Como funciona a ordem de despejo e o que diz a lei?

A ordem de despejo deve ser usada em último caso pelos proprietários que têm problemas legais com seus inquilinos, principalmente em relação à inadimplência – mas não só!

O que é ordem de despejo?

Uma ordem de despejo, também conhecida como ação de despejo, acontece quando um proprietário entra na Justiça para retirar quem está morando em seu imóvel. As condições legais para tal medida estão na Lei do Inquilinato, que é a Lei Federal número 8.245.

Há muitas razões específicas dispostas na lei, que abarcam temas como:

• Falta de pagamento
• Fim do prazo para locação
• Descumprimento de cláusula contratual
• Descumprimento de rescisão de contrato 
• Fim de contrato de trabalho (quando o imóvel é ligado ao empregador)
• Morte do locatário (sem sucessor legítimo)

Se um inquilino se encaixa em uma dessas situações, recebe um pedido de desocupação do imóvel alugado e ainda assim se recusa a sair no prazo estabelecido, o proprietário pode entrar com uma ordem de despejo. 

Ela não é necessariamente rápida. Na verdade, pode levar meses até que o juiz determine o despejo. A partir dessa decisão, acrescenta-se mais um prazo para que o locatário saia do imóvel pacificamente.

Por fim, se mesmo depois de todos esses meses de tramitação e decisão judicial, o inquilino ainda se recusar a sair, a ordem de despejo será emitida e cumprida pelo oficial de justiça ou pela polícia.

Ordem de despejo: em último caso

A ordem de despejo deve ser a última opção de um proprietário e só ocorre quando alguma das várias situações previstas em lei acontece. 

Caso o proprietário queira reaver o imóvel antes do tempo previsto em contrato, pode fazê-lo por meio de um pedido de desocupação, que notifica o inquilino sobre seus planos, lhe dá um prazo para tanto e abre uma negociação entre as partes. 

Se isso for ocorrer antes do fim do contrato, é possível negociar saídas que beneficiem tanto locador quanto locatário e rescindir o contrato de comum acordo. Caso a negociação não gere frutos, paciência: o inquilino precisa esperar o fim do prazo para não infringir a lei.

É a chamada “denúncia vazia”: denúncia porque é um aviso e vazia porque não há um motivo legal para tanto. Sua contraparte é a “denúncia cheia”, aquele aviso com embasamento legal. 

Vale lembrar que o inquilino também tem seus direitos previstos na Lei do Inquilinato.

Quando a ordem de despejo pode ser acionada?

1. Falta de pagamento (de aluguel ou outras taxas)

É a mais conhecida das razões para ordens de despejo: inadimplência. Pode ser falta de pagamento de aluguel, de condomínio, de IPTU, de água, de luz. Segundo a lei brasileira, com apenas um dia de atraso nesses pagamentos, o proprietário já pode entrar com uma ação de despejo – embora a maioria espere alguns meses de “repetições” antes de fazê-lo.

É aqui também que entram as garantias, como seguro fiança e o fiador, já que o locador pode pedir deles o pagamento do que está atrasado antes de pensar em uma ordem de despejo. 

Se o pagamento não for realizado nem pelo inquilino, nem pelas garantias, o proprietário pode entrar com uma liminar de despejo. Quando um juiz dá essa liminar, o inquilino tem 15 dias para regularizar sua situação ou será obrigado a deixar o imóvel.

2. Descumprimento de rescisão de contrato

Se locador e locatário tiverem decidido mutuamente rescindir o contrato de aluguel, por escrito e perante duas testemunhas, essa rescisão é válida e o inquilino deve deixar o imóvel em até 6 meses. Caso ele mude de ideia e, ao fim deste prazo, resolva ficar, não pode: o proprietário pode entrar com uma ordem de despejo. 

3. Fim de contrato de trabalho

Há casos em que o empregador oferece moradia ao funcionário, criando um vínculo entre emprego e imóvel. Se esse contrato de trabalho vier a ser extinto, a possibilidade de lá morar também é extinta – e o imóvel precisa ser devolvido, sob pena de ação de despejo. 

4. Fim do contrato de aluguel

Este é bastante autoexplicativo: com o fim do período de contrato, sem renovação, o inquilino deve sair do imóvel. Caso não o faça, pode sofrer ordem de despejo.

5. Uso do imóvel por proprietário (ou familiares)

Um dos dispositivos da Lei do Inquilinato é que, se um imóvel foi alugado por menos de 30 meses e não houve renovação oficial, ao fim deste prazo o contrato se renovará automaticamente. 

Uma exceção à regra é caso o proprietário queira o imóvel para uso próprio ou de sua família próxima (companheiro, cônjuge, ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio). Aí, ele a renovação automática pode ser interrompida e o despejo se torna opção.

6. Mais de 5 anos de vigência ininterrupta de locação

O contrato deixa de se renovar automaticamente e, após isso, o proprietário pode entrar com ação de despejo

7. O prédio ou apartamento precisa de obras urgentes

Caso seja preciso desocupar o imóvel para adequá-lo urgentemente ou caso o Poder Público exija ou aprove obras, o inquilino que se recusa a sair pode sofrer ação de despejo.

8. Fim do prazo da locação para temporada

Há contratos de aluguel menores, que valem apenas para temporadas. Ao fim destes contratos, o inquilino deve deixar o imóvel em até 30 dias. 

9. Morte do locatário sem sucessor legítimo

Quando um locatário morre em um imóvel alugado, algumas coisas podem acontecer. Caso quem habite o imóvel não seja um sucessor legítimo perante a lei (como cônjuge/companheiro ou dependentes econômicos do locatário que já moravam ali), o proprietário pode pedir seu despejo.

10. Descumprimento de cláusulas ou acordos

Se o contrato de aluguel prevê algo que é descumprido pelo inquilino, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo na Justiça. Para tanto, será preciso comprovar as acusações na Justiça e ter um contrato averbado em cartório, isso é, oficial – não valem os contratos de gaveta.

Como funciona e como entrar com uma ordem de despejo?

Se o diálogo não funcionou, é preciso: 

• Buscar um advogado 
• Preparar a justificativa legal para ação de despejo
• Organizar os documentos necessários (como cópias do contrato e comprovantes de inadimplência, por exemplo) 
• Separar um valor caução que represente 3 meses de aluguel e que será entregue ao juiz (caso o inquilino vença, o valor pode ser revertido a ele como indenização)

Uma vez que a ordem de despejo esteja em curso, o inquilino será intimado e tem a oportunidade de sanar a dívida (com pagamento de juros) para evitar os desdobramentos. 

É também o momento em que proprietários e inquilinos costumam tentar um acordo para evitar os desgastes do processo.

Como é feito o despejo do inquilino?

Uma vez recebida a ordem judicial, o ideal é que o inquilino deixe o imóvel voluntariamente. Caso isso não ocorra, um oficial de justiça aparecerá com um mandado para cumprir a ordem e, se necessário, terá reforço policial. 

Quem executa a ordem de despejo?

É o oficial de justiça, que pode (ou não) ter apoio da polícia em um primeiro momento.

Qual o prazo para consolidar a ordem de despejo?

A decisão judicial da ordem de despejo costuma oferecer um prazo de 15 dias úteis para que o imóvel seja desocupado. Durante a pandemia de coronavírus, no entanto, muitos juízes passaram a oferecer prazos maiores. 

Quais os direitos do locador durante a ação de despejo?

Estão dispostos na Lei do Inquilinato. Entre eles, o locador tem:

• Direito de ser notificado
• Direito à defesa (apresentando comprovantes de pagamento, por exemplo)
• Direito de emendar a mora caso esteja inadimplente (isso significa quitar os débitos junto ao locatário, mais juros e custos do processo)

E há um dever do locatário que acaba se tornando também um direito do locador: o locatário só pode entrar com um processo de despejo uma vez a cada 24 meses. Vale a pena, para o locatário, verificar se houve e quando foi a outra ação de ordem de despejo movida pelo proprietário, pois aquela ordem de despejo do momento pode ser ilegal.