O que é condomínio fechado e quais as suas vantagens

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Além da segurança, estrutura de lazer e bem estar também têm atraído novos moradores aos condomínios fechados

26 de dezembro de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 26 de setembro de 2023 15 min de leitura
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Quem procura um novo lugar para morar normalmente já tem um mapa mental com aquilo que deseja na nova casa e, muitas vezes, o condomínio fechado é uma opção segura e confortável para o novo lar. Esse tipo de moradia atende a critérios importantes, que vão desde a estrutura da casa e quantidade de cômodos até a localização e serviços ofertados na nova região de morada. Se você se pergunta o que necessariamente é um condomínio fechado, como é morar em um deles e quanto custa, vale a pena entender o que avaliar antes de decidir.

O que é um condomínio fechado

Condomínios funcionam como grandes espaços privados onde cada pessoa interessada compra uma fração para uso individual e compartilha outros ambientes com os demais moradores. Basicamente, é um agrupamento de pessoas interessadas em dividir determinadas infraestruturas, como áreas de lazer e serviço, sem abdicar do seu espaço privativo, no caso, a própria casa ou apartamento.

Os condomínios podem ser abertos, semi-abertos e fechados. O que varia é exatamente quem tem acesso às áreas comuns. Por exemplo, num condomínio aberto, qualquer pessoa – inclusive não-moradores – pode transitar pelas vias e utilizar parquinhos e praças. Por serem de uso livre, esses equipamentos precisam ser mantidos pelo poder público e não geram um ônus específico para os moradores do condomínio. Já no condomínio fechado, as coisas funcionam de outro modo.

O condomínio fechado é quando todo o espaço comum é considerado uma propriedade privada, então os moradores podem ter total controle da entrada e saída de visitantes. Esta característica é um dos principais atrativos de quem procura esse tipo de moradia porque potencializa a sensação de segurança.

Tipos de condomínio

Na esfera legal, um condomínio é considerado qualquer bem que possua dois ou mais donos, com interesses em comum e compartilhamento de direitos e deveres.

Existem alguns tipos de condomínio, que podem ser compreendidos a partir da sua estrutura ou destinação. Aqui, classificamos por forma de uso e estrutura. É importante compreender que uma categoria não necessariamente exclui a outra, por isso, quando falamos de um condomínio fechado, por exemplo, ele pode se enquadrar em diferentes tipos.

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Condomínios comerciais/industriais

São aqueles condomínios cuja área privativa é destinada para pontos comerciais ou de exploração econômica, como lojas, farmácias, mercados, clínicas, empresas de qualquer porte. Em relação à atividade econômica há o condomínio industrial, que é aquele em que o uso é destinado exclusivamente para as atividades de indústrias ou fábricas.

Condomínios residenciais

São os condomínios em áreas destinadas ao uso residencial, ou seja, exclusivamente para moradia. Neste caso, todo o espaço do condomínio – sejam as áreas privadas ou áreas comuns – é destinado para o uso de pessoas que têm aquele lugar como moradia, sendo as áreas privativas de uso exclusivo dos proprietários, e as comuns de uso permitido a todos os moradores do condomínio, com as despesas desta última sendo divididas igualmente.

Condomínios mistos

São condomínios que possuem espaços com possibilidade de uso tanto comercial quanto residencial. Isso quer dizer que existem espaços que podem ser destinados para a exploração econômica, com a instalação de lojas e empresas diversas, e espaços voltados para o uso residencial, com casas e apartamentos para moradia.

Condomínio de prédios visto de baixo para cima, com janelas e varandas e, no topo, o céu azul
Os condomínios mistos possuem espaços de uso tanto comercial quanto residencial. Hoje, muitos condomínios prédios possuem estabelecimentos comerciais no térreo. Foto: Shutterstock

Condomínios verticais x condomínios horizontais

Uma das formas de diferenciação dos tipos de condomínio está baseada na estruturação e limitação entre uma propriedade e outra. Esse é um ponto complexo, porque existem interpretações distintas do que determina que um condomínio é horizontal ou vertical.

Alguns especialistas indicam que o termo considera a estrutura que separa uma propriedade privada da outra, e não pela estrutura do condomínio em si. Neste caso, os condomínios verticais são aqueles onde a separação se dá por estruturas verticais, como muros, cercas e colunas. Se enquadram, portanto, como condomínios verticais os condomínios de casas divididas por muros, por exemplo, ou até mesmo vilas de casas geminadas, onde a parede da casa divide um vizinho do outro. Já os horizontais seriam aqueles onde os espaços são divididos por estruturas horizontais, isto é, andares. Aqui, são considerados os condomínios de edifícios, que possuem andares que separam uma parte privada do condomínio da outra.

Entretanto, esse não é o conceito mais difundido. Segundo a arquiteta Paula Linares, a interpretação mais usada é de que o condomínio vertical é aquele estruturado em torre, com as unidades sobrepostas em andares, de maneira a utilizar o espaço de maneira longitudinal. “De maneira mais simples, a principal característica de um condomínio vertical é ser mais alto do que largo, e não da maneira como é dividido interiormente. Imagina que, num prédio de mais de um apartamento por andar, as paredes também separam as unidades privadas, e não somente o teto e o piso”. No caso do horizontal, a lógica é inversa: é a ocupação de maneira lateral, ocupando assim mais espaço de terreno e menos altura.

Por conta disso, esses termos são até evitados para evitar desentendimentos. Caso se depare com eles, a arquiteta orienta verificar outras especificações do empreendimento para se informar corretamente.

Tipos de condomínio considerando a divisão entre os proprietários:

Condomínios gerais: é quando duas ou mais pessoas são proprietárias de uma mesma área (podendo ser dividida em partes iguais ou fracionadas), e possuem os mesmos direitos e deveres sobre essa área comum. Isso acontece, por exemplo, quando consideramos bens como herança ou que foram adquiridos em conjunto. Não necessariamente eles possuem um estatuto porque, muitas vezes, dizem respeito a um imóvel único.

Condomínios edilícios: é a principal categoria de condomínio, que inclui também outras categorias que listamos por aqui. Os condomínios edilícios são aqueles, verticais ou horizontais, que possuem partes que são privadas e partes que são áreas comuns. Neste caso, entram os condomínios fechados e também os abertos, porque se trata da forma em que a propriedade está organizada: em áreas comuns (portaria, salão de festa, elevador…) e áreas privadas (apartamentos, lojas, garagens).

Condomínios de lotes: esta é a categoria onde se enquadram os condomínios fechados. Os condomínios de lotes também são condomínios edilícios, porque possuem partes divididas em áreas privadas e comuns entre os proprietários, mas neste caso, estão divididos em lotes, que são diretamente de um proprietário.

Condomínios voluntários: São áreas que foram voluntariamente se tornando condomínios entre vizinhos. Aqui, podemos citar por exemplo vilas de moradores ou condomínios abertos, onde os vizinhos dividem o espaço comum por um acordo entre eles. Nesta categoria também entram as situações em que sócios, amigos ou familiares compram juntos, por comum acordo, um único imóvel ou conjunto de imóveis vizinhos, por exemplo.

Cancela em portaria de acesso a condomìnio fechado
Controle no acesso é uma das diferenças entre loteamento fechado e condomínio fechado. Foto: Shutterstock

Diferença entre condomínio fechado e loteamento fechado

Apesar de serem vendidos como se fossem a mesma coisa, loteamentos fechados e condomínios fechados são coisas distintas. Os dois possuem segurança e porteiro 24 horas, podem ter áreas de lazer como piscina e playground e reúnem moradores em áreas comuns, mas a principal diferença entre condomínios e loteamentos fechados está na forma com que esses espaços são administrados.

Condomínio fechado

Nos condomínios fechados todos os espaços do perímetro são considerados, aos olhos do poder público, como privados. Aqueles que não são do proprietário (casa, apartamento, ou garagem), são de propriedade do condomínio, responsabilidade que é dividida entre os condôminos. As vias de dentro do condomínio fechado têm sua manutenção, cuidado e uso administrados e custeados pelo próprio condomínio.

Por se tratar de uma área privada, cabe aos condôminos, nos moldes em que se organizam, definirem as regras dos usos dos espaços comuns, podendo definir suas próprias normas e penalidades. Na cobrança do IPTU, por exemplo, o valor do espaço do condomínio é levado em consideração, cabendo ao morador pagar uma parte deste espaço, e não apenas pelo seu local de moradia.

Loteamentos fechados

Nos loteamentos fechados, as ruas continuam sendo públicas e estão, inicialmente, sob responsabilidade dos municípios. Mesmo sendo espaços fechados, com segurança, portaria e áreas comuns, os loteamentos possuem vias que são consideradas do poder público. Isso implica, por exemplo, que a manutenção seja feita pelo poder público, e não pelos moradores. Há, porém, exceções: em alguns casos, a prefeitura ou órgão responsável pode ceder a manutenção das vias à organização do loteamento.

Outra característica importante é que o grupo de moradores de loteamentos fechados pode controlar, identificar até mesmo registrar aqueles visitantes externos, mas não pode impedir o acesso nessas vias, justamente por não se considerar área privada. Algumas penalidades são feitas da mesma forma que em vias públicas também. Isso quer dizer, por exemplo, que um morador pode inclusive ser multado por um guarda no caso de estacionamento indevido dentro da via do loteamento, por exemplo.

Quanto custa morar em um condomínio fechado?

Quanto custa morar em um condomínio fechado é uma das questões que podem ser cruciais no momento da tomada de decisão de compra ou aluguel. Isso porque condomínios fechados costumam exigir um investimento muito maior do que no caso de uma casa em um terreno comum ou mesmo em um loteamento.

Se você procura casas em condomínios fechados em São Paulo e não sabe o valor, considere bairros tradicionais como Pinheiros, onde é possível encontrar, em condomínios fechados menores, imóveis de R$ 800 mil, mas esse valor pode ultrapassar a casa dos R$ 5 milhões, em condomínios de alto padrão.

Em condomínios fechados verticais, isto é, condomínios de edifícios, também é possível encontrar imóveis na média mínima de R$ 800 mil, mas o céu é o limite quando se trata de estrutura oferecida pelos condomínios de edifícios. A depender do condomínio fechado, um apartamento em um condomínio fechado em Pinheiros pode custar próximo dos R$ 10 milhões.

Também é preciso levar em conta que o custo dos serviços disponíveis no condomínio fechado e a manutenção da estrutura desse espaço são contínuos. Em São Paulo capital, o valor mensal dos condomínios em bairros como Pinheiros e Pompéia podem variar entre mil e quatro mil reais mensais, a depender da estrutura proporcionada por cada local e seu custo de manutenção e reparos, mas não sãos os bairros mais caros, de acordo com um levantamento do Loft dados mostrando o valor do condomínio por bairro em São Paulo

Saber quanto custa um terreno em condomínio fechado é uma tarefa um pouco mais difícil. Isso porque, o desenvolvimento das cidades e o uso do espaço urbano torna essa modalidade menos vantajosa para construtoras, que podem ofertar aos clientes uma estrutura mais completa. Neste caso, é importante avaliar se o custo do terreno mais o custo da obra de construção – que será integralmente pago pelo proprietário – e só então comparar se esse valor total é mais vantajoso do que a compra de uma casa pronta em um condomínio fechado já definido.

Câmera de segurança com prédio ao fundo
Segurança é um dos principais motivos que leva moradores a escolherem imóveis em condomínios fechados. Foto: Shutterstock

Como funciona um condomínio fechado

Um condomínio fechado funciona com base na relação que o morador vai ter entre as áreas privativas e aquelas que são as áreas comuns. No espaço privativo, que consiste na própria casa ou apartamento e garagem, o proprietário é dono do espaço, podendo utilizá-lo da maneira que desejar. O mesmo vale para a manutenção, limpeza e cuidados dessa área: competem apenas ao proprietário. O proprietário pode fazer uso livre dos espaços desde que não fira os acordos coletivos, como é o caso de barulho, e outras exigências, que podem ser específicas de cada local, como o uso de varal nas sacadas e a pintura externa das casas, por exemplo.

Na área comum de um condomínio fechado quem define e gerencia as regras, fiscalizações, manutenção e penalidades é a administração do condomínio. Os membros da gestão de administração de um condomínio fechado são eleitos em assembleia com os proprietários. Todo condomínio possui uma constituição ou regimento, que vai dar orientação aos moradores de quais as regras relacionadas às áreas comuns devem ser cumpridas.

A administração dos condomínios pode ser formada por diferentes cargos, a depender de cada regimento. Na maioria das vezes, é composta por um síndico e conselheiros financeiros e consultivos. Esses cargos podem ser ocupados por moradores do condomínio fechado em questão ou por uma empresa especializada na administração de condomínios.

Em qualquer dos casos, as principais decisões são tomadas em assembleias gerais, com a presença dos moradores, que, se estiverem quites com suas obrigações, terão voz e voto durante as tomadas de decisão. É muito importante participar de espaços deliberativos, porque eles serão definitivos para uma convivência harmoniosa nos espaços comuns e com as regras relacionadas à dinâmica com os vizinhos.

Como escolher um lote em um condomínio fechado

Uma vez tomada a decisão pelo tipo de moradia, na hora de escolher um lote em um condomínio fechado, o interessado deve levar em conta alguns aspectos que fazem a diferença. Nem todo terreno é igual, nem todo lote tem as mesmas características.

Para escolher o lote ideal é importante primeiro ter uma ideia ampla do que se deseja com o projeto de construção. Isso porque determinados lotes possuem diferentes limitações na área de construção. Tenha em mente aquilo que você deseja construir e, se possível, procure orientação profissional para saber se o lote desejado está de acordo com o que você planeja para o novo lar.

Também é importante levar em consideração a localização do lote em relação aos espaços do próprio condomínio. Quem deseja morar em um local sossegado, talvez evite um lote muito próximo a um salão de festas ou playground, certo? Ou ainda evite os bairros de São Paulo com mais áreas de lazer.

Morar em condomínio fechado: vantagens e desvantagens

Para quem mora em um condomínio fechado, as principais vantagens estão relacionadas ao conforto e à segurança que este tipo de moradia proporciona. A maioria dos condomínios fechados conta com estruturas que envolvem a presença de segurança e portaria 24 horas, além de áreas de evento, lazer e playground para crianças.

À medida que o padrão do condomínio fechado sobe, as ofertas de estrutura se multiplicam: academia, sauna, piscina, manobrista e até cinema. Há condomínios fechados que funcionam como bairros e pequenas cidades em si mesmas, pois contam com áreas destinadas a serviços, como mercado e farmácia. Isso permite que o morador tenha acesso a esse tipo de comércio sem precisar passar por vias públicas.

Além do valor contínuo da taxa de condomínio fechado, os desafios da vida coletiva são as principais desvantagens de quem escolhe morar em um condomínio fechado. Os espaços de uso comum possuem normas que precisam ser seguidas e constantemente revisadas para garantir um maior conforto para todos. Isso quer dizer que quem opta por morar em um condomínio fechado precisa estar aberto a lidar com decisões coletivas sobre o uso do espaço do condomínio e sobretudo, respeitá-las. É uma tarefa que exige atenção contínua, e isso pode ser difícil para algumas pessoas, que se sentem melhor morando em residências individuais e sem áreas comuns.

Por fim, é possível analisar que uma residência em condomínio fechado tem se mostrado uma ótima opção para quem procura um investimento no bem estar e que possa trazer retornos futuros. Imóveis como estes tendem a ser mais valorizados, não só pelas ofertas de lazer, conforto e segurança, como pela manutenção contínua das suas estruturas. Pode ser, portanto, uma ótima opção tanto para quem quer encontrar um lar para a vida, quanto para quem quer um bem para investir no futuro.

Colaboração de Michele Louvores

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