Entenda como você pode amortizar o financiamento imobiliário quitando a dívida mais cedo ou barateando prestações futuras.
Um financiamento imobiliário pode durar décadas e muita coisa pode mudar na vida de uma pessoa entre a assinatura do contrato e sua conclusão. Ao optar pelo pagamento antecipado, ou pela amortização do financiamento, é possível pagar menos no futuro ou quitar o compromisso mais depressa.
Amortizar um financiamento pode ser uma boa ideia quando cai um dinheiro extra no banco (um décimo terceiro salário, um investimento que rendeu, a aplicação de saldo do FGTS) ou quando você reprioriza seus gastos.
Ao amortizar um financiamento, você reduz o saldo devedor, que é a quantia que o banco efetivamente te emprestou acrescida dos juros, encargos e taxas contratados.
Seja como for, é preciso estar sempre atento às condições e às consequências financeiras de suas ações para não acabar fazendo um negócio pior para suas contas no futuro.
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O que é amortização de financiamento imobiliário
A amortização do financiamento imobiliário é o ato de reduzir totalmente ou parcialmente seu saldo devedor. Quando você adianta o pagamento de uma parte do saldo devedor, ele logicamente diminui. Como os juros incidem sobre um valor menor, as parcelas futuras ficarão mais baratas.
E já que o assunto é planejar-se para pagar parcelas futuras, é importante saber qual o sistema de amortização contratado.
Os dois mais praticados hoje em dia são o SAC (Sistema de Amortização Constante), que começa com uma parcela maior e vai decrescendo ao longo do tempo, e a tabela PRICE (ou Sistema Francês), em que o valor da parcela se mantém sempre o mesmo.
A diferença entre os dois está no valor da amortização (a parte destinada a abater da quantia principal que você emprestou) que compõe a parcela.
No caso do SAC, essa cifra é sempre a mesma, o que significa que as primeiras parcelas são mais caras e as últimas, substancialmente mais baratas, visto que os juros incidem sobre um principal cada vez menor.
No caso da PRICE, essa cifra vai subindo com o tempo. Na prática, isso significa que o principal é abatido mais lentamente e, ao final, os juros totais pagos ao banco são maiores.
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Como amortizar um financiamento imobiliário
Como amortizar um financiamento passa pelo banco: você precisa entrar em contato e pedir para antecipar o pagamento.
No entanto, antes de fazer essa ligação, é preciso refletir sobre o que faz mais sentido:
- Reduzir o prazo do financiamento imobiliário ao pagar parcelas antecipadamente (e quitar a dívida mais cedo)
- Reduzir o valor das parcelas de financiamento ao amortizar parte do saldo devedor (quitar a dívida no mesmo período, mas tornar as prestações mais baratas)
A primeira opção é boa para quem tem dinheiro sobrando todo mês e conseguiria quitar o financiamento mais rápido, sem se endividar em outras áreas ou mexer na reserva de emergência.
Já a segunda opção é justamente para quem vive o contrário, quando as prestações do financiamento estão pesando no bolso. Como bancos não “premiam” quem paga seu financiamento mais rápido, não há porque ter pressa se a conta estiver apertada.
As duas possibilidades devem ser permitidas, por lei, pelo seu banco. Cada uma tem prós e contras que dependem de seu momento financeiro, então não se esqueça de colocar tudo no papel antes de tomar uma decisão.
Como amortizar um financiamento com FGTS
Se você for um profissional com carteira assinada, tem direito ao FGTS. É preciso primeiro ter contribuído por três anos (consecutivos ou não) ao fundo. Se você já usou o saldo antes em seu financiamento imobiliário, precisa esperar dois anos para usá-lo de novo.
Nem todo imóvel, no entanto, se beneficia dessa possibilidade: é preciso que ele se enquadre nas regras vigentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na data de aquisição. Você provavelmente se lembra dessas condições, que incluem valor máximo de imóvel (hoje em R$ 1,5 milhão) e pré-requisitos de localização. Fora delas, não é possível utilizá-lo.
A questão da correção de juros
Um ponto importante na hora de decidir como amortizar um financiamento está na correção da taxa de juros, algo que os bancos costumam atrelar aos contratos para ter certeza de que receberão uma quantia corrigida no futuro.
Caso seu contrato contenha índices de correção pós-fixados, lembre-se de que eles são somados mês a mês à taxa de juros. Os mais comuns são a Taxa Referencial (TR), configurada pelo governo, e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que mede a inflação nacional.
A TR está zerada desde 2017, mas está sempre a uma “canetada” do Executivo de distância de ganhar outro valor. Já o IPCA varia de acordo com o momento econômico do país, não raro oscilando entre positivos (+0,07% em março de 2020) e negativos (-0,31% em abril).
Se seu financiamento imobiliário tem índices de correção pós-fixados, ele possui uma incerteza inerente no valor que você pagará, visto que é impossível saber quais serão os valores indexados daqui dois, cinco ou dez anos.
Amortizar um financiamento de modo a finalizá-lo mais depressa, então, deixa-o menos exposto a essas oscilações que podem levar a juros maiores no fim.
É possível mudar os juros do financiamento imobiliário?
Através do refinanciamento imobiliário, sim! É possível renegociar as taxas de juros tanto com seu banco quanto com outras instituições financeiras, que hoje em dia oferecem a portabilidade do financiamento imobiliário.
A Loft Cred, a assessoria de financiamento imobiliário da Loft, pode inclusive ajudá-lo nessa empreitada.
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