Como funciona a permuta de imóveis financiados?

A permuta de imóveis é uma opção às operações clássicas de compra e venda que pode uma boa solução para muitos proprietários no país, e quem tem imóveis financiados também pode recorrer à modalidade – apesar de esse ser um processo mais complicado. Neste artigo, você vai descobrir como funciona a permuta de imóveis financiados, e qual é a burocracia necessária para concretizar a permuta – ainda pouco conhecida no Brasil. 

Afinal, como funciona a permuta de imóveis financiados?

A permuta de imóveis financiados funciona com a mesma lógica da venda de um imóvel financiado. Imagine que um imóvel de R$ 200 mil com R$ 50 mil de dívida em aberto é trocado por outro imóvel quitado, sem que nenhum dos envolvidos na permuta precise receber valores em dinheiro. A dívida do imóvel financiado passará a ser de quem vai ficar com ele, com a devida autorização do banco credor.  

Quando se fala em permuta, tratamos da troca de um imóvel por outro, com o pagamento da eventual diferença entre os dois ao vendedor que detinha o bem mais caro. É uma modalidade ainda pouco conhecida no Brasil, com a vantagem de ser mais conveniente para os proprietários que a operação de compra e venda quando os imóveis já estão quitados. 

A permuta de imóvel financiado funciona da seguinte forma: quem “recebe” o imóvel na troca também assume a dívida relativa a ele, até quitá-lo. As transferências de financiamentos imobiliários envolvem análise e aprovação de crédito dos novos devedores. Portanto, se você pensa em assumir um financiamento em uma operação de permuta, terá de ser aprovado pelo banco credor. 

Se o indivíduo que assumir o imóvel financiado quiser prosseguir pagando a dívida em outro banco de sua preferência, uma vez autorizada a transferência, a operação migra para o novo banco, que paga o saldo devedor do imóvel ao banco originalmente responsável pelo crédito. 

Posso fazer permuta de imóvel financiado?

Como já mencionado, você pode fazer a permuta de um imóvel financiado. Desde que a transferência do financiamento seja autorizada e todos os envolvidos na operação estejam de acordo. 

Caso os envolvidos na permuta queiram continuar a pagar pelos imóveis que vão “receber” em seus próprios bancos de preferência, essa instituição assume a operação e quita a dívida que estava em aberto no outro banco, passando a ser a credora do financiamento. 

Se a permuta for de imóvel financiado pela Caixa, por exemplo, é preciso que a instituição do receptor daquele imóvel, digamos que o Itaú, entre em contato com a Caixa e, apurado o saldo devedor, quite aquela dívida assumindo-a e cobrando-a em prestações acordadas com seu cliente. 

Como funciona o contrato de permuta de imóveis financiados?

O contrato de permuta de imóveis financiados funciona de maneira parecida com os de compra e venda de imóveis financiados. De acordo com Roberta Oka, especialista em financiamentos imobiliários da Loft Cred, quem recebe o imóvel financiado e precisa continuar pagando a dívida deve assinar um contrato com o banco com força de escritura pública. 

“Ele (o contrato) substitui a escritura pública que é emitida pelo cartório de notas quando a pessoa paga pelo apartamento à vista”, explica Roberta. 

Assim, se a permuta fosse feita entre dois imóveis quitados, a concretização da operação seria feita por meio de escritura pública, contendo as datas de entrega dos imóveis e informando quem vai pagar os impostos necessários. A operação deve também ser registrada no cartório de imóveis onde o imóvel permutado tem matrícula. 

Quando falamos de permuta de imóveis financiados, é preciso tomar muito cuidado com acordos informais. Evite contratos de gaveta: todas as movimentações devem passar pelas instituições financeiras que financiam os imóveis permutados. 

As permutas ainda são raras no país. Elas responderam por 0,1% dos registros de transações de imóveis no Rio e por 1% em São Paulo em janeiro e fevereiro de 2020 de acordo com a Fipe, e a desinformação sobre os procedimentos necessários ainda é grande. 

Como vender um imóvel financiado à vista?

Vender um imóvel financiado é possível. Duas coisas podem ocorrer: ou o comprador irá financiar esse imóvel também ou vai pagar à vista, permitindo a quitação do financiamento do vendedor junto ao banco. Nos dois casos, o banco credor precisa ser consultado. 

Se o comprador quiser pagar à vista, o vendedor deve avisar a instituição credora que pretende vender o imóvel, e assim, quitá-lo. O banco vai apurar o saldo devedor da operação e emitir um boleto ao vendedor, que precisará pagá-lo com o dinheiro que receberá do comprador.

No entanto, lembremos: quando um banco concede o financiamento de um imóvel, ele detém a propriedade do bem, através da alienação fiduciária. E isso precisa ser resolvido para que o comprador passe a ter todos os direitos sobre o bem.

Assim, quando o boleto com todo o saldo devedor é pago pelo vendedor do imóvel, o banco deve emitir um termo de quitação, que possibilitará a baixa da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. O procedimento é feito no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

O vendedor, finalmente, passa a ter direito pleno de propriedade sobre o bem e concretiza a venda e a transferência do imóvel ao comprador, por meio da escritura pública de compra e venda. 

Como vender um imóvel financiado para quem precisa financiar?

Por outro lado, se o imóvel financiado for comprado através de um novo financiamento. Provavelmente, o comprador vai acionar seu banco de preferência para contrair crédito. Essa instituição, então, vai contactar o banco onde o imóvel foi originalmente financiado para quitar sua dívida. 

O banco que detinha a propriedade do imóvel deve informar o saldo devedor a ser pago e elaborar um contrato de compra e venda a ser firmado não só pelo vendedor e pelo comprador, mas também pelo banco do comprador. 

O contrato deve ser também registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, a alienação fiduciária original é substituída por outra em favor do novo banco credor. Concluído o trâmite, o vendedor recebe o valor do imóvel subtraído do saldo devedor, quitado na compra. 

É possível transferir um financiamento para outra pessoa?

É possível transferir um financiamento para outra pessoa, seja em um processo de venda, permuta ou simplesmente uma transferência entre dois parentes, por exemplo. Neste caso, se a pessoa que for receber o financiamento estiver interessada em permanecer trabalhando com o mesmo banco, terá que passar por uma análise de crédito (e ter a renda mensal aferida, o que é muito importante) antes que a transferência seja autorizada. 

Uma vez avaliada a situação desse novo devedor, o banco assina um novo contrato com ele, que precisa ser registrado no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. É recolhido também o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). 

No entanto, pode ser que a pessoa a receber financiamento queira manter a dívida com seu banco de preferência. Nesse caso, esse novo banco vai assumir a dívida, quitando o saldo devedor junto ao banco que até então detinha o financiamento.

Um imóvel financiado pode ser dado como garantia?

Se você está pensando em como fazer empréstimo com garantia de imovel financiado, saiba que é possível, mas com limitações. Segundo Marcus Vinicius dos Santos, especialista em crédito com garantia de imóvel da Loft Cred, um imóvel financiado pode ser dado como garantia em uma operação de crédito desde que a dívida em aberto não seja maior que 30% do valor do imóvel. 

Em julho de 2020, o Conselho Monetário Nacional regulamentou parâmetros para o refinanciamento de imóveis com saldo devedor ainda em aberto: segundo uma Medida Provisória, o limite de créditos obtidos colocando o imóvel como garantia para um empréstimo pode chegar a 90% do valor do imóvel menos o saldo devedor do financiamento. Marcus Vinícius ressalta que é preciso observar como o mercado vai adotar essa medida. 

Na prática, o interessado em obter um empréstimo deve seguir o rito: procurar um banco, passar por uma análise de crédito, assinar um contrato com a instituição financeira e atualizar as informações na matrícula do imóvel. Se quiser saber mais sobre como refinanciar um imóvel ainda não quitado, confira este artigo.

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