Um estudo da Loft, startup do mercado imobiliário que usa tecnologia para facilitar a compra, a venda, o financiamento e o aluguel sem fiador, mostra que cresceu a diferença entre o preço anunciado e o recomendado para aluguel na cidade de São Paulo.
Nesta edição de novembro do Índice Real de Aluguel, o desajuste médio registrado na cidade é de 3,01%. Isso representa um aumento de 0,09 p.p. na média da cidade em relação ao registrado em outubro. Os bairros com as maiores diferenças entre os preços anunciados e os recomendados são Vila Olímpia (onde os anúncios estão 8,8% acima do recomendado, em média), Itaim Bibi (8,17%) e Lapa (8,06%).
A Lapa é o único bairro da capital que tem apresentado um crescimento acelerado nessa diferença, com mais de 5% de aumento ao longo dos últimos três meses.
O índice compara os preços nas principais plataformas digitais com os valores recomendados por meio de inteligência artificial, em 51 bairros da capital paulista. A startup utiliza para isso sua Calculadora de Preços, uma ferramenta de machine learning/IA treinada com 4,2 milhões de anúncios de transações de venda e aluguel em São Paulo.
Os preços anunciados e recomendados estão ajustados (aderentes) em Higienópolis, Freguesia do Ó, Santa Cecília, Sumaré, Morumbi, Liberdade, República, Sacomã, Campos Elísios e Jabaquara.
Considerando apenas os valores recomendados, os bairros mais valorizados da capital são Vila Olímpia (R$ 91,96 o m2), Jardim Europa (R$ 84,23) e Vila Nova Conceição (R$ 83,26). Eles mantêm a liderança registrada em outubro – veja os dados completos abaixo.
“A série histórica do índice nos permite verificar que tem havido sucessivos aumentos na diferença entre os preços pedidos e os recomendados desde junho deste ano, quando a divergência média na cidade era de 0,61%, percentual que está agora na casa dos 3%. Foram pequenos aumentos mensais, mas constantes.” afirma o gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi.
“Essa discrepância ocorre porque os preços dos anúncios cresceram mais rapidamente que os valores recomendados, que praticamente ficaram estáveis no período. Essa maior divergência entre a expectativa dos proprietários e os preços ajustados é algo que prejudica os negócios, pois significa que levará mais tempo até que locador e locatário cheguem a um acordo”, afirma Takahashi.
Nos bairros onde o índice é maior, a tendência é que haja maior margem de negociação e que, onde o índice é próximo de zero, os locatários poderão ter menor poder de negociação. “É importante frisar que, da mesma forma, podem haver imóveis específicos que não necessariamente sigam a tendência da região”, diz Takahashi.
O estudo ainda acompanha os bairros com tendência de alta na diferença entre o anunciado e o recomendado. Neste mês, apenas a Lapa ficou em movimento consistente de alta; ou seja, a variação da diferença nos três meses anteriores ficou em 5% ou mais. Confira abaixo os bairros e as respectivas diferenças entre preços anunciados e recomendados em novembro.
Índice Real de Aluguel – maior diferença entre preço anunciado e recomendado
| Bairro | Diferença em novembro/23 | Diferença em outubro/23 | Diferença em setembro/23 |
| Vila Olímpia | 8.80% | 8.71% | 8.49% |
| Itaim Bibi | 8.17% | 8.07% | 8.02% |
| Lapa | 8.06% | 7.09% | 5.40% |
| Barra Funda | 7.82% | 7.31% | 6.71% |
| Alto de Pinheiros | 6.67% | 6.93% | 6.58% |
| Vila Leopoldina | 6.25% | 5.69% | 4.58% |
| Pinheiros | 5.86% | 5.84% | 5.15% |
| Brooklin | 5.77% | 5.54% | 5.67% |
| Vila Andrade | 5.47% | 5.53% | 5.24% |
| Vila Nova Conceição | 4.89% | 4.79% | 5.25% |
| Jardim São Paulo | 4.78% | 3.56% | 2.77% |
| Jardim Europa | 4.69% | 4.26% | 4.25% |
| Moema Índios | 4.41% | 4.11% | 3.58% |
| Cambuci | 4.39% | 4.06% | 3.45% |
| Jardim Paulistano | 4.38% | 4.61% | 3.73% |
| Santo Amaro | 4.01% | 3.50% | 3.36% |
| Jardim Marajoara | 3.83% | 3.70% | 3.71% |
| Chácara Klabin | 3.65% | 3.37% | 2.91% |
| Vila Clementino | 3.62% | 3.25% | 1.82% |
| São Lucas | 3.48% | 3.94% | 4.00% |
| Alto da Lapa | 3.30% | 2.55% | 2.21% |
| Vila Romana | 3.27% | 3.28% | 3.23% |
| Bom Retiro | 3.13% | 3.18% | 2.66% |
| Campo Belo | 3.01% | 2.62% | 2.12% |
| Saúde | 2.99% | 2.85% | 2.47% |
| Água Rasa | 2.92% | 2.73% | 2.97% |
| Jardim Paulista | 2.87% | 2.96% | 3.54% |
| Vila Prudente | 2.81% | 3.84% | 3.91% |
| Campo Grande | 2.63% | 2.40% | 2.71% |
| Perdizes | 2.55% | 3.25% | 3.29% |
| Mooca | 2.49% | 2.08% | 1.77% |
| Ipiranga | 2.37% | 2.49% | 1.95% |
| Moema Pássaros | 2.27% | 2.25% | 2.52% |
| Vila Madalena | 2.21% | 1.71% | 1.31% |
| Vila Mariana | 2.15% | 2.29% | 2.25% |
| Jardim América | 2.10% | 2.28% | 2.14% |
| Bela Vista | 2.03% | 1.82% | 1.70% |
| Bosque da Saúde | 1.76% | 1.61% | 1.17% |
| Paraíso | 1.61% | 2.16% | 1.67% |
| Aclimação | 1.44% | 1.18% | 1.04% |
| Tucuruvi | 0.72% | 0.70% | 0.17% |
| Higienópolis | 0.56% | 0.87% | 0.05% |
| Freguesia do Ó | 0.06% | 0.51% | 0.54% |
| Santa Cecília | -0.09% | 0.11% | -0.40% |
| Morumbi | -0.16% | -0.21% | -0.07% |
| Sumaré | -0.35% | -0.13% | 0.05% |
| Liberdade | -0.63% | -0.51% | -0.25% |
| República | -1.09% | -0.76% | -0.93% |
| Sacomã | -1.15% | -1.32% | -0.56% |
| Jabaquara | -1.73% | -2.34% | -2.96% |
| Campos Elíseos | -1.79% | -1.62% | -1.50% |
*índices negativos tendem a mostrar bairros com preços anunciados e recomendados igualados ou próximos a isso, já que a metodologia prevê margem de confiança na casa dos 2,5% (semelhante a margem de erro em pesquisas eleitorais)
**Para sair da estabilidade o bairro precisa ter uma variação acima de 5%, considerando a evolução nos três meses anteriores
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