O que fazer em caso de partilha de imóvel financiado?

Financiar um imóvel é uma obrigação que se prolonga por vários anos, de forma que outros compromissos da nossa vida podem terminar antes da quitação da dívida. É o caso, por exemplo, de um casamento ou de uma união estável. 

Nesse caso, o que fazer em relação à partilha do imóvel financiado junto com seu cônjuge se vocês decidiram se separar, por exemplo? Vamos mostrar neste artigo como funciona essa divisão quando o financiamento do imóvel foi feito conjuntamente.

Como é feita a partilha de um imóvel financiado?

A partilha de um imóvel financiado conjuntamente por um ex-casal é feita levando em conta que o imóvel está alienado ao banco, então ele ainda não é uma propriedade dos recém-divorciados até ser quitado.A resposta para a pergunta vai depender do regime de bens do casamento em questão. 

Das uniões que terminaram em divórcio na 1ª instância ao longo de 2018, 279.573 foram firmadas em comunhão parcial de bens, 10.123 tinham regime de separação de bens e 17.040, de comunhão universal de bens. Os dados fazem parte das Estatísticas do Registro Civil do IBGE. 

No regime de bens mais comum, a comunhão parcial, tudo o que é adquirido depois do casamento, incluindo as dívidas, passa a ser do casal. Assim, se os cônjuges decidiram financiar uma casa depois do casamento, o entendimento é que as parcelas foram pagas pelos dois igualitariamente, independentemente de quanto foi a contribuição de cada um. 

Depois da separação, as parcelas pendentes até podem ser assumidas completamente por um dos ex-companheiros, mas essa pessoa terá de passar por uma análise de crédito do banco para continuar com a operação. Um problema possível é não ter renda suficiente para arcar com o resto das parcelas, se a operação original foi contraída com base na renda somada do casal. 

É importante ressaltar que, se nada for comunicado à instituição credora, o ex-casal continua responsável pela dívida conjuntamente. A mesma lógica pode ser aplicada a um financiamento contraído durante um regime de comunhão universal de bens. 

Já na separação total, o imóvel será, quando quitado, exclusivamente de quem contribui pagando as parcelas. Se o casal decidiu juntar sua renda para contrair crédito, os dois serão responsáveis pela dívida do imóvel. Se não, será atribuição de apenas um deles. 

Como funciona a divisão de bens financiados?

A divisão de bens financiados implica em um acordo entre o ex-casal se o móvel foi financiado dentro de uma comunhão parcial de bens ou em uma comunhão total de bens. É importante lembrar que o bem financiado pelos dois pertence ao banco até a quitação das parcelas. 

Segundo Roberta Oka, especialista em financiamentos da Loft, a análise empreendida pelos bancos na hora de aprovar o crédito “sempre vai considerar o casal” como comprador na comunhão total ou parcial de bens, mas não necessariamente a renda para as parcelas precisa vir dos salários somados. 

Por isso, os ex-cônjuges precisam decidir entre si o que fazer com a dívida. Uma saída possível é que um deles receba uma compensação pela parte do imóvel que lhe cabe e o financiamento continue sendo amortizado pelo outro integrante do ex-casal até que as parcelas sejam quitadas (tornando esse indivíduo o único proprietário). 

Um caminho mais fácil para fazer a partilha de imóvel financiado no caso de divórcio é vendê-lo. Com a venda, é possível quitar a dívida em aberto. O banco precisa ser consultado e deve emitir um boleto com o saldo devedor a ser quitado. A outra parte fica com o ex-casal, que reparte os recursos entre si. 

Quem casou em separação total de bens só precisa se preocupar com partilha caso, em comum acordo, o casal tenha decidido financiar o imóvel junto, somando suas rendas para facilitar a obtenção de crédito.

Caso um financiamento tenha sido feito por um dos cônjuges depois de ter terminado o relacionamento mas antes do divórcio oficial, a jurisprudência prevê que a partilha de imóvel financiado não precisa ser feita. O entendimento é que a separação de fato determina o fim do regime de bens do casamento. 

O que fazer em caso de separação de união estável quanto ao imóvel financiado?

Muitos casais deixam de recorrer à instituição da união civil e acabam por se enquadrar na  união estável – quando vivem juntos de forma permanente tal e qual uma família. O Estado brasileiro reconhece a união estável na Constituição Federal “como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento”. Diante disso, é comum a dúvida sobre o que fazer em caso de separação de união estável quanto ao imóvel financiado.

Na união estável há a convivência sob o mesmo teto de forma semelhante a um casamento, mesmo sem a celebração da união civil formal. Apesar disso, não existe legalmente a instituição do divórcio para a união estável.

No entanto, o Código Civil brasileiro dispõe sobre efeitos patrimoniais de uma união estável: o casal pode assinar um contrato particular para combinar como será a divisão de bens na relação, mais ou menos como um pacto antenupcial. Caso esse documento não exista, passa a valer o artigo 1.725 do Código Civil, que estipula o regime de comunhão parcial de bens como padrão nessa situação. 

Nesse caso, a regra para separação com um financiamento ativo é a mesma que vale para um casamento em regime de comunhão parcial . Se uma das partes quiser assumir o restante das parcelas, pode fazê-lo e compensar o ex-companheiro para se tornar o proprietário do imóvel – caso o banco aprove a nova configuração, é claro.

A outra alternativa, como já mencionado, é vender o imóvel, quitar o financiamento com parte dos recursos e repartir o dinheiro restante com o ex-companheiro.

Como é a partilha de imóvel financiado adquirido antes do casamento?

A partilha de imóvel financiado adquirido antes do casamento vai depender do regime de bens firmada entre as partes. 

Na comunhão universal de bens, tudo que foi adquiridos antes ou depois do casamento vira patrimônio conjunto do casal, assim como eventuais dívidas. O divórcio implica na divisão igualitária dos bens, não interessando quem adquiriu cada um ou se isso foi feito antes de celebrado o casamento.

Já na comunhão parcial de bens, só o património construído depois do casamento é comum ao casal. Em caso de separação, ele deve ser dividido de maneira igualitária, enquanto os bens que cada um possuía antes da união continuam sendo exclusivos de cada ex-cônjuge. 

A separação total de bens, por sua vez, implica que cada membro do casal preserve o  controle sobre o patrimônio adquirido antes ou depois do casamento. Em caso de divórcio, não há divisão do patrimônio e das dívidas adquiridos por dois. A propriedade é exclusiva de quem a comprou. 

Na separação total, nada deve ser dividido, enquanto na comunhão total de bens, toda e qualquer propriedade ou dívida adquirida em qualquer fase da vida deve ser repartida igualmente entre os dois. Isso vale para imóveis que começaram a ser financiados durante ou antes do casamento. 

Já no caso de um imóvel ter sido comprado antes de um casamento com comunhão parcial de bens, entende-se que as parcelas pagas depois do casamento são de responsabilidade conjunta do casal. Então, mesmo que um cônjuge não tenha contribuído para o pagamento das parcelas, ele será encarado como co-proprietário do imóvel. E uma vez que o apartamento seja quitado, terá direito a uma porção do bem. 

Como funciona a partilha de imóvel financiado antes da união estável?

A mesma lógica aplicada à comunhão parcial de bens vale para a partilha de imóvel financiado em uma desconstituição de união estável sem acordo prévio sobre o regime de  bens. Dessa forma, as dívida e o patrimônio adquiridos depois da união devem ser divididos entre o casal.

É claro que o casal, em comum acordo, pode assinar um contrato particular para estabelecer um regime de bens diferente no período em que estiver junto sob união estável. Assim, a união deles não precisaria automaticamente ser enquadrada como uma comunhão parcial de bens. 

Qual é a diferença entre a partilha de imóvel financiado e não quitado e de imóvel já quitado?

A partilha de imóvel financiado e não quitado é diferente da de um imóvel já quitado. Isso porque, como já vimos, o financiamento contraído durante o casamento é uma dívida conjunta do casal caso os dois tenham optado pela comunhão parcial ou total de bens. Na separação total, cada um preserva seu patrimônio e dívidas contraídos isoladamente. 

Por outro lado, se o casamento já começa com um dos cônjuges sendo proprietário de um imóvel quitado, há que se analisar o regime da união. O único caso em que o imóvel deve ser dividido é no casamento em comunhão total de bens. Se for uma comunhão parcial, o bem permanece sendo exclusivamente de quem o quitou. 

Porém, se o imóvel foi quitado durante o casamento, as parcelas pagas ao longo do período em que o casal esteve junto vão ser consideradas como pagas conjuntamente se o regime for a comunhão parcial de bens. Isso ocorre independentemente do valor com o qual o marido ou mulher contribuiu para quitar o saldo devedor. Consequentemente, essa pessoa terá direitos sobre o imóvel quando a dívida for saldada. 

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