Você provavelmente já ouviu muito sobre esse termo mas, para apreciar seu impacto, é preciso entender o que é e o que não é especulação imobiliária.
O que é especulação imobiliária?
Trata-se do ato de adquirir ou comprar bens imóveis (terrenos, salas comerciais, prédios, apartamentos) com o objetivo de alugá-los ou vendê-os no futuro e expectativa de que o preço aumente nesse meio tempo.
O que significa especulação imobiliária, na prática? Que o especulador compra bens esperando que o preço do imóvel suba como resultado de mudanças ao seu redor e os deixa vazios (ou praticamente vazios) até lá.
Ele não age de forma desavisada, e sim apostando em melhorias previstas (como a abertura de uma nova estação de metrô) ou aumento da demanda por imóveis em um determinado local (que pode vir do crescimento do perímetro urbano da cidade, por exemplo).
Os bens da especulação imobiliária continuam vazios ou subutilizados durante esse período, deixando assim de cumprir a chamada função social. No caso de uma moradia, sua função social é ser habitada. Nas mãos de um especulador, ela vira uma reserva de valor futuro.
A especulação imobiliária não é ilegal, mas é alvo de muitas críticas quando feita em excesso. Uma delas é que, ao manter espaços que poderiam ser habitados vazios, ela impacta a qualidade de vida na cidade e dificulta o acesso à boa moradia, especialmente para quem tem menos poder aquisitivo.
Outra é que o especulador, quando acerta, lucra em cima de investimentos dos outros, especialmente investimentos públicos que melhoram a infraestrutura local.
Quais fatores impactam o preço de imóveis?
Muitas variáveis podem impactar o valor de um imóvel, como:
- Novas construções ao seu redor, como condomínios, parques e shoppings
- Instalação de novas estações de transporte público e/ou vias
- Surgimento de novas escolas e comércios
- Melhoria na infraestrutura local (saneamento, recapeamento, iluminação)
- Expansão da área urbana da cidade
- Escassez de terrenos
Tudo isso modifica, em maior ou menor grau, a relação entre oferta e procura que rege os preços no mercado. Quanto maior a procura por algo, maior pode ficar seu preço. Quando há alta procura e baixa oferta, eles podem atingir o ápice.
Outro ponto importante é que as cidades costumam crescer a partir da região central, frequentemente a mais valorizada e bem servida em termos de infraestrutura. Conforme ela encarece ou se satura, as pessoas vão se mudando para as margens e expandindo o perímetro urbano.
Fatores como esses, aliados aos anúncios de obras e alterações urbanos do poder público, permitem que o praticante de especulação imobiliária planeje suas ações de forma estratégica.
Como a especulação imobiliária afeta o mercado?
Como se vê, a especulação imobiliária é capaz de afetar os preços de bens imóveis, tornando-os mais caros por escassez. Isso provoca problemas no mercado imobiliário, como lotes e imóveis ociosos em regiões bem estabelecidas e preços elevados.
Valores impraticáveis para a população também fazem com que a cidade se expanda, muitas vezes de forma desordenada, para que as pessoas encontrem um lugar para morar que caiba no bolso.
Isso faz com que o poder público tenha que ir mais longe também, gastando para prover a infraestrutura de direito dos cidadãos. Uma vez que a infraestrutura chegue, o terreno se valoriza e, com a ação da especulação imobiliária, o ciclo recomeça.
Impacto da especulação imobiliária na cidade
A cidade de São Paulo é um exemplo desse espraiamento impulsionado pela especulação imobiliária: entre 1950 e 1980, sua população cresceu 4,5 vezes, e o perímetro urbano, 9.
A cidade (hiper) dispersa, como mostra vasta bibliografia sobre urbanismo, é insustentável do ponto de vista ambiental, mas também econômica e social.
O trajeto diário impacta diretamente na qualidade de vida das pessoas. Dados dos últimos anos da Associação Nacional de Transporte Público mostram aumento no tempo médio das viagens para todos os modais em SP. Os dados mostram também o aumento do custo nos transportes individual e coletivo com a extensão das periferias.
A cidade dispersa resulta muito mais cara e improdutiva pois acarreta a elevação do custo de implantação das redes de água, esgoto, drenagem, iluminação pública, dos serviços de coleta de lixo domiciliar, saúde, educação, etc. Mas se muitos perdem com a extensão da ocupação urbana rarefeita, poucos ganham e ganham muito. No caso, são os especuladores.
Verticalização, gentrificação e bolha imobiliária
Importante notar que a especulação imobiliária pode se beneficiar, mas não é a mesma coisa que os seguintes processos:
- Verticalização: quando construtoras e incorporadoras compram grandes terrenos e constroem edifícios.
- Gentrificação: quando uma região se valoriza, seus preços sobem e pessoas de maior poder aquisitivo se mudam para lá, ao mesmo que tempo que pessoas mais pobres são expulsas pelo aumento
Por fim, um otimismo generalizado do mercado de compra e venda de imóvel pode criar uma bolha imobiliária: os preços aumentam continuamente, alimentados pelo próprio aumento, até que a bolha estoure e surge inadimplência generalizada e excesso de oferta.
A crise financeira de 2008, motivada pelo colapso da bolha imobiliária dos EUA, é o principal exemplo disso. Mesmo depois desse evento, o Brasil continuou tendo suas próprias bolhas: entre 2002 e 2012, imóveis no Rio de Janeiro tiveram aumentos de até 700%.
Tem como acabar com a especulação imobiliária?
Vale repetir que a especulação imobiliária não é uma atividade econômica ilegal. Mas muitas legislações tentam lhe impor limites, como multas por ociosidade de bens imóveis. Entre 2014 e 2019, a Prefeitura de São Paulo notificou 1425 deles, em sua maioria no centro da cidade.
Especialistas apontam que impostos progressivos, maiores para o segundo e o terceiro imóvel de alguém, por exemplo, poderiam ter um efeito importante para desestimular o acúmulo de imóveis.
Contrapartidas por parte de empresas que se beneficiarão de novas infraestruturas também podem ser parte da solução. O grupo Brookfield, por exemplo, doou cerca de R$ 60 milhões para a construção da estação de trem João Dias, visando a valorização de seu próprio condomínio corporativo ali perto, em 2022.
E uma das maiores armas contra a especulação imobiliária indevida é o Plano Diretor Municipal, mecanismo que orienta detalhadamente como o solo urbano de uma cidade pode ser utilizado e sob quais condições. Ele é revisado a cada dez anos. O PDM de São Paulo, que planeja a cidade até 2030, será revisto em 2024.
