Comprar um imóvel é um processo que demanda atenção e paciência. Quem passa por ele sem ajuda profissional – de um corretor, por exemplo – pode ficar à mercê de golpes imobiliários ou, simplesmente, cometer erros por inexperiência. De uma forma ou de outra, corre-se o risco de que o imóvel fique irregular e você precise regularizá-lo depois.
Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, metade dos imóveis no Brasil são irregulares. De um total de 60 milhões de domicílios urbanos, 30 milhões não têm escritura. E uma das maneiras de regularizar o imóvel é através do usucapião.
Este instrumento nada mais é do que uma maneira de aquisição de propriedade baseado na posse prolongada de um imóvel ou terreno. Ele pode ser feito de forma judicial, ou seja, dando entrada em um processo na Justiça, ou extrajudicial, o que ocorre quando o trâmite é feito pelo cartório. A escolha vai depender da sua situação.
O que é usucapião de bem imóvel?
Usucapião é uma forma de regularizar o bem imóvel. Usucapião é o direito de quem tem a posse, não o registro e essa posse, segundo a legislação brasileira, tem que ser de 15 anos, 10 anos ou 5 anos.
A questão da posse por usucapião de imóvel é indispensável para entender esse instituto, que diz que tem direito ao usucapião quem está no imóvel. Sem posse, não há direito ao usucapião. Posse quer dizer que você tem a situação fática, direta, você está no local usufruindo da posse.
Só existe o direito de fazer o usucapião quando se tem posse. Não pode ser uma posse de um período pequeno, tem que ser um período considerável, depende do estilo de usucapião.
No Brasil, existem mais de 35 tipos de usucapião e cada um tem os seus requisitos. O usucapião pode ser usado tanto para imóveis residenciais quanto para comerciais.
Como funciona a lei do usucapião?
Os mais de 35 tipos de usucapião foram estabelecidos ao longo dos anos em diferentes artigos da lei e do Código Civil, por isso não é possível dizer de uma maneira única como funciona a lei do usucapião. Embora haja requisitos mínimos comuns a todos, existem também peculiaridades em cada modalidade, como por exemplo o prazo do usucapião.
Separamos os quatro tipos mais comuns para você conhecer:
Usucapião extraordinária
Segundo o advogado Júlio César Sanchez, para fazer este tipo de usucapião é preciso ter 15 anos de posse do imóvel de forma ininterrupta. Pode haver uma redução para 10 anos caso seja provado que houve moradia habitual ou utilização econômica constante no local por este período.
Usucapião ordinária
Nesta modalidade, é necessário haver um título de boa fé e posse de 10 anos. O prazo pode cair para 5 anos caso haja averbação na matrícula do imóvel – por exemplo, um compromisso de compra e venda.
Usucapião especial urbana
Esta modalidade é estabelecida tanto pela Constituição, quanto pelo Código Civil. Os requisitos, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), são “a posse ininterrupta e pacífica, exercida como dono; o decurso do prazo de cinco anos; a dimensão máxima da área (250m²); a moradia e o fato de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Usucapião especial rural
A dimensão da área não poderá ultrapassar 50 hectares e aquele que tem a posse deverá morar no local há mais de cinco anos e deverá, segundo o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ter dado uma finalidade social à terra.
Requisitos usucapião urbano e outros
Na hora de dar entrada no processo é preciso ficar atento a três requisitos para usucapião urbano ou qualquer outro. Todos eles têm as mesmas exigências mínimas. Segundo o advogado Júlio Cesar Sanchez, para fazer qualquer tipo de usucapião, é preciso:
- Haver espaço temporal, ou seja, a posse do imóvel precisa já ter sido constituída há anos;
- Que a posse que não tenha sido contestada, por exemplo, por uma ação de reintegração de posse;
- Haver “vontade de ser dono”, ou seja, que a pessoa tenha entrado no imóvel já pensando em ser dono.
Negociar seu imóvel sem ajuda de profissionais pode ser uma tarefa complicada e, geralmente, recorre-se a um advogado para tratar de processos de usucapião de bem imóvel. É por esta razão que a Loft conta com corretores de imóveis parceiros, preparados para sanar todas as dúvidas dos envolvidos no negócio, além de um time jurídico interno para cuidar de toda a documentação, sem custos extras.
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