Você sabia que é possível pedir a revisão de um contrato de financiamento de imóvel? Apesar de nem sempre ser um recurso eficaz para reduzir juros, um diálogo com o banco pode sim ter um resultado positivo para o devedor. Principalmente se ele foi acometido por alguma diminuição inesperada de renda ou por outra situação que dificultou o pagamento da dívida.
Neste artigo, vamos mostrar como você pode solicitar a revisão do seu contrato com o banco, em que situações esse pedido é viável e quando entrar na Justiça pode ser um recurso válido.
- Como funciona a revisão de contrato de financiamento?
- Como fazer a revisão de um contrato de financiamento?
- Como a portabilidade pode ajudar a reduzir os juros do contrato?
- Quando recorrer a uma ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário?
- Existe um modelo de revisão de contrato de financiamento?
- Conte com a Loft para acertar no seu financiamento
Como funciona a revisão de contrato de financiamento?
A revisão de um contrato de financiamento é possível e encontra amparo no Código de Defesa do Consumidor, segundo alguns juristas, e no Código Civil, segundo outros. Ela pode ser um recurso válido principalmente para quem perdeu renda ou condições de pagar a dívida imobiliária por algum fator imprevisível. Vale ainda para quem teve cláusulas abusivas incluídas no seu contrato, e pretende contestá-las.
O Código de Defesa do Consumidor estipula que o consumidor tem direito à “modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.
Já o Código Civil estabelece, no artigo 317, que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Antes de tentar um desfecho pela via judicial, o cliente deve tentar negociar com a instituição credora diretamente. A principal estratégia é ser transparente, e mostrar claramente ao banco por que a melhoria das condições da operação é necessária para que a dívida possa ser paga.
Como o cenário atual é de juros baixos e de estagnação econômica por causa da pandemia de Covid-19, pode ser que o banco aceite seus argumentos e consiga melhorar as condições contratuais oferecidas (como a taxa de juros).
Como fazer a revisão de um contrato de financiamento?
Para fazer a revisão de um contrato de financiamento, você tem basicamente duas estratégias possíveis: renegociar sua dívida com o banco, apresentando seus argumentos, ou então recorrer à portabilidade de crédito.
Dentro da primeira estratégia, o passo inicial é entrar em contato com o banco e expor a sua situação financeira. Demonstre boa fé e tente comprovar que passa por dificuldades para honrar a dívida. Em tempos de pandemia, você pode discutir o contrato até mesmo pelo telefone ou utilizando canais digitais dos bancos.
O ideal é fazer isso antes de atrasar o pagamento de qualquer prestação, até porque alguns bancos já preveem a possibilidade de pausas e benefícios ao cliente que está adimplente.
Se você está pensando em como pedir revisão de contrato de financiamento com a Caixa, por exemplo, saiba que o banco público oferece uma série de saídas para quem ainda não atrasou as parcelas, principalmente.
Na Caixa, é possível conseguir uma pausa no pagamento das parcelas. Se tiver 24 prestações já pagas, você pode pausar entre seis e 12 prestações. Já se tiver 12 prestações pagas em dia e saldo devedor de até 80% do valor do imóvel, pode diminuir o valor de até 18 parcelas, transferindo a diferença para o saldo devedor.
A segunda estratégia possível é recorrer à portabilidade – a mudança da sua dívida de uma instituição financeira para outra, em busca de melhores condições contratuais. O prazo de pagamento e o valor da dívida não podem ser alterados nessa troca. Vamos falar melhor sobre ela a seguir.
Como a portabilidade pode ajudar a reduzir os juros do contrato?
Como os juros praticados pelos bancos estão em tendência geral de queda desde o início de 2017, um contrato com uma instituição financeira hoje terá condições mais favoráveis ao devedor que um contrato de financiamento assinado há alguns anos. Com a portabilidade, você pode aplicar a um financiamento antigo as condições atuais, tornando-a mais barata.
É por isso que cada vez mais pessoas vêm optando por essa migração. De acordo com dados do Banco Central, 16,1 mil pedidos de portabilidade foram efetivados dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em 2020. No ano anterior, foram apenas 3,3 mil pedidos efetivados, o que mostra como essa estratégia cresceu com a queda dos juros observada no ano passado.
Para iniciar o processo de portabilidade, você precisa ter seu crédito aprovado por um novo banco credor. Por isso, se você já tiver um histórico de mau pagador e parcelas em atraso com seu banco, a mudança pode não ser viável. Mas se a nova instituição credora aceitar seu financiamento imobiliário, será ela a comunicar seu banco original sobre a mudança.
O antigo credor, por sua vez, não pode recusar a migração. O que ele pode fazer é reduzir a taxa de juros do seu contrato e fazer uma contraproposta, de forma que não perca a sua operação de crédito para um concorrente. Isso pode ser vantajoso para o cliente, já que a portabilidade traz alguns custos pontuais: uma nova avaliação do imóvel financiado e despesas para atualizar registros na matrícula do imóvel, por exemplo.
Quando recorrer a uma ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário?
A ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário pode ser uma solução quando o mutuário se sente prejudicado por alguma cláusula do contrato que assinou com o banco credor. É o que pode ocorrer quando há cobranças indevidas de taxas, a venda casada de produtos financeiros ou presença de juros abusivos no contrato.
Simule as prestações de um financiamento de imóvel
Nesse sentido, a ação vai além da discussão direta dos termos do contrato com o banco credor. Pela via judicial, você pode conseguir até a restituição de valores já pagos, caso sejam identificadas cláusulas indevidas no contrato ou cobranças abusivas. Quando o processo chega à Justiça, um perito costuma ser convocado para emitir um laudo sobre possíveis irregularidades contratuais.
Uma das dificuldades desse tipo de ação, segundo o advogado Julio Cesar Sanchez, especialista em Direito Civil e Processual, é a falta de consenso nos tribunais sobre a definição de juros abusivos. De forma geral, são rotuladas dessa forma as taxas que estão nitidamente acima da média do mercado, como o especialista explica no vídeo abaixo.
Existe um modelo de revisão de contrato de financiamento?
Na web, há vários modelos de revisão de contrato de financiamento para quem pretende protocolar uma ação contra um banco. Uma pesquisa rápida em um buscador qualquer oferece muitos resultados.
No entanto, é recomendado que você procure um advogado especialista na área, que pode orientar você em relação às especificidades do seu processo. E até mesmo indicar as chances que você tem de ganhar a causa na Justiça.
Conte com a Loft para acertar no seu financiamento
A Loft é uma assessoria de crédito que faz a intermediação de todo o contato entre clientes que querem comprar um imóvel e os principais bancos do país, com quem temos parcerias. Essa mediação garante as melhores taxas e condições para a sua operação, e assegura que você não tenha que atravessar todo o trâmite burocrático sozinho. Nosso time de especialistas estará à disposição para orientá-lo e tirar todas as suas dúvidas.
Com a Loft Cred, você não corre o risco de assinar um contrato com cláusulas abusivas ou desvantajosas. Antes de fechar negócio, você terá acesso às propostas de crédito de vários bancos para o seu perfil. Com a ajuda do nosso time, poderá identificar a linha de crédito mais vantajosa para o seu bolso, levando em conta todas as taxas e condições postas na mesa.
“Uma pessoa leiga pode acabar escolhendo alguma linha de crédito que não necessariamente é a melhor a longo prazo para ela ou para aquele momento da vida dela”, destaca Roberta Oka, que integra a equipe responsável por financiamentos imobiliários na Loft.
Ao longo das etapas do financiamento, nossos especialistas vão ajudá-lo a providenciar a documentação necessária para as análises de crédito e jurídica do banco. Caso pendências apareçam, a Loft Cred ajuda na resolução. Cuidamos até mesmo do envio do contrato até sua casa e do registro desse documento no cartório de imóveis competente. O preço de todo esse serviço? Ele é gratuito para os clientes.
