Seguro DFI: entenda o que é e como funciona

O seguro DFI é um item indispensável para quem vai fazer um financiamento de imóvel. Ele é exigido pelos bancos para assegurar o pagamento caso um imprevisto aconteça com a casa ou apartamento que você comprou. Mas seu funcionamento tem vários detalhes, que vale você conhecer. Por isso, ao longo deste artigo, vamos explicar para que serve DFI, como funciona a sua cobertura e de que forma o seu custo é calculado.

O que é o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)?

O seguro de Danos Físico ao Imóvel (DFI) é um dos dois seguros requisitados pelos bancos quando vamos financiar um apartamento. Ele cobre eventuais danos à integridade física da casa ou apartamento comprados. 

O valor máximo da cobertura é o que consta na avaliação do imóvel, e a indenização corresponde sempre ao custo para restabelecer as condições do imóvel verificadas antes do sinistro (uma inundação, por exemplo). Já o prazo em que ele está em vigor vai até o fim do financiamento do imóvel – ou seja, quando a dívida com o banco é totalmente paga. 

Alguns dos incidentes cobertos pelo DFI são:

• Incêndio, raio ou explosão;
• Vendaval;
• Desmoronamento total ou parcial (ou seja, a destruição completa ou desabamento de paredes, vigas e outros elementos estruturais); 
• Ameaças de desmoronamento comprovadas;
• Destelhamento;
• Alagamento ou inundação, mesmo se provocados por chuvas.

Outros tipos de sinistro também podem ser adquiridos como coberturas adicionais pelo comprador do apartamento, mas esses não são obrigatórios. Já problemas de má qualidade de acabamento ou construção do apartamento não são cobertos: eles precisam ser verificados antes tanto pelos futuros moradores quanto pelo banco (que faz isso na vistoria do imóvel, etapa obrigatória de qualquer financiamento). 

É importante ressaltar que o DFI é um seguro que protege as duas partes, o banco e aquele que financia. Afinal, ter que reparar um desses danos pode atrapalhar o pagamento das parcelas. Ao mesmo tempo, esse seguro protege as condições originais do imóvel, que serve de garantia de pagamento ao banco.  

Seguro MIP e DFI: qual é a diferença?

O seguro MIP é diferente do DFI, embora ambos sejam solicitados quando você vai fechar um financiamento imobiliário. Enquanto o DFI se dedica a problemas que podem comprometer a estrutura do imóvel, o MIP (que significa Morte e Invalidez Permanente) se refere a problemas com os compradores, como morte e doenças incapacitantes. Vamos detalhar como esse seguro funciona no tópico seguinte.

A obrigatoriedade dos dois seguros para financiamentos está prevista na Lei 12.424/2010 para imóveis que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – ou seja, que custam até R$1,5 milhão. No entanto, a lei que estabelece as regras para financiamentos acima desse valor (a 9.514/1997, que regulamenta o Sistema Financeiro Imobiliário) também exige “seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente”.

Como funciona o seguro MIP?

A indenização do seguro MIP abrange todo o saldo devedor em aberto na data em que ocorrer o sinistro. Ele serve para que o banco não tome um prejuízo caso aquele que comprou o imóvel morra ou tenha de repente uma doença incapacitante, que o impeça de trabalhar e consequentemente de poder pagar as parcelas. 

O MIP, no entanto, não cobre casos de invalidez se o comprador já tiver conhecimento da doença que vai causá-la no momento em que o contrato é assinado. Quem já está aposentado por invalidez, por exemplo, também só pode contar com uma cobertura em caso de morte. 

Vale ressaltar que esse seguro não cobre totalmente a dívida caso haja composição de renda, e só um dos compradores morra ou sofra uma situação de invalidez permanente. Se um casal comprou o imóvel junto e só um deles sofreu um acidente e acabou por falecer, o marido ou a mulher ainda vai precisar quitar a sua metade do custo total.

Como o MIP é pago no financiamento imobiliário? E o DFI?

Tanto o MIP quanto o DFI são pagos de forma embutida em cada parcela do financiamento imobiliário. No entanto, esses dois seguros têm formas diferentes quando o assunto é o cálculo de suas alíquotas (o valor que corresponde ao “preço” mensal de cada um). 

No DFI, a alíquota (que consta no contrato assinado com a seguradora) incide sobre o valor de avaliação do imóvel. Essa quantia é medida pelo banco no momento da contratação do financiamento, quando uma empresa de engenharia faz uma vistoria no imóvel. Essa alíquota não muda ao longo do pagamento da dívida. 

Já o MIP tem uma alíquota baseada na idade do cliente – e um financiamento, lembre-se, pode durar até 35 anos. Por isso, dependendo do acordo com a seguradora, essa alíquota pode mudar ao longo do tempo, conforme o segurado envelhece. Ela vai ser aplicada sobre o valor do saldo devedor do imóvel (a dívida que precisa ser paga com o banco). 

Além desses dois seguros obrigatórios, o comprador pode pedir coberturas adicionais ou mesmo outros seguros mais completos. Há coberturas que incluem desemprego e perda de renda e outras que se dedicam a compensar os compradores em caso de doenças ou acidentes graves. De qualquer forma, esses seguros adicionais não podem ser exigidos pelos bancos. 

Como preencher o seguro de Danos Físicos ao Imóvel?

Na hora de contratar o seguro de Danos Físicos ao Imóvel, é preciso preencher uma ficha informando o valor estimado para o reparo de cada possível dano. É a partir desses valores que é fixado o LMI, o Limite Máximo de Indenização.

Esse limite equivale ao valor total que determinado sinistro ou incidente pode ser indenizado, e fica previsto na apólice do seguro. Por isso, é essencial que você, ao assinar o contrato com a seguradora, informe o valor real necessário para reparar um determinado sinistro (um comprometimento total das paredes do imóvel, por exemplo). Nesse sentido, o comprador precisa prestar atenção ao valor dos bens que vão entrar nesse contrato. 

Já para preencher um aviso de sinistro – uma ficha que relata o incidente ocorrido – é normal que as seguradoras peçam dados pessoais completos, cópias de documentos e informações detalhadas sobre a ocorrência, como hora, local e descrição do que aconteceu. É comum também que essas empresas entrem em contato depois para pedir mais informações sobre o sinistro que foi relatado antes de liberarem o valor da indenização. 

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