Os apartamentos menores e fora dos bairros centrais de São Paulo trazem mais retorno para o investidor que pensa em obter renda com aluguel. Já os imóveis maiores, em áreas centrais, trazem mais retorno para quem pensa na compra e venda.
Essa é uma das conclusões de uma série de estudos feita pela startup imobiliária Loft que avaliou o retorno para investidores que pensam em atuar com imóveis.
Foram utilizados dados oficiais, como os do Banco Central e da Prefeitura de São Paulo, além de análises com base no modelo próprio de precificação, a Calculadora de Preços Loft, treinada com mais de 10 milhões de anúncios.
O estudo, feito pelo economista, pesquisador da FEA/USP e fundador da RBA Consultoria Econômica, Rodger Campos, pode ser conferido na íntegra no e-book “Investimento Inteligente: explorando ilhas de oportunidades no mercado de imóveis”. Clique aqui para acessar o ebook.
A análise mostra que os apartamentos menores conseguem um retorno médio anual de 7,5% do seu preço de venda em aluguel. Já os imóveis maiores têm retorno menor, de 5,95% (métrica conhecida como “rental yield”).
Para a divisão de tamanho, os imóveis foram divididos em três grupos (menores, médios e maiores), cada um com 33% do total de imóveis na cidade.
Retorno anual com aluguel, por tamanho de apartamento
| Menores | Médios | Grandes |
|---|---|---|
| 7,5% | 6,56% | 5,95% |
Em relação à localização, áreas mais distantes do centro expandido, como Artur Alvim e Itaquera, trazem retorno maior do que Jardim Europa e Paraíso –como há maior déficit habitacional nas regiões periféricas, o aluguel fica mais atrativo.
Mapa: regiões da cidade de São Paulo com maiores/menores retornos com aluguel
(áreas azuis tendem a ter menos retorno, e as vermelhas, maiores)
O estudo mostra, porém, que sempre há ilhas de oportunidades, mesmo em áreas não usuais. Regiões dos Jardins, Higienópolis e Santa Cecília, bairros centrais, por exemplo, tendem a ter retorno com aluguel entre os maiores da cidade, especialmente com apartamentos maiores.
Retorno de compra e venda
Nos últimos cinco anos, cerca de 10 mil apartamentos foram vendidos duas vezes no período na cidade. Essa amostra permite medir a variação do preço entre as duas transações (ou seja, a valorização com a compra e venda).
Os dados foram analisados a partir da base do ITBI, da Prefeitura de São Paulo, que informa o valor dos imóveis transacionados na cidade, além do volume de imposto pago.
O perfil do retorno é diferente do verificado com aluguel. Na compra e venda, são os apartamentos maiores que possuem maior valorização (14% comparando as duas vendas, ante 9,1% dos menores).
Valorização com venda de imóveis, por tamanho de apartamento
| Menores | Médios | Grandes |
|---|---|---|
| 9,1% | 10,9% | 14% |
E são nos bairros mais centrais que a valorização é mais acentuada (no Itaim Bibi e na Sé ficam na casa dos 25%).
O estudo destaca, porém, que o investidor também precisa considerar fatores como gastos com manutenção dos imóveis e risco de inadimplência, ao montar sua carteira –o ideal é conseguir diversificar as apostas.
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