Qual o melhor índice para reajuste de aluguel?

Se você é locador ou locatário, com certeza já se perguntou qual o melhor índice de reajuste de aluguel. Decidir entre o IGP-M, IPCA ou outros índices não é uma tarefa fácil. Nos últimos anos, a variação dos índices têm afetado os contratos de aluguel. Isso torna a escolha do índice certo mais crucial do que nunca. 

Entender como eles afetam o valor do aluguel é essencial para tomar uma decisão informada. Aqui, você encontrará uma análise dos principais índices utilizados no mercado, permitindo-lhe escolher com confiança o melhor para seu caso.

O que é o reajuste de aluguel e por que ele acontece?

Basicamente, o reajuste é uma atualização periódica do valor pago pelo aluguel de um imóvel, normalmente feita anualmente. A principal razão para isso é garantir que o valor pago mantenha seu poder de compra frente à inflação. Em outras palavras, sem o reajuste, o valor recebido pelo aluguel perderia seu valor real ao longo do tempo.

A Lei do Inquilinato permite o aumento anual do aluguel, desde que esteja no contrato e seja baseado na inflação. O que garante que o valor pago pelo inquilino seja ajustado de acordo com as variações econômicas, preservando o poder de compra do proprietário.

Tipos de índices de reajuste de aluguel  

No Brasil, os índices de reajustes mais comuns são o IPCA, que é medido pelo IBGE e o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas. 

O IPCA, índice oficial do país, tem substituído cada vez mais o IGP-M. Ele tem tido uma preferência crescente por apresentar variações mais suaves, tornando-o uma opção mais estável.O IPCA consegue refletir de forma mais precisa as mudanças no poder de compra, sendo uma escolha mais confiável para ajustes contratuais.

O IGP-M, conhecido como “a inflação do aluguel”, era o índice mais popular entre os contratos de locação antigamente. Embora seja bastante usado por sua abrangência e por refletir a inflação do mercado imobiliário, suas oscilações podem surpreender negativamente os locatários.

IPCA

O IPCA, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, muitas vezes surge como uma opção mais justa e balanceada na hora de escolher o índice para reajuste de aluguel. Ele mede a inflação oficial do país, refletindo assim o aumento do custo de vida de uma forma geral. A base para ajustes no valor do aluguel é sólida e confiável. Ela acompanha as variações econômicas sem prejudicar nenhuma das partes envolvidas.

E por que considerar o IPCA como a melhor opção? Este é o índice oficial utilizado pelo Banco Central para definir a meta de inflação, conhecido por sua precisão abrangente. Ao vincular o reajuste do aluguel a este índice, evitam-se as grandes variações que poderiam ocorrer com índices mais instáveis ou menos abrangentes em relação à economia geral.

 O IPCA facilita a negociação entre proprietários e inquilinos. Ele torna a negociação mais transparente e baseada em dados concretos. Isso facilita o entendimento e o acordo entre as partes.

IGP-M

O Índice Geral de Preços – Mercado, IGP-M, que sempre foi o mais comum do mercado imobiliário, reflete não apenas a inflação do consumidor, mas também da construção e do atacado. Assim, ele oferece uma visão mais ampla da economia, impactando diretamente no valor do aluguel.

E por que isso importa? Bem, o IGP-M tende a ser mais instável que outros índices, como o IPCA. Isso significa que pode haver períodos em que o reajuste pelo IGP-M será mais alto, afetando inquilinos ou muito baixo afetando proprietários.  

A escolha desse índice deve considerar essa volatilidade e o contexto econômico geral. É importante lembrar que as partes envolvidas podem negociar e escolher um índice que atenda melhor às necessidades de todos. Portanto, antes de decidir pelo IGP-M para o reajuste do seu aluguel, é válido analisar outros índices e entender como cada um funciona. A transparência e o diálogo entre locador e locatário são essenciais nesse processo. Explorar alternativas e negociar condições podem garantir um reajuste justo para todos.

Qual a diferença entre o IGP-M e o IPCA?

O IGP-M abrange as variações de preços no mercado, incluindo atacado, varejo e construção civil. Isso significa que ele pode captar flutuações econômicas que impactam diretamente nos custos dos proprietários. Por essa razão, no mercado imobiliário, esse índice é bastante utilizado para ajustar o valor dos alugueis, buscando uma compensação mais alinhada com os gastos dos proprietários.

Por outro lado, o IPCA, o índice oficial de inflação do país, mede a variação de preços para o consumidor final. Embora seja amplamente reconhecido e usado em políticas governamentais, quando se trata de reajuste de aluguel, ele pode não refletir adequadamente as variações de custo que os proprietários enfrentam no mercado imobiliário. Daí a preferência pelo IGP-M nesse contexto. Entender essas diferenças é crucial para escolher qual índice aplicar no reajuste do aluguel, garantindo que tanto locadores quanto locatários façam um negócio justo e equilibrado.

Por que existem dois tipos de índice de reajuste do aluguel?

Existem dois tipos de índices de reajuste do aluguel porque cada um deles tem base em diferentes conjuntos de dados econômicos. O primeiro, IGP-M, reflete não só os preços ao consumidor, mas também atacado e construção civil. Já o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) foca no custo de vida de famílias com renda mensal de 1 a 40 salários mínimos.

O IGP-M é mais alto que o IPCA?

Não necessariamente. Apesar de muitos ainda acreditarem que o IGP-M sobe mais do que o IPCA, isso não é uma verdade absoluta. O IGP-M e o IPCA são índices diferentes que medem a mesma coisa, a inflação, porém suas metodologias são distintas e consideram uma variedade de produtos e serviços. 

Em alguns períodos, o IGP-M pode ser mais alto que o IPCA, enquanto em outros períodos pode ser o contrário. A comparação entre eles depende do contexto econômico específico e das variações de preços em diferentes setores da economia.

IGP-M e IPCA em 2024

Para 2024, tanto as variações do IGP-M quanto do IPCA têm se mostrado interessantes. O IGP-M, em maio de 2024, subiu 0,89%, acumulando 0,28% no ano e 0,34% nos últimos 12 meses, de acordo com a última divulgação da Fundação Getúlio Vargas​​. Já o IPCA, medido pelo IBGE, registrou uma variação de 0,41% em maio de 2024, com projeções mostrando uma tendência de variações menores em comparação com o IGP-M​.

O que é INPC?

O INPC, ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor, é um indicador econômico calculado pelo IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, que mede a variação dos preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras de baixa renda, que têm rendimento médio de 1 a 5 salários mínimos. 

Esse índice reflete a inflação enfrentada por essa faixa de renda da população e é utilizado principalmente para reajustar salários e benefícios, entre outras aplicações. Porém, além de ser utilizado para reajustes salariais e de benefícios, o INPC também pode servir como referência para negociações de contratos de trabalho, contratos de locação e outros tipos de acordos financeiros.

O que é IVAR?

O IVAR, ou Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, é um indicador criado pela Fundação Getúlio Vargas desenvolvida especialmente para acompanhar a variação dos preços de aluguéis residenciais no Brasil. Esse índice reflete de forma mais precisa as mudanças no mercado de aluguéis residenciais, diferente de outros índices de inflação que podem incluir uma variedade de produtos e serviços.

O IVAR se destaca por ser um índice que acompanha somente o segmento de aluguéis residenciais. Isso significa que é um índice mais específico do que outros normalmente usados para reajuste. Ao optar pelo IVAR para reajuste de aluguel, se basearam em um indicador que realmente reflete as tendências do mercado imobiliário. 

E se os índices de reajuste de aluguel ficarem negativos?

E se os índices de reajuste de aluguel ficarem negativos? Pode parecer estranho, mas é uma realidade possível e algo que inquilinos e proprietários precisam entender. Os índices negativos podem afetar o valor do aluguel, porém, vai depender dos termos do contrato e das legislações locais.

Em teoria, um índice negativo deveria resultar em uma redução no valor do aluguel. No entanto, muitos contratos de aluguel incluem cláusulas que impedem essa redução nesses casos, mantendo o mesmo valor de aluguel mesmo que o índice de reajuste seja negativo. Essas cláusulas são comuns para proteger os proprietários de perdas financeiras. Além disso, é fundamental verificar a legislação local, pois alguns regulamentos podem determinar como esses reajustes negativos devem ser aplicados ou se eles devem ser aplicados.

Negociação entre locador e locatário

Negociar o reajuste de aluguel pode parecer um desafio tanto para locadores quanto para locatários, é possível que negociem diretamente para encontrar uma solução adequada para ambos. A negociação pode incluir acordos para manter o aluguel no mesmo valor ou fazer ajustes apropriados, considerando o contexto econômico e as condições do mercado. Dessa forma, ambas as partes podem assegurar que o contrato permaneça justo e equilibrado, independente das flutuações econômicas.

E tem mais: lembre-se de colocar tudo em contrato. Para se assegurar, evitar surpresas e garantir que qualquer ajuste esteja bem definido e acordado previamente. Nesse sentido, a negociação se torna não apenas uma questão de escolher o índice, mas ajuda a construir uma relação de confiança e respeito entre locador e locatário. Assim, ambos saem ganhando: o locador recebe seu aluguel ajustado corretamente, e o locatário tem a segurança de um valor justo e previsível.

Mas afinal, qual o melhor índice para reajuste de aluguel?

Decidir qual o melhor índice para reajuste de aluguel é um grande desafio. A escolha entre  IGP-M e IPCA depende do que locadores e locatários consideram mais adequado ao contexto econômico. Alguns preferem a estabilidade do IPCA, enquanto outros valorizam a abrangência do IGP-M. Avaliar as características de cada índice, seus riscos e benefícios  e como elas afetam o valor do aluguel, é o mais importante na tomada dessa decisão.

Além disso, é fundamental reconhecer que a decisão sobre o índice de reajuste não precisa ser estática. À medida que as condições econômicas e as necessidades mudarem, pode ser necessário reavaliar essa escolha. Portanto, a decisão sobre o melhor índice para reajuste de aluguel é um processo contínuo e adaptativo, que requer análise cuidadosa e flexibilidade para garantir uma relação equilibrada entre locador e locatário.