O que é Taxa de Condomínio e como economizar

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Formada por despesas ordinárias e fundo de reserva, a taxa de condomínio pode ser reduzida se adotadas algumas práticas

08 de agosto de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 11 de setembro de 2023 10 min de leitura
O que é taxa de condominio e como economizar

Um dia, você está distraído esperando o elevador, quando lê o aviso: reajuste da taxa de condomínio. Por melhor que esteja a economia, essa notícia nunca é bem recebida e até entrar em casa você pode ter se perguntado: seria possível economizar dali e daqui para não aumentar e quem sabe até diminuir esse gasto? Para responder a essa pergunta, é preciso dar alguns passos atrás e entender afinal, qual é a equação que resulta no valor do condomínio.

O que é a taxa de condomínio?

A taxa de condomínio é o valor cobrado mensalmente para sustentar as despesas de todos os moradores que dividem o mesmo espaço e serviços. Ela abrange todas as despesas do condomínio, ou seja, aquelas que não dizem respeito apenas ao uso da unidade de cada condômino.

O que está incluso na taxa de condomínio?

O valor da taxa condominial é composta por despesas ordinárias e um fundo de reserva.

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Despesas ordinárias

Exemplo de gastos com funcionários, água e luz das áreas compartilhadas, seguros, limpeza, dentre outras e um fundo de reserva. Somados, esses valores pagam tudo o que serve a todos os condôminos. Para o cálculo da taxa, essa soma é dividida proporcionalmente de acordo com a fração ideal de cada imóvel.

Fração ideal

A fração ideal é o índice de rateio utilizado para dividir as despesas comuns. Embora seja um termo jurídico, a fração ideal pode ser entendida como a parte de cada um dentro do todo que é a comunidade condominial. Assim, na maioria das vezes quem tem fração ideal maior paga uma taxa de condomínio maior do que quem tem fração ideal menor e juntos todos pagam o valor total das despesas condominiais.

Normalmente, corresponde a uma proporção da área da unidade no área total do empreendimento. “A legislação, porém, admite outros critérios para se chegar à fração ideal, ou mesmo a divisão igualitária entre todos os condôminos. Seja qual for a forma utilizada para o cálculo da taxa, ela estará prevista na Convenção”, explica Ermiro Neto.

Fundo de Reserva

Em geral, as convenções prevêem um percentual de 5% sobre o valor total da taxa de condomínio que é arrecadado para fins de um fundo de reserva. O fundo de reserva costuma ser depositado mensalmente em uma conta poupança à parte daquela em que ficam as despesas ordinárias.

O síndico profissional Ricardo Veloci explica que muitos condomínios criam “gatilhos” quando o fundo de reserva atinge um valor de duas ou três vezes o total da arrecadação, mas que tudo depende do que for estabelecido em Convenção.

“O condomínio não é uma empresa, ele não existe para gerar lucro ou ter investimentos, por isso o fundo de reserva pode e deve ser utilizado não só para emergências, mas também para melhorias”, aconselha. Uma pintura nova em toda a fachada do prédio e a compra de painéis de energia solar são exemplos de usos inteligentes do fundo de reserva como uma forma de investir a taxa de condomínio pensando no futuro e na valorização de cada um dos imóveis.

Taxa Extra

Diferentemente do fundo de reserva, a deliberação sobre taxa extra costuma ser um assunto problemático. “É comum que certos condôminos não concordem com a criação de taxas extras para a realização de ampliações ou investimentos – e ainda assim, de acordo com a legislação, ficarão obrigados a pagar”, esclarece o advogado Ermiro Neto.

Estes conflitos podem ser evitados com transparência, por meio da abertura ampla dos orçamentos e despesas e com a participação ampla e ativa dos condôminos. O ideal seria que todo mundo tomasse conta das contas, mas isso não é o que acontece na prática.

“Todo mundo tem o direito de pegar a pasta de prestação de contas e ver quanto o porteiro está ganhando, quanto foi o conserto da bomba e hoje algumas administradoras já disponibilizam essas informações online. Seja como for, transparência é fundamental na gestão e na escolha de quem vai exercer essa função”, aconselha Veloci.

Posso não pagar a taxa de condomínio?

Por menor que seja a fração ideal, ela não elimina o dever de pagar a taxa de condomínio. A partir do momento em que o condômino pode usufruir das áreas comuns do empreendimento, tem-se como contrapartida o dever de ele contribuir para o rateio das despesas, por meio do pagamento da taxa de condomínio. Essa obrigação é imposta pela lei e não pode deixar de ser cumprida sob risco de o condômino inadimplente ter que arcar com todas as consequências de uma dívida de condomínio.

Se por um lado o condomínio tem o direito de recolher as taxas condominiais, por outro tem o dever de efetuar os recolhimentos previdenciários de seus funcionários, cumprir obrigações acessórias, abrir contas e fazer pagamentos para manter tudo funcionando bem.

Exatamente por isso, todo condomínio precisa ter capacidade civil e como não pode ser confundido com a pessoa do síndico ou do administrador, é obrigatório que tenha um número de CNPJ junto à Receita Federal. Com o CNPJ, o condomínio é uma pessoa jurídica capaz de atos na esfera civil, tais como cobrar taxas atrasadas e mover ações de cobrança junto ao Poder Judiciário.

Como economizar a taxa de condomínio

Diferentemente do que acontece com a parcela do financiamento imobiliário, o condomínio não é reajustado por índices específicos determinados pelas instituições financeiras. Apesar disso, o Secovi-SP, sindicato patronal do setor imobiliário, calcula que o Índice dos Custos Condominiais (ICON) aumentou 10,40% na Região Metropolitana de São Paulo, considerando a variação acumulada em 12 meses (entre maio de 2021 e abril de 2022). 

Em tempos de enfrentamento da crise econômica provocada pela pandemia, qualquer aumento faz a diferença em outros lugares do orçamento domiciliar como o próprio aluguel ou a parcela do financiamento. Em momentos assim, é ainda mais comum que os condôminos questionem ainda mais o reajuste anual. No entanto, para questionar a taxa de condomínio primeiro é preciso entender do que ela é composta e só então como pode ser economizada.

Há 10 anos atuando no setor imobiliário, Ricardo Estevão Veloci é síndico profissional e sócio da REV Apoio Administrativo, uma empresa especializada em gestão de condomínios. Ele explica que para entender a conta do reajuste – e de como economizar -, é preciso entender o condomínio como uma pequena cidade, começando por quem faz ela funcionar.

Como economizar nas despesas com pessoal

A depender de quantos funcionários tenha, a folha de pagamento de um condomínio pode representar sua principal despesa ordinária. Para economizar nesse item da planilha condominial, Ricardo aponta algumas medidas:

  • Tome cuidado com horas extras dos funcionários: elas costumam onerar muito a despesa fixa;
  • Ao contratar novos funcionários, tente priorizar quem mora perto ou tem maior mobilidade para reduzir o custo com transporte;
  • Os benefícios de cada categoria são estabelecidos pelo respectivo sindicato, mas, ao contratar, pesquise e procure pagar perto dos valores do mercado.

Como economizar em serviços

Os custos com serviços como manutenção de elevadores, elétrica, hidráulica, academia e espaços esportivos podem representar uma parcela grande das despesas. Para reduzi-los:

  • Reúna todos os contratos regularmente e avalie caso a caso quais deles permitem negociação;
  • Peça orçamentos externos e veja se os valores cobrados estão em conformidade com as práticas de mercado.

Como economizar com água no condomínio

Infelizmente, ainda não é possível negociar com as concessionárias de água, mas algumas práticas podem ser adotadas para economizar água evitar o desperdício e estimular a consciência ambiental:

  • Se possível, solicite a individualização dos medidores, fazendo com que cada um se sinta responsável pelo próprio consumo;
  • Observe como está sendo feita a rega de jardins e plantas internas, a reposição da água da piscina e a lavagem das áreas comuns;
  • Tente reaproveitar a água de chuva para a lavagem de carros e rega de plantas;
  • Verifique as paredes e o chão das áreas como as garagens em busca de vazamentos.

Como economizar com energia elétrica

Aqui, a modernização dos dispositivos pode fazer a diferença entre uma conta de luz alta e uma baixa.

  • Troque as lâmpadas incandescentes amarelas pelas de LED que são comprovadamente mais econômicas;
  • Analise toda a área comum e identifique onde podem ser instalados sensores de movimento e timers que otimizam o uso de energia elétrica apenas para momentos em que os espaços estão sendo utilizados;
  • Avalie os antigos spots com bocais duplos e triplos e teste se o local fica escuro com apenas uma lâmpada;
  • Oriente os condôminos a desligarem as luzes ao saírem de cada local.

Como economizar com gás no condomínio

Normalmente esse item não onera muito a conta do condomínio, pois o gasto se resume ao consumo dos funcionários durante o expediente. Apesar disso, vale observar uma dica: Nos condomínios em que o gás canalizado seja comum, proponha a individualização dos medidores.

Como economizar com segurança

Hoje, as opções vão muito além do porteiro dentro da guarita, mas reduzir esse custo passa por fazer escolhas que têm a ver com o perfil de moradores. Prédios antigos, com muitos idosos e pessoas com dificuldades de locomoção tendem a manter profissionais contratados há muitos anos e ter uma relação afetiva com eles. Já os empreendimentos com perfil mais moderno costumam ter mais abertura para as mudanças. Leve o assunto para a Assembleia.

Caso a segurança do seu condomínio seja orgânica, isto é, formada por profissionais contratados pelo próprio condomínio, avalie a possibilidade de instalar a portaria eletrônica. Segundo o síndico Ricardo Estevão, essa opção foi inicialmente recusada por diversos empreendimentos, mas hoje tem se mostrado tão segura quanto eficaz, também do ponto de vista financeiro.

Caso seu condomínio conte com empresa terceirizada para realizar a segurança, a cada ano, faça orçamento com outras empresas e negocie dentro do que for permitido pelo contrato no momento adequado. Assim, garante o controle de gastos e a saúde financeira do condomínio.

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Colaboração de Michele Louvores

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