Venda de imóvel com mais de um proprietário: como funciona?

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14 de janeiro de 2022

Autor Time Loft
Atualizado: 28 de junho de 2022 8 min de leitura
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Uma casa ou apartamento que tem dois ou mais proprietários não é uma coisa rara: situações de herança e casamento, por exemplo, criam esse cenário jurídico em que todas as decisões grandes sobre o imóvel têm que ser acertadas em conjunto. Mas e como funciona a venda de um imóvel com mais de um proprietário?

Nesse artigo, a gente vai te mostrar como funcionam as questões legais e as implicações da propriedade conjunta de um imóvel; como ocorre a venda quando existem mais proprietários envolvidos; e o que acontece quando nem todo mundo está de acordo com o plano de vender - além de explicar ainda como é possível registrar essa casa ou apê e também como financiar junto a mais uma pessoa.

Pode fazer escritura de um imóvel em nome de duas pessoas?

Quando a gente tem uma situação de imóvel com mais de um proprietário, sim: você pode fazer escritura em nome de duas pessoas. Aliás, você pode fazer a escritura tendo quantas pessoas forem necessárias, já que se trata de uma copropriedade, tendo vários donos. 

Na prática, o que isso significa para comprar ou vender? Que essa casa ou apê (ou sala, terreno…) é propriedade de todas pessoas envolvidas - e que se ela for eventualmente vendida, os direitos que estão registrados em cartório garantem que todos os proprietários tenham concordado com o processo seguir adiante. A escritura do imóvel com dois proprietários deve ser uma só, com todo o histórico, registro e detalhes. 

É neste contexto que existe o que a gente chama de condomínio - mas que não é aquele de casas ou apartamentos. No caso aqui, condomínio é justamente essa propriedade com mais de um proprietário, na qual cada um tem direitos iguais sobre esse bem! Mesmo que uma pessoa possa deter uma fração maior do imóvel, todas terão direito a decidir o que acontece com ele. 

Ah, e quando existem problemas mais graves e discordâncias envolvendo essa copropriedade, daí vem a expressão dissolução (ou extinção) de condomínio, que garante uma partilha à força (a gente vai ver isso adiante).

Agora que a gente viu que pode fazer escritura em nome de duas pessoas, você também pode estar querendo saber como funciona uma compra conjunta de imóvel, né?

Como fazer um financiamento no nome de duas pessoas?

Ainda quando o assunto é um imóvel ter dois ou mais proprietários, o mesmo cenário é possível já na hora de financiar. Sim, você pode fazer o financiamento no nome de duas pessoas e aproveitar a soma dos rendimentos e reservas delas (sejam elas um casal, parentes, etc) para conseguir uma oferta de crédito maior. É a chamada composição de renda.

No caso de fazer financiamento no nome de duas pessoas (ou mais), todos os envolvidos passam por análise de crédito e as burocracias necessárias junto ao banco - afinal, elas estão se comprometendo a contrair juntas uma dívida grande e que vai durar muitos anos. Uma vez quitada a dívida do financiamento, todos os compradores que compuseram a renda mensal naturalmente se tornam proprietários do imóvel. 

Recorrer a familiares e companheiros para compor a margem de vencimentos acaba sendo, então, uma boa medida para facilitar o financiamento de um imóvel melhor do que os planos feitos para uma só pessoa. Mas vale lembrar que a política para composição de renda varia de banco para banco: alguns aceitam toda e qualquer pessoa. Já outros, só indivíduos com vínculos conjugais ou familiares. 

Imóvel em nome de duas pessoas: como vender?

Se você tem um imóvel em nome de duas pessoas, saber de que forma vender facilita esse processo e evita contratempos, né? O caminho da compra e venda de um imóvel é basicamente o mesmo em relação a um imóvel normal, mas tem como grande diferencial o fato de que todos os proprietários devem concordar com a venda. É o princípio do condomínio.

Para fins burocráticos, a venda do imóvel com dois ou mais donos é feita com a anuência e assinatura deles, assegurando que a decisão foi feita sem divisões. Mas, claro, já antes disso qualquer decisão deverá ter sido tomada de comum acordo, garantindo que ninguém seja surpreendido com uma oferta que chegou até o outro proprietário.

Outra coisa importante para ter como vender um imóvel em nome de duas pessoas é atenção às duplicidades! Por mais que uma propriedade tenha mais de um dono, o registro e a matrícula do imóvel não podem ser feitos duas vezes, atestando cada documento com um nome diferente. A documentação a ser declarada no Cartório de Registro de Imóveis da região correspondente é única, provando que existe esse condomínio indivisível.

Como funcionam as decisões em imóvel com vários donos (condomínio)?

Autorização para venda de imóvel com mais de um proprietário: por que é importante?

Como a gente viu, é necessária a autorização para a venda de um imóvel com mais de um proprietário. É um princípio básico: seguindo o direito do proprietário, todos devem estar de acordo com uma decisão justamente como a de vender o imóvel!

No entanto, existem casos em que uma das partes não concorda com a venda. Num cenário como esse, e se nenhuma tentativa de diálogo der certo, a única forma de poder vender sua parte do imóvel sem a autorização dos outros proprietários seria o que a gente chama de dissolução ou extinção de condomínio: uma medida judicial que serve para permitir a divisão daquele imóvel que antes era considerado indivisível.

Claro que dissolver um condomínio não é a decisão mais cordial de todas – uma relação harmoniosa facilita muito mais o processo e evita ainda custos judiciais –, mas é direito do coproprietário pedi-lo. Um exemplo prático é o de imóveis deixados como herança: há quem queira manter o imóvel, alugá-lo, renová-lo e morar nele… e há quem prefira logo vendê-lo.

Sem ter a autorização para a venda de um imóvel com mais de um proprietário, é de direito do condômino (coproprietário) pedir extinção do condomínio a qualquer tempo, de acordo com seu interesse. Na prática, o processo é bastante delicado, envolve muitos conflitos de interesses e pode tramitar por anos. Como funciona:

  • Com o processo iniciado, é feita a avaliação judicial do bem por perito técnico especializado;
  • Com o valor apurado, o juiz dá aos condôminos o direito de preferência sobre a parte referente ao condômino que quer vender
  • Se nenhuma das partes tiver interesse em assumir o imóvel, ele pode ir a leilão - o que pode ser um problemão, já que o imóvel acaba sendo vendido com descontos nem um pouco interessantes para quem vendeu.

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