Empréstimo com Garantia de Imóvel: juros baixos e prazos longos

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Ainda pouco difundido no Brasil, o Crédito com Garantia Imobiliária é alternativa para quem precisa alavancar vida financeira

03 de julho de 2022

Atualizado: 04 de julho de 2022 8 min de leitura
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Em tempos de juros cada vez mais altos, um imóvel quitado pode ser a chave para um empréstimo com taxas melhores e mais anos para pagar. É o Crédito com Garantia Imobiliária, conhecido no mercado internacional como Home Equity.

"É uma das linhas de crédito mais comuns fora do Brasil, porque permite que o proprietário de imóvel tome linhas de crédito de uso livre e pessoal para fazer o que quiser, com taxas baixas e de longo prazo", explica o CEO da CrediHome by Loft, Bruno Gama.

Foi em uma busca pela internet que a motorista de aplicativo Elaine Serafim descobriu o Home Equity como uma alternativa para pegar um empréstimo, mesmo com dívidas não pagas.

"Me interessei pela condição de juros abaixo do de mercado. Por conta de dívidas, fiquei com o nome sujo e sem condição de poder seguir dignamente, uma pessoa com nome sujo não existe na sociedade", lembra.

Como funciona o Empréstimo com Garantia de Imóvel?

O Crédito com Garantia Imobiliária é um tipo de crédito em que o cliente dá um imóvel como garantia e consegue taxas de juros mais baixas com prazos mais longos para pagar e valores mais altos, que podem ser usados tanto para projetos pessoais como, por exemplo, investir em empresas.

"Se a gente olhar o cenário mundial, o Home Equity é um grande alavancador de negócios, serve para quem quer empreender", concorda Rodrigo Salim, diretor executivo da Wiz Parceiros.

Empréstimo com Imóvel como garantia ainda é pouco difundido no Brasil. Foto: Shutterstock

Alienação fiduciária

O Empréstimo com Garantia Imobiliária está presente no Brasil desde a criação da Lei de Alienação Fiduciária, em 1997. A legislação permite que o tomador de crédito dê um imóvel residencial ou comercial como garantia de que vai pagar um empréstimo ou financiamento. Em caso de inadimplência, o banco pode levar o bem a leilão.

Os bancos tradicionalmente usam a alienação fiduciária como garantia no crédito imobiliário, quando a matrícula da casa ou apartamento que está sendo adquirido fica em nome da instituição financeira até que a dívida seja quitada.

Mas a modalidade em que um imóvel já pago funciona como lastro para um empréstimo ficou escondida na carteira dos grandes bancos, que direcionavam os clientes para linhas de créditos mais caras, como o cheque especial.

"Hoje, bancos grandes, médios, pequenos e fintechs operam o Home Equity. É um produto super interessante. Ele é muito barato e tem um arcabouço legal que funciona muito bem", opina Bruno Gama.

Taxa de juros mais baixa

Números da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que o mercado de Crédito com Garantia de Imóveis movimenta mensalmente entre R$ 400 e R$ 500 milhões no Brasil.

Mas Rodrigo Salim acredita que o mercado tem potencial para crescer muito mais.

"Nos últimos três anos, o Banco Central regulamentou o Home Equity e trouxe a ideia de que a gente tem um universo de R$ 500 bilhões em potencial de negócio", lembra Rodrigo Salim.

"Além de ter prazo muito alongado de pagamento, você passa a ter acesso a juros menores, algo em torno 13% ao ano, em média. E quando você faz a conta, ele fica mais interessante e mais barato", explica.

Os juros de outras modalidades de empréstimo podem chegar a taxas muito mais altas. No rotativo do cartão de crédito, por exemplo, a taxa de juros, em média, é de 13,5%… ao mês!

"A gente tem um modelo mental de comportamento financeiro do brasileiro que é equivocado. Ele se acostumou a tomar crédito a curto prazo, até 36 meses, mas passa a vida inteira fazendo esses microcréditos caríssimos. Enquanto poderia ter feito um crédito maior para resolver a vida financeira, de longo prazo e com taxas de juros de 12%, 13% ou 15% ao ano. Às vezes ele paga isso ao mês", diz Gama.

Os prazos também são mais longos. Em média, os Empréstimos com Garantia Imobiliária vão de seis a dez anos, podendo chegar a até 30 anos.

Home Equity x Hipoteca

Home Equity não é o mesmo que hipoteca. Ambos são empréstimos que têm imóvel como garantia. Mas, na hipoteca, o imóvel continua pertencendo ao tomador de crédito e, se ele não pagar, o banco precisa ir à Justiça para tomar a propriedade. Um processo pouco vantajoso para as instituições financeiras.

Já no Crédito com Garantia de Imóvel, o bem fica em nome do banco enquanto a dívida estiver ativa, em uma alienação fiduciária. Assim fica mais fácil levar o imóvel a leilão, fazendo com que os índices de inadimplência sejam muito mais baixos.

Balança com uma casa de madeira de um lado e um saco de dinheiro do outro
Crédito com garantia imobiliária tem juros baixos e prazos longos para pagar. Foto: Shutterstock

Há risco de perder o imóvel?

"Tive receio no primeiro momento, sim, porque é um bem de família. Porém era a única saída que eu tinha”, conta Elaine Serafim.

Para os especialistas, um dos grandes entraves para a disseminação do Home Equity no Brasil é, justamente, cultural. Muita gente ainda tem medo de perder a casa própria caso não consiga pagar o empréstimo.

"O ponto é que a gente ainda tem um certo preconceito do brasileiro. Conceitualmente para nós, é sinônimo de vitória você conseguir sua casa própria ou imóvel. Você trata aquilo como um bem em que você jamais mexeria", lembra Salim.

"A estatística mostra que é muito pouco provável perder o imóvel", explica Bruno Gama.

"Todas as instituições brasileiras fazem uma análise de crédito muito boa do cliente final. Se a gente perceber que esse cliente tem um risco de não pagar, a gente não vai fazer esse empréstimo. A ideia das instituições financeiras não é retomar o imóvel, é exatamente o contrário. Elas querem arrecadar as mensalidades e ganhar em cima desses juros no médio prazo para que o cliente faça isso várias vezes ao longo da vida", completa.

O número de parcelas em atraso até o confisco do imóvel para leilão varia de acordo com o banco e com os termos do contrato. A média do mercado varia de seis meses a um ano sem pagamento.

Apesar do medo de perder a casa, Elaine diz que o Crédito com Garantia Imobiliária valeu a pena para colocar as contas em ordem.

"No momento valeu, porque recuperei minha dignidade. Estava perdendo sono e, consequentemente, qualidade de vida. Hoje quero fugir do SPC", diz.

Como pedir um Empréstimo com Garantia Imobiliária?

O processo de solicitação do Home Equity é semelhante ao de um financiamento imobiliário. São sete etapas:

  1. Documentação: documentos pessoais, como carteira de identidade e CPF, comprovantes de renda, como holerites ou declaração de Imposto de Renda, e documentos do imóvel, como a escritura;
  2. Análise de Crédito: a instituição financeira analisa dados e renda dos envolvidos no negócio para oferecer o valor do empréstimo, a taxa de juros e as condições de pagamento;
  3. Avaliação do Imóvel: as operações que têm imóveis como garantia precisam de um laudo técnico para atestar as condições do bem e quanto ele vale. Essa análise pode ser presencial ou remota, dependendo da instituição financeira e do imóvel;
  4. Análise Jurídica: a instituição financeira analisa o histórico de todos os envolvidos no negócio, como o proprietário e o cônjuge, para saber se há dívidas de condomínio ou IPTU, ações trabalhistas ou cíveis ou problemas com a Receita Federal;
  5. Contrato: na emissão do contrato, todos que estiverem participando da operação e seus cônjuges precisam assinar, assim como os representantes da instituição financeira. A assinatura pode ser digital ou feita presencialmente na agência, dependendo do banco;
  6. Registro: o contrato assinado precisa ser registrado em cartório, que vai emitir uma nova matrícula em que vai constar a alienação do imóvel para a instituição financeira, ou seja, para informar que esse imóvel é garantia de um empréstimo;
  7. Liberação dos Valores: depois que a nova matrícula for liberada, o tomador de crédito vai receber o dinheiro do empréstimo na sua conta bancária.

A Credihome by Loft oferece de graça o serviço de assessoria de crédito para quem está interessado em Home Equity.

Ficou com dúvida?

Foi repórter de Economia do Portal Loft. Jornalista formada pela ECA-USP com passagens pela TV Globo, Record, Band, SBT (onde trabalhou por nove anos como repórter) e CNN Brasil. Fez especialização em Jornalismo Literário pela ABJL e em Roteiro pela EICTV-Cuba. Foi finalista do Prêmio Esso de Jornalismo em 2012.

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