Entrar e sair de um contrato de aluguel requer atenção a determinados procedimentos legais, tanto por parte do locador quanto do inquilino. Saber como funciona uma rescisão de contrato de locação residencial é fundamental. Imagine que você está buscando a independência e achou o apartamento dos sonhos para investir. Na hora de fazer a rescisão de contrato de aluguel para morar no imóvel próprio, você vai precisar pagar multa? Se sim, de quanto ela é?
Ter informações disponíveis é sinônimo de planejamento. Neste artigo, vamos esclarecer os pontos que devem ser levados em consideração durante o encerramento de um contrato de aluguel residencial e quais os principais cuidados que devem ser tomados durante o processo de desocupação e devolução do imóvel.
O que é rescisão de contrato de locação residencial?
A lei mais importante para quem aluga um apartamento é a Lei do Inquilinato (a Lei Federal 8.245/1991). É essa legislação que vai reger a maior parte dos contratos de aluguel no país. Para entender o que é rescisão de contrato de locação residencial, basta saber que, de forma geral, trata-se de finalizar o acordo que estava em vigor.
Há, no entanto, diferenças no procedimento para proprietário e inquilino. A rescisão de contrato de aluguel residencial pelo locador não pode ser feita apenas por vontade própria do dono do imóvel. Já a rescisão de contrato de aluguel pelo locatário, sim.
Ou seja, o inquilino pode decidir encerrar o contrato de aluguel a qualquer momento e por qualquer motivo, o proprietário não. Isso está previsto no artigo 4º da Lei do Inquilinato – a legislação abre uma exceção no artigo 54-A para imóvel alugado não residencial.
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado”, afirma a lei. “Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Como fazer o encerramento de contrato de locação residencial pelo proprietário
Vimos anteriormente que a rescisão de contrato de locação não pode ser feita de forma antecipada pelo dono do imóvel. O artigo 9 da Lei do Inquilinato prevê a rescisão em outras situações. Explicaremos, então, quais são os momentos em que pode haver o encerramento de contrato de locação residencial:
- Por mútuo acordo;
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Termo de encerramento de contrato de locação
Agora que já sabemos quais são as situações possíveis para desfazer um acordo de aluguel, vamos entender como é feito um termo de encerramento de contrato de locação. A rescisão consensual pode ser feita por meio de um distrato, ou seja, um documento que aponta o fim do aluguel.
Nessa hora, no entanto, é preciso prestar atenção caso haja multa e outras obrigações previstas em contrato para o locatário. A multa é um instrumento legal e pode ser acordada por locador e locatário. No entanto, a multa não pode ultrapassar 5 aluguéis e tornar-se abusiva. O ideal é que sejam 2 aluguéis.
O locador, se quiser, pode excluir a multa e não cobrar do locatário. Caso cobre, ela não pode ser cobrada na totalidade do contrato. Ou seja, deve ser proporcional. O inquilino vai pagar a multa de acordo com o tempo que ele ficou no imóvel. Por exemplo: Um contrato de 12 meses. Passaram-se 2 meses e o locatário diz que quer sair. Se a multa é de 2 aluguéis, você vai dividir o valor total por 12. O período que o inquilino ficou vai ser descontado.
Na lista de obrigações do locatário está entregar o imóvel do mesmo jeito que ele encontrou, caso isso esteja previsto em contrato. Para entregar o apartamento, o inquilino tem por exemplo, que:
- Pintar o apartamento com a mesma cor que ele encontrou;
- Fechar os furos que fez para pendurar estantes;
- Repor as luminárias que eventualmente trocou para as originais do imóvel.
Após cumprir toda essa etapa, é iniciado o processo de devolução do imóvel ao proprietário. O inquilino pode acompanhar a vistoria do locador. Ele deverá receber o termo de vistoria e o comprovante de recebimento das chaves ao entregá-las.
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