O que é Escritura de imóvel e para que serve?

A compra e venda de imóveis é um processo que envolve diversos detalhes. Além de ser preciso pensar no campo financeiro da operação, é necessário considerar as questões legais. Aqui, a escritura de imóvel é um elemento central.

Como um documento jurídico, lavrado em cartório, a escritura é indispensável para comprovar a operação entre as pessoas ou empresas envolvidas. Ademais, ela assume outras funções em processos de compra e venda de imóveis.

Entretanto, apesar de sua importância, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre o que é e para que serve a escritura de um imóvel. É o seu caso?

Então acompanhe a leitura deste artigo e descubra as principais informações sobre o documento!

O que é escritura de imóvel?

Para entender o que é a escritura de um imóvel, imagine que você encontrou a casa dos seus sonhos. Agora é hora de se organizar financeiramente para pagar e acertar todos os trâmites, oficializando a compra. 

É aí que entra a escritura de imóvel, o documento que registra a transferência de propriedade da casa, apartamento ou terreno. Ela é um instrumento que valida de modo formal um ato jurídico entre uma ou mais pessoas.

A escritura do imóvel deve ser lavrada em um cartório e assinada perante um tabelião de notas. Portanto, ela é um documento fundamental para estabelecer a titularidade e os direitos sobre a propriedade, certo?

O documento contém diversas informações relevantes, como os dados do comprador e do vendedor, a descrição detalhada do imóvel, o montante envolvido na transação e as condições de pagamento. Assim, a escritura comprova que a negociação foi feita de forma legal e transparente.

Para que serve esse documento? 

A escritura de imóvel é essencial para firmar e validar contratos de compra e venda de imóveis. Isso acontece porque não basta apenas fazer o pagamento ou a venda da propriedade — é preciso assegurar que haja a transferência legal da posse.

Então a escritura serve para comprovar que determinada casa, apartamento ou terreno passou de uma pessoa para outra. Logo, ela estabelece legalmente que o comprador passa a ser o novo dono do imóvel.

Nesse sentido, ela também garante a segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o vendedor. Ao ter a transação registrada em um documento oficial, fica clara a realização da transação e quem são os envolvidos.

Essa comprovação é fundamental para evitar disputas futuras e proteger os direitos de ambas as partes. Por exemplo, com uma escritura assinada, o comprador não corre o risco de descobrir que aquele apartamento foi vendido mais de uma vez.

Outra função do documento é permitir que quem comprou registre o imóvel em seu nome no cartório, atualizando a matrícula. Essa comprovação pode ser necessária em diferentes situações, como em caso de herança, partilha de bens ou mesmo para atestar a propriedade em transações futuras.Então pense na escritura como um contrato de compra e venda reconhecido legalmente em acordos imobiliários e que serve para garantir segurança a todos os envolvidos.

A escritura de imóvel é obrigatória?

A existência da escritura de imóvel é obrigatória em diversos casos. O artigo 108, do Código Civil brasileiro, diz que o documento é essencial para validar etapas como:

• constituição;
• transferência;
• modificação;
• renúncia de direitos reais sobre imóveis.

A regra é válida para propriedades com valor 30 vezes superior ao salário mínimo do país. Em 2023, o salário mínimo do Brasil era de R$ 1.320. Isso significa que a escritura é exigida para as negociações de compra e venda de imóveis acima de R$ 39.600.

Entretanto, existem exceções. Segundo o artigo, § 6º, da Lei 6.766/79: “Compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.

Outras exceções relevantes envolvem a compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para o SFI, a base é o artigo 38 da Lei 9.514/97. Já no caso do SFH, vale o artigo 61, § 5º da Lei 4.380/64.

É importante saber que o SFI e o SFH são duas das principais formas de financiamento imobiliário no país. Nesse caso, conforme a lei, são elaborados contratos particulares que possuem a mesma validade de uma escritura pública. 

O registro do imóvel é gravado como garantia fiduciária para o banco até a conclusão do pagamento. Ao final, a instituição financeira emite uma carta de quitação da garantia fiduciária que você deve apresentar no cartório para atualizar o registro.

Quais os riscos de não fazer a escritura?  

Como você viu, a escritura é fundamental por diferentes motivos em negociações no mercado imobiliário. Mas você sabia que não contar com ela pode trazer riscos?

Primeiramente, sem o documento você não terá como provar que aquela propriedade é sua. Logo, a ausência da escritura pode gerar dúvidas sobre a sua posse e até dificultar a venda futura do imóvel.

A falta do documento também pode abrir espaço para disputas de propriedade. Outras pessoas podem reivindicar a posse do imóvel, alegando que possuem direitos sobre ele. Sem o respaldo legal, você poderá ficar em desvantagem na resolução desses conflitos, concorda?

Ainda, caso você queira utilizar o imóvel como garantia para um empréstimo ou financiamento no futuro, a falta de escritura registrada costuma dificultar esse processo. Isso acontece porque os bancos geralmente exigem o material como prova de propriedade para conceder o crédito.

Para o comprador, também há risco de lidar com a má-fé do vendedor. Sem a comprovação de transferência da propriedade, ele poderia vender o imóvel para outra pessoa, causando dores de cabeça e até prejuízo para os envolvidos.

Quais as diferenças entre escritura e registro de imóveis? 

Agora que você entendeu mais sobre a escritura, é essencial não confundi-la com o registro de imóveis. Apesar de ambos os conceitos estarem relacionados a essas transações de compra e venda, eles têm objetivos diferentes.

Como você viu, a escritura de um imóvel é o documento que formaliza a transferência de propriedade, trazendo segurança jurídica para o comprador e vendedor. É ela que prova que a transação aconteceu e ajuda a evitar problemas no futuro.

Já o registro representa o ato de inscrever a escritura em um Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, ele possibilita atualizar quem é o proprietário legal daquele espaço na matrícula do imóvel. Esse é um documento público que serve como uma espécie de identidade da unidade. 

Nele estão todas as suas informações, como metragem, planta, localização e histórico de proprietários. Logo, enquanto a escritura confirma a transação, o registro torna público o atual proprietário. Portanto, para fazer o registro, você já precisa ter a escritura em mãos, combinado?

Quais são os documentos necessários para fazer a escritura?

No processo de compra e venda, a escritura de imóvel vem depois da assinatura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda (CCV) e da avaliação jurídica dos documentos das partes. O processo deve ser feito por um tabelião, mas não é exclusivo de cartórios de registro de imóveis.

No caso do comprador, ele precisa apresentar:

• RG e CPF;
• Certidão de nascimento ou casamento atualizada;
• Pacto antenupcial registrado, se houver;
• Comprovante de endereço.

Para o vendedor há duas situações distintas. Para pessoas físicas, as informações são as mesmas dos compradores. Já para pessoas jurídicas é preciso incluir documentos como:

• CNPJ;
• Contrato ou estatuto social atualizado;
• Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal;
• Certidão Negativa de Débitos do INSS;
• Certidão simplificada da Junta Comercial;
• Documento de identidade do representante legal.

Já os documentos do imóvel incluem:

• Certidão de matrícula atualizada;
• Certidão de quitação de tributos imobiliários, como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Condições da negociação, como o valor da compra.

Vale destacar que mesmo que você apresente todos os documentos corretamente, o cartório pode cometer erros no material. Então é fundamental fazer uma revisão crítica e solicitar eventuais correções com rapidez, tudo bem?

Uma vez que a documentação exigida esteja em ordem, é preciso apenas agendar a assinatura da escritura com o tabelião. Não é obrigatório ter um advogado para realizar esse processo.

Qual a relação entre ITBI e escritura de imóvel? 

Também existe uma relação entre a escritura de um imóvel e o ITBI. Esse imposto é cobrado pelos municípios e varia de acordo com o custo da transação. Esse é um tributo que você precisa pagar para ter o imóvel oficialmente transferido para o seu nome.

Para lavrar a escritura de imóvel, o comprador precisa também quitar o ITBI. A taxa muda de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% do preço do imóvel. Caso o pagamento não aconteça no prazo previsto, o comprador terá que arcar com multas.

Quanto custa a escritura de imóvel?

Até aqui, você já entendeu um pouco mais sobre o processo de escritura de um imóvel. Em relação aos custos, vale notar que a escritura não é um documento gratuito. Além de ter que pagar o ITBI conforme as regras municipais, existem outros custos que incidem no processo. 

Essas despesas podem variar segundo diferentes fatores. Há, por exemplo, as taxas de emolumentos dos cartórios. Elas são estabelecidas por lei e variam conforme o preço do imóvel e a complexidade do ato.

Além das taxas cartoriais e dos impostos, podem existir custos adicionais. Entre eles é possível destacar despesas com certidões, pesquisa de histórico do imóvel, autenticações e outros documentos relacionados.Muitas dessas informações estão presentes no site da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG-BR). No endereço, você encontra a tabela para cada estado do Brasil, facilitando sua pesquisa de preço.

Como era o processo de fazer a escritura antes?

Fazer a escritura de um imóvel pode soar como um processo complexo em um primeiro momento — em especial, quando é feito presencialmente. Esse pensamento é comum porque é necessário entrar em contato com o Cartório de Notas e agendar a data e o horário.

Também é preciso informar-se sobre os documentos obrigatórios e eventuais taxas a serem pagas.  No dia, o tabelião confere e analisa a documentação para garantir que tudo esteja em ordem.

Com a presença de todas as partes envolvidas (comprador, vendedor e tabelião), a escritura será lida e explicada. Em seguida, todos devem assiná-la, atestando a concordância com os termos do contrato. 

O pagamento das taxas cartoriais e do ITBI é de responsabilidade do comprador. Por fim, o documento é oficializado para garantir a transferência.

Como é possível fazer a escritura atualmente?

Além da opção presencial, hoje existe a chance de fazer a escritura de imóvel totalmente online com mais praticidade. Afinal, ao falar em cartório, logo vêm à mente as longas filas em cadeiras desconfortáveis, não é mesmo?

O processo digital representa um passo significativo rumo a um futuro de transações imobiliárias 100% online. Esse cenário derruba barreiras físicas e agiliza o fechamento dos negócios — sem perdas em termos de segurança.

De forma online, uma pessoa faz o pedido de escritura e o tabelião será o responsável por obter todas as certidões e gerar as guias de pagamento necessárias. Após preencher os dados, o sistema fornecerá um número de identificação da solicitação, permitindo que o comprador acompanhe todo o processo.

O documento é o mesmo daquele feito presencialmente, mas é certificado de modo digital pelo tabelião por meio de uma videoconferência. No encontro, ele pode interagir com as partes e validar o consentimento.

A assinatura digital é protegida e só pode ser realizada mediante certificados digitais que atendam aos requisitos da lei brasileira. É possível, inclusive, ter escritura de imóvel híbrida ou mista, quando uma parte assina digitalmente e a outra, presencialmente.

A exceção é quando o imóvel é adquirido via financiamento imobiliário. Nesse caso, é a instituição bancária que se encarrega de firmar o contrato, o qual é equivalente à escritura de imóvel.

Por quanto tempo a escritura de imóvel é válida?

A escritura de um imóvel é um documento com validade indefinida e, portanto, sem um prazo específico. Uma vez que você tenha a escritura (e o registro), ela prova que você é o dono do imóvel, deixando-o tranquilo quanto a isso.

Mas é preciso tomar cuidado. Mesmo que a escritura não expire, é pertinente mantê-la guardada em lugar seguro. A medida serve para evitar que você não perca o documento ou que ele se deteriore com o tempo, entende?

Então vale ter uma pasta específica que proteja a escritura. Afinal, você pode precisar dela em diversas situações, como se quiser vender o imóvel, usá-lo como garantia para pegar um empréstimo ou até mesmo na hora de dividir bens em uma herança, combinado?

Se você perder a escritura, por exemplo, não é preciso se preocupar. Há como pedir uma segunda via no cartório onde ela foi feita. Porém, há taxas envolvidas para conseguir o documento, certo?

Quais são as outras etapas envolvidas na compra de um imóvel?

Após aprender mais sobre a escritura e a importância desse documento, vale a pena entender outras etapas envolvidas na compra de um imóvel, não é mesmo? 

Confira quais são essas fases!

Defina suas preferências e objetivos

O primeiro passo para comprar um imóvel é definir suas prioridades e como você o enxerga em sua vida. Por exemplo, se você está solteiro e ainda planeja se mudar novamente no futuro, é possível ver o imóvel atual como um lar passageiro, não é mesmo?

Mas se você já casou ou está se organizando para essa realização, as prioridades podem ser outras. Para aqueles que já têm filhos, o foco também pode mudar. Esses fatores devem ser considerados para a nova casa atender ao estilo de vida que você deseja.

É crucial considerar como você se imagina no médio e longo prazo. Se um determinado imóvel tiver potencial para atender às suas necessidades de acordo com seus planos, então você está seguindo na direção certa.

Estabeleça um orçamento

Depois, é fundamental estabelecer um limite financeiro e ter uma ideia clara de quanto você pode gastar na compra do imóvel. Saber o seu teto de gastos evita que você se empolgue demais, deixando a razão de lado e comprometendo suas finanças além do que pode suportar.

Portanto, estabelecer um orçamento o ajuda a direcionar a busca pelo imóvel ideal. Você consegue focar nas opções que estão dentro do seu alcance financeiro, economiza tempo e evita frustrações.

Ainda, ter um orçamento definido pode facilitar a negociação. Quando você tem uma ideia clara do seu limite financeiro, consegue negociar com mais confiança com o vendedor, buscando um preço mais adequado à sua capacidade de pagamento.

Faça pesquisas no mercado imobiliário

A compra de um imóvel é uma decisão crucial — e isso não se deve apenas à movimentação financeira. Como é naquele local que você passará uma boa parte da sua rotina, é preciso fazer uma boa escolha.

Para apoiar a tomada de decisão, a pesquisa é essencial. Ao explorar diferentes imóveis, você pode descobrir características que se encaixam nas suas necessidades e preferências. Essa é uma forma de identificar pontos pertinentes para você, como:

• tipo de imóvel;
• localização;
• tamanho;
• estrutura;
• custos.

A pesquisa de imóveis também o ajuda a se familiarizar com diferentes bairros. Você ficará sabendo mais sobre infraestrutura, comércio local, transporte, segurança, entre outros aspectos relevantes para a sua experiência de moradia.

Dessa forma, é mais fácil escolher um lugar que se encaixe no seu estilo de vida e nas suas necessidades diárias. Assim, você pode tomar uma decisão mais consciente e segura na hora de fechar negócio.

Essa pesquisa também ajuda na comparação de preços. Visitando mais de um local, você terá uma noção melhor dos custos do mercado imobiliário na região. A medida é imprescindível para você não pagar mais do que o imóvel realmente vale.

Analise a documentação

Outra etapa relevante é a análise da documentação. Vale a pena avaliar a situação da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e se não há ônus, pendências jurídicas ou disputas de propriedade em andamento, ok?

Ao analisar a documentação, você confere se o vendedor é o verdadeiro proprietário do imóvel — minimizando as chances de fraudes. Outro aspecto indispensável consiste em verificar se o imóvel segue as regras urbanísticas e regulamentações locais.

Ainda, analisar a documentação permite verificar se o imóvel está livre de dívidas, como tributos ou condomínio em atraso. Isso é essencial para evitar surpresas desagradáveis e garantir que você não assumirá responsabilidades financeiras adicionais ao adquirir o imóvel.

Portanto, a análise serve para garantir que você possa adquirir um imóvel livre de problemas legais. Ela também o ajuda a se resguardar juridicamente, evitando conflitos futuros e tendo clareza sobre seus direitos e deveres como comprador.

Cuide dos aspectos legais e burocráticos

Por fim, após decidir qual é o imóvel perfeito para morar e as condições de pagamento, avance para finalizar a transação. Primeiro, leia com atenção todas as cláusulas do contrato de compra e venda, verifique prazos e condições de pagamento, tudo bem? Se estiver tudo correto, assine o documento.

Se você optar por financiar a compra do imóvel, será necessário buscar uma instituição financeira para solicitar o crédito. Faça simulações, compare as condições e providencie todos os documentos obrigatórios para a aprovação de crédito.

Após concluir as etapas anteriores, chega a tão esperada etapa de obter a escritura — exceto no financiamento! Para tanto, compareça ao Cartório de Notas ou faça o processo online para lavrar o documento de compra e venda.

Em seguida, faça a inclusão no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar a transferência da propriedade em seu nome. Com a finalização desse processo, o imóvel estará em seu nome e você terá um documento para comprovar toda a transação efetuada.

Como você acompanhou, a escritura de imóvel é fundamental em transações imobiliárias e obrigatória em diversos cenários. Sabendo mais sobre ela, fica mais fácil entender seus direitos e deveres como comprador, não é mesmo?

Sabia que a Loft já trabalha com escrituras digitais de imóvel digitais e possui outros diferenciais para auxiliá-lo nesse momento? Conheça nossos imóveis para comprar e marque uma visita ao imóvel dos seus sonhos!