Um passo importantíssimo antes de financiar é entender como vão funcionar as parcelas da sua dívida. Você deverá lidar com elas ao longo de muitos anos. Então antes de assinar o contrato com o banco, é fundamental entender o que são e quais as vantagens e desvantagens das tabelas Sacre e Price e do SAC (Sistema de Amortização Constante).
Ao longo deste texto vamos detalhar como são compostas as parcelas de um financiamento imobiliário, e quais as particularidades de cada uma delas. Você vai ver ainda qual modalidade cobra menos juros: Sacre, SAC ou Price.
Neste artigo, você encontrará:
- O que é a Tabela Sacre?
- Qual é a diferença entre a Tabela Sacre e outras modalidades
- Tabela Sacre: veja como calcular
- Qual é a melhor forma de pagamento: SAC, Tabela Sacre ou Price?
- Qual sistema de amortização é mais vantajoso?
- Como saber se está fazendo o financiamento ideal?
O que é a tabela sacre?
A Tabela Sacre ou Sistema de Amortização Crescente é uma forma de cálculo de parcelas de um débito no qual o pagamento se assemelha a uma escada. Quando se contrata um financiamento, as prestações permanecem praticamente constantes por um período de tempo, sendo apenas corrigidas por um índice de correção (como a Taxa Referencial) a cada mês.
Depois desse período, elas descem a um patamar mais baixo, e permanecem quase constantes durante mais um intervalo. Tal queda do valor pago em “degraus” longos vai se repetindo até que o saldo devedor seja completamente quitado.
Essa modalidade é de certa forma uma “mistura” entre as duas outras formas mais populares de calcular parcelas no mercado de crédito: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. Isso porque ele mescla a constância das parcelas Price com a queda do valor das parcelas do SAC, que acontece de período em período.
Qual é a diferença entre a Tabela Sacre e outras modalidades
Para detalhar quais as particularidades da Tabela Sacre, o ideal é mostrarmos como funcionam as outras duas formas de composição de parcelas usadas atualmente em financiamentos imobiliários.
Primeiro temos o Sistema de Amortização Constante (SAC), o mais utilizado no Brasil. Nele, uma parte do saldo devedor é retirada igualmente ao longo de todos os meses para compor o valor da prestação. Essa quantia é chamada de amortização.
No SAC, a primeira parcela é a mais alta de todas, e os valores vão diminuindo com o tempo. Isso porque os juros que compõem as parcelas incidem sobre o saldo devedor. Se ele diminui progressivamente, a “porção” de juros das prestações também vai caindo aos poucos. É um financiamento que vai diminuindo as parcelas, como se diz informalmente.
Na Tabela Price, mais usada em empréstimos pessoais, as parcelas têm o mesmo valor do início ao fim do financiamento. Portanto, as primeiras parcelas da Price são mais baratas do que seriam se fossem calculadas pelo SAC.
Dessa forma, a quantia de juros é máxima no início do financiamento (uma vez que o saldo devedor é máximo), e vai diminuindo. A porção de amortização das parcelas vai crescendo conforme a de juros vai caindo.
A Tabela Sacre, como você pode perceber, mistura as duas modalidades. O prazo total do financiamento será dividido em períodos menores. Dentro de cada período, as parcelas vão se comportar como na Price (com valores constantes). Entre um subperíodo e outro, as parcelas então diminuem de forma linear como acontece no Sistema SAC.
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Tabela Sacre: veja como calcular
É difícil visualizar como calcular a Tabela Sacre sem exemplos. Então, vamos a um caso concreto. Imagine que temos um apartamento de R$ 130 mil, com R$ 30 mil pagos de entrada e o restante, financiado. Imagine ainda que esse financiamento tenha sido concedido por 20 anos, com taxa de 0,7% ao mês de juros.
Vamos supor que, a cada 12 meses, tenhamos um cálculo novo das parcelas. Portanto, dentro do ano inicial, as parcelas vão se manter constantes, segundo o cálculo abaixo.
Para acharmos o valor das 12 primeiras prestações (sem incidência de correção monetária), precisamos dividir o financiamento pelo prazo de pagamento (240 meses).
O resultado é 416,6. A ele, vamos somar os juros que incidem sobre a parcela.
0,007 x R$ 100.000 = R$ 700. Este é o componente de juros da primeira parcela.
R$ 700 + R$ 416,6 = R$ 1116,60. Este será o valor das nossas prestações ao longo de 12 meses.
Para achar o valor das parcelas para os próximos 12 meses, precisamos subtrair do total financiado (R$100.000) a quantia que já foi amortizada nas 12 primeiras parcelas. Assim, teremos o saldo devedor atualizado depois de 12 prestações.
E, então, é preciso repetir o mesmo cálculo que fizemos inicialmente: dividir o saldo devedor atualizado pelo prazo de financiamento que ainda resta. Nesse caso, 240 menos 12 meses (228 meses). O resultado dessa divisão será a amortização da 13ª parcela. Para calcular os juros que devem ser somados a essa parcela, multiplicamos a taxa de 0,7% ao mês pelo saldo devedor que ainda resta.
Somados juros e amortização, chegamos, então, à 13ª parcela, que será a mesma pelos 12 meses seguintes. Para quitar um financiamento pela Tabela Sacre é preciso continuar a descer os “degraus” até que o saldo devedor seja zerado.
Qual é a melhor forma de pagamento: SAC, Tabela Sacre ou Price?
Depois de todos esses cálculos, você deve estar se perguntando qual é a melhor forma de pagamento para sua dívida: se a Tabela Sacre ou a Price. Ou ainda, o Sistema de Amortização Constante (SAC).
A Tabela Sacre é apontada como a modalidade de pagamento na qual incidem menos juros a longo prazo. Em segundo lugar, aparece o SAC e por último, a
Tabela Price.
No entanto, os bancos quase não oferecem a opção de pagar parcelas pelo sistema Sacre de financiamento. “Oitenta por cento das pessoas hoje usam a SAC, e 20% usam a Price”, afirma Rafael Godoi, especialista na área de financiamentos da Loft Cred. Rafael destaca que a Tabela Sacre caiu em desuso. “Não existe mais a Sacre. É (um tipo) mais confuso de cálculo, então as pessoas preferem usar o padrão”, explica.
Qual sistema de amortização é mais vantajoso?
Escolher o sistema de amortização mais vantajoso depende muito do perfil de cada um. Uma forma pode ser excelente para uns e não funcionar bem para outros. É preciso considerar que um financiamento imobiliário dura muitos anos, e suas parcelas não serão quitadas dentro de pouco tempo.
Segundo o Banco Central, o prazo médio de concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas variou entre 345 e 348 meses em 2020. Isso significa mais de 28 anos de financiamento para o comprador. Portanto, cuidado com os juros no percurso!
A Tabela SAC, por exemplo, é ideal para quem tem renda para arcar com uma primeira parcela muito maior que as demais. Também é mais comum nos financiamentos imobiliários por ser mais vantajosa a longo prazo (o custo total do financiamento acaba sendo menor que na Price). A economia estimada em relação à Tabela Price é de cerca de 10%.
A incidência de juros sobre a Tabela Price acaba sendo maior a longo prazo, o que torna o financiamento mais caro. Essa alternativa, entretanto, é a solução para quem não tem renda mensal capaz de comportar as primeiras parcelas muito altas.
Como saber se está fazendo o financiamento ideal?
É mais fácil saber que está escolhendo a oferta de crédito mais vantajosa para você a longo prazo quando se tem ajuda de especialistas. Na Loft Cred, oferecemos essa orientação de forma gratuita para você. Não é necessário ser cliente da Loft e nem sair de casa: nosso atendimento é online para todo o Brasil.
Nossa equipe de especialistas em financiamento imobiliário tem relacionamento de longa data com bancos parceiros, e encontra entre as ofertas de crédito deles as melhores taxas praticadas no mercado.
Além de fazer um financiamento mais vantajoso e fácil, você não fica no escuro quando o assunto é a papelada: auxiliamos você em todas as etapas, dos formulários do banco ao registro da operação em Cartório de Imóveis, passando pela assinatura do contrato.
