São dois termos parecidos e que causam confusão: pro soluto e pro solvendo. Esses dois conceitos estão ligados ao recurso das notas promissórias. Elas servem como compromissos de pagamentos futuros, e podem ser uma forma de “inteirar” valores ao comprar um imóvel financiado – principalmente com construtoras e incorporadoras. Mas afinal, o que significam?
O que é pro soluto e pro solvendo?
Pro soluto e pro solvendo são duas modalidades diferentes de emitir notas promissórias em um processo de compra de imóvel. As notas promissórias são títulos de crédito. São compromissos de pagamento em determinada data fornecidos a um vendedor. Trata-se de um conceito semelhante ao dos cheques que usamos para pagar compras ou serviços.
Comprando um imóvel na planta de uma construtora, você pode, por exemplo, financiar junto a um banco a maior parte do valor (digamos que 70%) e emitir uma nota promissória com o restante da quantia. A nota servirá como uma promessa formal de pagamento do montante, e permitirá ao comprador e ao vendedor prosseguir com a transação.
O contrato de compra e venda de imóvel pode ainda ser parcelado em promissórias. Nesse caso, a nota promissória é usada para sinalizar o pagamento de cada parcela dentro de determinado prazo. Atenção: não confunda com prestações de um financiamento imobiliário com bancos – o banco não é credor de notas promissórias, e sim quem vende um imóvel.
Essas notas podem ser de dois tipos. As pro soluto são reconhecidas como pagamento efetivo, quitando de fato um valor em aberto. No caso da compra de imóveis, se um credor recebe uma nota pro soluto, ele não poderá desfazer o negócio caso o pagamento não seja realizado no prazo estipulado.
Já a nota promissória pro solvendo significa que existe um compromisso de pagamento, mas o valor devido não é considerado quitado e não extingue uma dívida. Com isso, o negócio (compra do imóvel) poderá ser desfeito caso o comprador não honre a nota promissória, segundo os termos do contrato assinado entre as partes.
Nota promissória pro soluto: para que serve?
Você pode ainda estar se perguntando o que é, afinal, pro soluto de financiamento? Na verdade, o pro soluto é um termo ligado à operação de compra do imóvel. O financiamento imobiliário envolve tratativas com o banco e pagamento de prestações regulares, sem a emissão de notas promissórias.
“O banco não atua com isso. O que pode ter é eu comprar de você e eu fazer um acordo de pagamento em particular com você com notas promissórias”, ressalta Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft.
As notas servem para as negociações com o vendedor em si, seja ele uma construtora ou uma pessoa física. Assim, é possível assinar a escritura definitiva do imóvel mesmo com o pagamento parcelado previsto no documento. Isso é comum em compras parceladas ou com prazos para que parte do valor total seja pago.
É importante destacar que a nota, quando preenchida da forma correta e assinada pelo comprador, é um documento reconhecido como legítimo pela Justiça brasileira. Ela pode ser acionada para fins de cobrança em notas pro soluto.
A promissória pro soluto é usada para quitar o valor de um imóvel. As notas emitidas ao vendedor são recebidas como um pagamento de fato, tornando a compra irrevogável. Mesmo em caso de não pagamento dos valores. Se houver inadimplência, o vendedor precisa entrar com uma ação judicial para executar o título de crédito.
O que significa pro solvendo?
Ao contrário do pro soluto, o pro solvendo é uma modalidade de nota promissória que não garante a quitação dos valores que constam ali. A quantia só será considerada paga quando for saldada pelo comprador. As notas pro solvendo não são documentos que extinguem a dívida, mas apenas reforçam o compromisso de um comprador em pagá-la.
Se as notas promissórias não forem pagas, o processo de compra e venda pode ser totalmente cancelado, segundo os termos que devem estar previstos na escritura assinada pelas partes.
Um exemplo concreto: Ana pagou R$ 120 mil à vista por um imóvel de R$ 150 mil e emitiu uma nota promissória pro solvendo no valor de R$30 mil que deveria ser paga em 90 dias. Se Ana não cumprir esse prazo, a compra pode simplesmente ser desfeita – e ela fica sem imóvel.
Pro solvendo e pro soluto: qual é a diferença?
Pudemos perceber com as explicações anteriores que a grande diferença entre pro solvendo e pro soluto é o caráter de quitação dos valores que constam nas notas promissórias. A nota pro soluto significa que o pagamento está “resolvido”: a quantia que está ali é considerada quitada e a compra não pode ser desfeita pelo vendedor, ainda que a promissória não seja paga.
Já a nota pro solvendo não significa quitação dos valores. Ela não extingue uma dívida: é uma promessa de pagamento. É algo feito para facilitar o controle de parcelas de uma operação pelo comprador e pelo vendedor. Caso a nota pro solvendo não seja paga, a operação pode ser desfeita.
Como preencher uma nota promissória?
A nota promissória pode ser emitida de forma muito simples, semelhante à de um cheque bancário. É possível imprimir modelos online ou comprar blocos de papel para preenchimento em lojas e papelarias. Para que seja válida, ela deve conter as seguintes informações:
- Ser identificada como “nota promissória”
- Trazer informações sobre o valor a ser pago por meio daquela nota
- Informar o nome do beneficiário da nota (quem receberá o dinheiro)
- Ter a assinatura do emitente da nota ou de um procurador válido
- Trazer informações sobre o emitente da nota, como CPF/CNPJ, nome e RG
- Informar a data de vencimento da nota
Existe registro de escritura com pro solvendo?
É possível sim estabelecer em escritura pública a compra e venda com cláusula resolutiva. A tal cláusula é o nome que damos a esse “porém”, prevendo que a compra seja desfeita caso o comprador não pague as notas promissórias pro solvendo. Foram elas que possibilitaram a aquisição do bem – e isso deve constar na escritura.
Essa escritura pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis cabível, como se fosse uma venda à vista. No entanto, uma vez inserido no documento a cláusula resolutiva, a possível inadimplência das promissórias pro solvendo vai revogar o estabelecido na escritura, rescindindo-a. Nesse caso, mesmo enquanto o vendedor espera receber o valor que consta nas notas, a operação é registrada em cartório e o domínio é transmitido.
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Sabemos que o processo de compra e venda do imóvel muitas vezes é confuso. Há uma série de detalhes aos quais precisamos prestar atenção, nomes são novos e procedimentos burocráticos parecem não ter fim.
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