O que é mais vantajoso: comprar imóvel à vista ou financiado?

Enquanto planeja a aquisição da casa própria, muita gente se pergunta o que é mais vantajoso hoje em dia: comprar o imóvel à vista ou financiar. A resposta para essa pergunta pode mudar radicalmente a estratégia de quem está juntando dinheiro ou se preparando para pagar parcelas. Ela passa por um profundo conhecimento do seu próprio poder de compra e necessidades. 

Ao longo deste artigo, vamos mostrar como descobrir a melhor estratégia para você: se é comprar o imóvel à vista ou financiado. E como deve se preparar para cada uma dessas formas de adquirir um imóvel novo. 

Afinal, o que é mais vantajoso: comprar um imóvel à vista ou financiado?

Entender o que é mais vantajoso para você e sua família, se comprar um imóvel à vista ou financiado, vai passar necessariamente por um cálculo se você pensa em termos apenas financeiros. 

Essa equação deve envolver o valor final do imóvel em cada caso conforme o tempo que você levaria para conseguir pagar por esse imóvel. Caso você já tenha dinheiro guardado, simule quanto teria se essa quantia permanecesse aplicada ao longo desse prazo. 

Antes de mais nada, calcule quanto você consegue juntar por mês, mesmo pagando um aluguel. Esse cálculo deve levar em consideração possíveis investimentos e aplicações que você fará com esse dinheiro guardado. Tenha em mente que essa conta não é tão precisa, já que imóveis podem sofrer valorização ou desvalorização de acordo com a temperatura do mercado. 

Depois de descobrir em quanto tempo você vai conseguir comprar esse imóvel à vista, verifique quais serão as parcelas do seu possível financiamento imobiliário. Você pode estimá-las em um simulador gratuito. Feito isso, descubra também o valor final do imóvel financiado, que é a soma de todas as parcelas ao longo do prazo de pagamento. 

Lembre-se que, em um financiamento, as parcelas têm juros e outras taxas administrativas, além de seguros obrigatórios. Os juros deixam o custo final da operação mais caro a longo prazo. 

Agora, é hora de comparar esses dois cálculos. É bastante improvável que a opção por economizar para comprar à vista resulte em um valor final menor que o total pago ao banco pelo financiamento. 

Alguns portais de finanças dispõem de simuladores específicos para esse tipo de comparação. O simulador do Urbe é um deles. 

Comprar à vista ou financiar: como tomar essa decisão?

No entanto, esse planejamento não é exclusivamente financeiro. Muita gente levará tempo demais para conseguir pagar por um imóvel à vista, pois o aluguel também pesa no orçamento. 

Para decidir entre comprar à vista ou financiar, é preciso entender quais são as necessidades do comprador: se ele vive com parentes, se consegue economizar, se tem saldo de FGTS, se está disposto a esperar por muitos anos até se mudar para o imóvel próprio e como investe eventuais quantias que consegue economizar todo mês. 

Por isso, vamos aqui indicar alguns caminhos para a sua reflexão em torno dessa decisão. Mas saiba: não há fórmula pronta exata para determinar com precisão o que é mais vantajoso para cada um.

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1) Avalie a rentabilidade das suas reservas financeiras

Se você tem dinheiro guardado que já é suficiente para o pagamento à vista, verifique qual é a rentabilidade do investimento no qual a quantia está aplicada. A ideia é comparar essa rentabilidade com o Custo Efetivo Total do seu (provável) financiamento de imóvel. 

O Custo Efetivo Total é o custo geral da sua operação de crédito, e não só a taxa de juros anunciada pelo banco. Além dos juros, as parcelas de um financiamento incluem seguros obrigatórios e taxas administrativas, e a dívida costuma ser corrigida por um índice definido pelo banco (IPCA ou Taxa Referencial). 

De qualquer forma, esse custo tem sido impactado, nos últimos meses, pela queda geral da taxa de juros para financiamentos imobiliários no país. Para se ter uma ideia, dados do Banco Central indicam que a taxa de juros média para pessoa física chegou a 7,04% em novembro de 2020. Essa taxa média atingiu mais de 10% no mesmo mês de 2011. 

“Gosto muito de usar a palavra oportunidade, e não necessidade”, ressalta Rafael Godoi, especialista em financiamentos na Loft Cred. “Para ter a oportunidade de fazer um financiamento, não necessariamente você precisa ter um investimento rendendo mais que o custo total da operação de crédito, a questão é ter liquidez”.

Segundo Rafael, sem ter parcelas com um impacto grande dentro do orçamento familiar, graças à queda dos juros, o comprador “tem a oportunidade de aumentar seu patrimônio”. Ele ressalta que a tendência é que os juros voltem a subir. Com isso, o dinheiro guardado que você não usou para pagar o imóvel à vista vai render mais. Já a taxa fixada no seu contrato de financiamento não poderá mais mudar – e você se beneficiará disso.

2) Tente descontos na compra à vista

É preciso avaliar também qual é o desconto que você vai conseguir comprando o imóvel à vista. Especialistas consideram que essa redução deve ser de pelo menos 5% do preço final do apartamento. Essa diferença pode determinar se você tem poder aquisitivo para a compra à vista ou não. 

De acordo com o estudo “Perfil da Demanda de Imóveis” divulgado pelo Fipe Zap, 71% das transações imobiliárias feitas nos 12 meses até junho de 2020 tiveram descontos. Segundo o instituto de pesquisas, esse é o maior patamar já registrado em sua série histórica. O percentual médio de desconto encerrou o mesmo período em 13% (do valor do imóvel). 

3) Leve em consideração o tempo necessário para a mudança

A resposta para a pergunta se é melhor comprar à vista ou financiado passa também pelo cronograma da sua própria vida (e da sua família). Juntar dinheiro para comprar um imóvel à vista pode levar anos. Nesse meio tempo, você provavelmente estará submetido ao mercado de aluguéis e suas flutuações. 

Com o tempo, pode ser que o tipo de imóvel que você queira comprar também se valorize. Assim, será preciso juntar mais dinheiro para adquiri-lo. Por outro lado, ao financiar, o preço do imóvel “estaciona” na data da transação e você pode se mudar assim que o dinheiro for liberado pelo banco ao vendedor. 

Isso poupa você e sua família do aluguel e dá a “segurança” de morar em um imóvel que um dia será seu (não esqueça de que o bem está alienado ao banco até a dívida ser totalmente quitada). 

Se você quer comprar um imóvel na planta, financiado, leve em consideração o gasto com aluguel até você conseguir se mudar para o apartamento. É preciso que o preço do imóvel, normalmente mais barato quando em empreendimentos novos, compense essa espera. 

4) Pense se “ficar no meio do caminho” é a melhor decisão 

Nem oito nem oitenta: você pode achar a solução ideal sem ter que pagar tudo à vista e nem financiar por muito tempo, ao custo da incidência de juros. Essa costuma ser a solução mais indicada diante desse “impasse”. 

Se você tem uma boa quantia guardada, pode dar uma entrada maior (em geral, o mínimo é de 20% do valor do imóvel). Com isso, o valor financiado diminui drasticamente. Consequentemente, menos juros serão pagos. 

A vantagem dessa estratégia é que você pode se mudar imediatamente para o imóvel, sem precisar esperar anos até ter recursos para a compra à vista. 

5) Verifique se pode usar o FGTS para financiar

Na linha da dica anterior, verifique se o seu financiamento pode sair mais barato para o seu bolso graças ao seu saldo do FGTS. Os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço rendem muito pouco (3% ao ano, segundo a legislação de que rege o fundo) e podem servir para você compor a entrada. 

Com isso, você gasta um dinheiro que não estava no seu bolso antes, já que o uso do fundo é condicionado a algumas situações específicas. Por outro lado, torna o montante financiado menor e mais barato. 

O que é um financiamento de imóvel?

Antes de decidir o que fazer para comprar seu próximo imóvel, é bom que você se familiarize com o que cada uma das opções representa. Vamos começar pelo financiamento, que é uma operação de crédito com recursos destinados necessariamente à compra de um imóvel (residencial ou comercial). 

No Brasil, o prazo de pagamento de um financiamento pode chegar a 35 anos. Por outro lado, bancos aceitam liberar crédito para quem tem até 80 anos e seis meses no somatório entre a idade e o prazo de pagamento da dívida. Por isso, o prazo máximo de financiamento é inviável para idosos.

Bancos costumam aceitar que os clientes comprometam até 30% da renda mensal familiar com as parcelas do financiamento de imóvel. Essas instituições empreendem uma análise de crédito para que o cliente comprove sua renda e tenha avaliado seu histórico de pagamentos. 

Quando um banco aprova o crédito, é necessário assinar um contrato de financiamento com a instituição, que tem valor legal de escritura. Mas antes, o banco vai pedir uma avaliação do valor do imóvel, feita por uma empresa.

Acordados os termos do contrato, banco, vendedor e comprador assinam o documento, que deve ser enviado ao Cartório de Registro de Imóveis competente, depois do pagamento de custas cartoriais e do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Feito esse registro, o banco pode liberar o dinheiro ao vendedor. 

É importante lembrar que, além do valor emprestado pelo banco corrigido pela Taxa Referencial ou IPCA, você vai pagar, em cada parcela, um percentual de juros, seguros obrigatórios e taxas administrativas.

Quanto à entrada, ela é paga diretamente ao vendedor, sem intermediação do banco. Em geral, as duas partes assinam um contrato de compra e venda para estabelecer como será esse pagamento. 

Como funciona a compra à vista?

A compra à vista não tem qualquer mediação de um banco, e os recursos para a aquisição saem do bolso do comprador. Quando uma proposta de compra é aceita, em geral, as partes assinam um contrato chamado Promessa de Compra e Venda, no qual estabelecem quanto será pago de sinal (um percentual pequeno do valor do imóvel que serve para reservá-lo e garantir a transação). 

É importante ter cuidado na elaboração e revisão dos termos desse documento. Fique atento ao prazo de entrega das chaves e peça a inclusão de cláusulas que protegem o sinal do comprador em caso de problemas jurídicos com o imóvel. Também não deixe de negociar um desconto com o proprietário antes de assinar qualquer compromisso. 

Feito isso, é hora de assinar a escritura do imóvel em um Cartório de Notas. Depois, o comprador paga o ITBI (que pode chegar a 3% do valor da propriedade) e registra a transação na matrícula do imóvel, em um Cartório de Registro de Imóveis. 

Vai financiar? Procure uma assessoria de crédito

Se você descobriu que a opção do financiamento é mais vantajosa que a compra à vista para o seu caso, saiba que uma assessoria de crédito como a Loft Cred pode tornar esse processo mais fácil e barato. 

Nossa equipe negocia a aprovação do seu crédito e as condições do seu contrato com vários bancos, os principais do país. Fazemos isso depois de uma entrevista inicial com você, onde vamos entender melhor seu perfil e o que procura para seu financiamento.

Feito isso, nossos especialistas vão retornar com as propostas dos bancos, e você escolhe a que mais agrada. Esse serviço garante a você as melhores taxas de juros do mercado, e a facilidade de ser orientado quem entende do assunto em todas as etapas. 

Toda a assistência da Loft Cred é gratuita e online. Nosso time ajuda você com quaisquer dúvidas e pendências que surjam ao longo das negociações. O processo torna-se, assim, mais rápido e seguro. Para aproveitar esses benefícios, comece simulando as parcelas do seu financiamento com a Loft.