Fazer a due diligence imobiliária é bastante importante para garantir segurança e transparência à transação imobiliária. O termo vem do inglês, algo como fazer a “devida diligência” corporativo, mas é basicamente uma análise jurídica aprofundada para entender quais são os riscos envolvidos em uma compra ou venda de imóvel.
O que é due diligence?
Due diligence é um processo de investigação e análise aprofundada de uma empresa, realizado por uma empresa interessada em adquirir, fundir ou estabelecer parceria com ela. O objetivo da due diligence é identificar riscos e oportunidades relacionados ao negócio, a fim de tomar uma decisão informada sobre a transação.
Os tipos de due diligence mais comuns são: Due diligence financeira, legal, operacional, de riscos e imobiliária.
O que significa due diligence imobiliária?
Antes de comprar qualquer coisa – seja uma empresa, um alimento, um eletrodoméstico –, é importante saber qual é seu estado e quais são as garantias envolvidas para o comprador, certo? É assim que operamos no dia a dia, de certa forma.
A due diligence imobiliária é essa lógica aplicada ao processo de compra e venda de imóveis. Tanto o vendedor quanto o comprador tem direito de saber de quem estão comprando um imóvel e em qual estado (físico e jurídico) esse imóvel se encontra.
Essa análise aprofundada de documentos visa, principalmente, identificar e diminuir potenciais riscos envolvidos em uma transação. Caso algum seja identificado, fica a cargo de uma das partes decidir se quer ir em frente ou não – e assim ela não será pega de surpresa mais adiante!
Qual a Importância da due diligence imobiliária?
A importância da due diligence imobiliária é fundamental para proteger os interesses do comprador ou investidor. Através da due diligence, é possível identificar:
- Inconsistências na documentação: tais como, irregularidades na matrícula do imóvel, dívidas ou ônus registrados, ou até mesmo a existência de terceiros com direitos sobre o imóvel.
- Problemas estruturais: como, infiltrações, rachaduras, ou até mesmo a presença de materiais tóxicos ou perigosos no imóvel.
- Limitações na utilização do imóvel: como, restrições ao uso comercial, ou a necessidade de aprovação de projetos para reformas.
A identificação desses riscos e oportunidades permite ao comprador ou investidor tomar uma decisão mais segura e informada sobre a aquisição do imóvel.
Em suma, a due diligence imobiliária é uma etapa essencial para qualquer transação imobiliária. Ela ajuda a proteger os interesses de todas as partes envolvidas, e a evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Aqui estão alguns dos benefícios da due diligence imobiliária:
- Reduz o risco de perdas financeiras: a identificação de riscos e oportunidades permite ao comprador ou investidor tomar uma decisão mais segura sobre a aquisição do imóvel.
- Evita problemas jurídicos: a identificação de irregularidades na documentação pode evitar problemas jurídicos futuros.
- Garante a segurança do imóvel: a identificação de problemas estruturais pode evitar danos ao imóvel ou a seus ocupantes.
A due diligence imobiliária é um processo que pode ser realizado por um advogado, um engenheiro, ou por uma empresa especializada. O custo do processo varia de acordo com o tamanho e a complexidade do imóvel.
Quem faz a due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária costuma ser tocada por advogados e/ou corretores de imóveis com experiência em direito imobiliário, mas também pode ser conduzida (com menor grau de complexidade) pelas próprias partes envolvidas, que podem exigir do outro os documentos essenciais.
No caso da Loft, há todo um time jurídico preparado para cumprir esse processo investigativo já incluso nos apartamentos à venda em seu portfólio com valor acima de R$ 500 mil.
Qual o papel do corretor na due diligence imobiliária?
De acordo com a lei, os corretores de imóveis precisam exigir e conferir a documentação do imóvel em questão e auxiliar seus clientes (compradores ou vendedores) a compreenderem os riscos, quando houver.
Como fazer due diligence imobiliária
Mergulhar na documentação é a melhor forma de conhecer e, portanto, gerir possíveis riscos do negócio. É através da due diligence imobiliária que é possível descobrir se falta alguma atualização na matrícula do imóvel ou alguma dívida judicial atrelada a ele, por exemplo.
Como mencionado anteriormente, o ideal, neste momento, é contar com a ajuda de advogados especializados em direito imobiliário para tirar dúvidas e resolver pendências. Mas já dá para dividir os documentos e certidões para compra de imóvel envolvidos em três conjuntos:
Como a papelada é vasta, melhor conhecê-la aos poucos, com a checklist abaixo!
Conjunto 1: Documentos do imóvel
- Certidão de matrícula do imóvel
- Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
- Certidão negativa de tributos relacionados ao imóvel
Conjunto 2: Documentos do(s) vendedor(es)
- Documentos pessoais (RG e CPF)
- Comprovante de residência
- Consulta de crédito completa (SPC e Serasa)
- Certidão de protesto de título
- Certidão negativa de tributos
- Certidão negativa de débitos condominiais
- Certidões de ações judiciais
- Guias de ITBI pagas
Caso uma das partes seja pessoa jurídica, outros documentos serão necessários, tais como: contrato social, certidão de regularidade na Junta Comercial e na Receita Federal e documentos de quaisquer sócios. Vendedores também podem exigir essa documentação de compradores, caso queiram.
Conjunto 3: Documentos técnicos
Esse conjunto documental é aplicável em casos específicos, geralmente no caso de imóveis adquiridos na planta e fornecido pelas incorporadoras. Em caso de apartamentos pré-existentes, não vem ao caso. Entre eles estão:
- Cópia do registro de incorporação
- Memorial descritivo do imóvel
- Anotação de responsabilidade técnica (em caso de obras por engenheiros ou arquitetos)
- Alvará de construção
- Auto de Conclusão da Obra (também chamado de Habite-se)
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
- Convenção de condomínio
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