negociação simples, com taxas de rendimento mensais muitas vezes pré-definidas e que acompanham o valor do crédito imobiliário. O título, no entanto, não tem a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
Os bancos e instituições financeiras, por sua vez, se beneficiam ao adiantar a receita de prestações que viriam só no futuro.
É importante ressaltar que, se o financiamento foi autorizado com garantia de alienação fiduciária, a cessão da CCI para um investidor leva à transferência das respectivas garantias ao comprador do título.
Com isso, quem adquire a cédula passa a ser o beneficiário da alienação fiduciária estabelecida no contrato de financiamento, caso haja inadimplência do devedor. Isso está estabelecido na lei que fala de Cédula de Crédito Imobiliário, a 10.931 de 2004.
A exceção para a transferência dessa garantia é se “houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial”, segundo o texto da lei.
Como funciona a cédula de crédito imobiliário para o devedor?
A emissão da Cédula de Crédito Imobiliário funciona de forma independente de qualquer aval do devedor, como já vimos. Isso consta no artigo 21 da legislação que rege o funcionamento da CCI.
Com a emissão da Carta de Crédito Imobiliário, o pagamento da dívida vai sendo encaminhado para quem investiu na compra do título, e não para o banco. Mas isso não altera a rotina do devedor nesse aspecto.
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Como resgatar a Cédula de Crédito Imobiliário da Caixa Econômica Federal?
Por outro lado, no final da dívida, é comum ouvir que o proprietário do imóvel recém quitado deve resgatar a Cédula de Crédito Imobiliário em financiamentos da Caixa Econômica Federal. Isso acontece porque o resgate da CCI representa uma declaração de quitação, que deve ser emitida pela instituição financeira credora.
Comprovar a quitação de um financiamento é essencial para registrar o fim da dívida no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, é possível retirar a alienação fiduciária da matrícula do imóvel e tornar-se oficialmente o único proprietário do bem. Explicamos o que é preciso fazer após a quitação neste outro artigo.
Portanto, se você fez um financiamento e já terminou de pagar as parcelas, é preciso requisitar a Cédula de Crédito Imobiliário junto à Caixa Econômica. Para tal, basta entrar em contato com o banco e fazer esse pedido.
“O devedor resgata essa cédula no final do financiamento. Eles (o banco) vão assinar dizendo que você pagou a dívida. Funciona como um termo de quitação”, explica Rafael Godoi, da equipe responsável por financiamentos imobiliários da Loft Cred.
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