Comprar a própria casa ou apartamento é o sonho de muita gente, mas entrar em um financiamento imobiliário pode parecer complicado para quem nunca contraiu crédito antes.
Não tenha medo: este é um ótimo momento para financiar seu imóvel. Com a taxa de juros Selic fixada a 2% ao ano, os juros em geral estão baixos e o crédito, mais barato.
Isso vem se refletindo no aquecimento do mercado: segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 33,7 mil unidades foram adquiridas em agosto de 2020 com financiamentos usando recursos da caderneta de poupança. É melhor mês dessa modalidade desde agosto de 2013.
Não se assuste com a burocracia e com as muitas etapas até a compra da sua nova casa se concretizar. Separamos aqui as principais dicas que você precisa conferir para entender como todo o processo funciona, e para não cometer erros pelo caminho até a casa própria.
O que é um financiamento imobiliário?
Um financiamento é a concessão de crédito vinculada à compra de um bem. No caso do financiamento imobiliário, o banco, depois de aprovar seu crédito e firmar um contrato, adquire o imóvel para você, que não tem dinheiro suficiente para pagá-lo à vista.
Essa quantia será devolvida ao banco em prestações, que você pagará ao longo do prazo estabelecido em contrato (no máximo, 35 anos). Mas você não vai simplesmente devolver o mesmo valor emprestado pelo banco. Haverá aplicação de juros e correção monetária embutido no valor das parcelas, além da inclusão de seguros e taxas.
Enquanto a dívida não for paga, estará valendo a alienação fiduciária do bem, que deve constar na matrícula do imível depois que a operação de financiamento for firmada. A alienação fiduciária concede ao banco direitos de propriedade sobre o imóvel até a sua quitação. Mas você mantém a posse do bem e pode usá-lo livremente. Problemas podem ocorrer apenas se você atrasar o pagamento além do limite estabelecido no contrato – em geral, 90 dias.
Os dois principais sistemas de financiamento existentes no Brasil são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Os financiamentos via SFH, têm regras definidas pelo Governo Federal e destinam-se a imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão. Graças a essa regulação do governo, o Custo Efetivo Total (CET) da operação deve ser de até 12% ao ano.
Já o SFI foi criado por lei em 1997 e permite a livre negociação entre o cliente e as instituições financeiras. Não há valor máximo de imóvel nem taxas de juros definidas pelo Banco Central ou pelo Governo Federal.
Quando o financiamento é para você?
Fazer um financiamento imobiliário certamente é um compromisso a longo prazo. Por isso, pense bem se você tem condições financeiras de dar esse passo. Analise se você terá uma renda estável nos próximos anos e escolha o imóvel que poderá atender suas necessidades por muitos anos.
Por outro lado, comprar uma casa pode ser uma ótima solução para fugir das flutuações do aluguel e construir um patrimônio. Mas quando é válido financiar?
- Por razões óbvias, se você não tem recursos para pagar um imóvel à vista, o financiamento pode ser uma solução
- Se você tem condições de pagar à vista, mas somente um apartamento pequeno ou limitado. Com o financiamento, você ganha a chance de morar no imóvel dos seus sonhos
- Se você até teria como pagar a vista, mas isso deixaria você descapitalizado e sem reservas de emergência
- Se você tem aplicações rentáveis e usá-las para pagar um imóvel seria pouco vantajoso diante das baixas taxas de juros aplicadas nos financiamentos
7 dicas para você financiar seu primeiro imóvel
Agora, conheça 7 dicas que preparamos para obter o melhor financiamento possível e não enfrentar problemas ao longo do prazo de pagamento.
1. Aproveite as taxas baixas e pesquise
Observe as condições praticadas por mais de um banco, o que inclui prazos e taxas de juros oferecidas. Evite fechar negócio apenas porque “você já é cliente”. É claro que construir uma relação de confiança ajuda na aprovação de crédito, mas sempre veja o que outras instituições têm a oferecer antes de fechar negócio.
A Loft Cred, assessoria de crédito gratuita da Loft, facilita essa pesquisa colocando à disposição do cliente uma equipe de especialistas para negociar com os principais bancos do país. Assim, garante as melhores taxas possíveis para o seu financiamento – e o atendimento é gratuito e digital. Para começar, simule seu financiamento com a Loft Cred.
É importante destacar que vivemos um momento no qual as taxas de juros do mercado imobiliário estão muito baixas, derrubadas pela queda da Taxa Selic. Em Setembro de 2016, segundo dados do Banco Central, o percentual médio de juros para operações de financiamento imobiliário com taxas reguladas era de 10,31% ao ano. Em setembro de 2020, essa média chegou a apenas 7,11% ao ano. Portanto, é hora de aproveitar o crédito barato.
2. Planeje-se para pagar a entrada
Tenha em mente que um financiamento, geralmente, pode abarcar 80% do valor do imóvel. Os outros 20% devem ser pagos como entrada, com seus recursos próprios. Por isso, planeje-se e encontre uma fonte de recursos para garantir esse valor em mãos na hora de assinar o contrato de financiamento. Recorrer ao FGTS para compor a entrada é uma solução comum, se você cumprir os requisitos para movimentar o fundo.
Você pode recorrer ao FGTS ainda para amortizar parte da dívida ou para compor até 80% do valor das parcelas (por até 12 meses consecutivos). O saldo pode ser usado se você tiver ao menos três anos de trabalho com carteira assinada, consecutivos ou não, e se:
- Financiar um imóvel urbano e residencial de até R$ 1,5 milhão
- Pretende adquirir um imóvel na cidade onde mora ou trabalha, ou em municípios vizinhos/da mesma região metropolitana da cidade onde você mora ou trabalha
- Tiver um terreno e quiser pagar pela construção de um imóvel residencial nele (o FGTS só pode usado em uma construção em terreno próprio ou aquisição de terreno em construção)
- Usar o imóvel como sua moradia
- Não tiver outro financiamento imobiliário ativo pelo SFH
- Não é proprietário, usufrutuário, possuidor ou cessionário de um imóvel residencial urbano no seu município de residência ou no local em que você trabalha, incluindo municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana.
Segundo as regras atuais, o imóvel também deve:
- Ter condições de habitabilidade e ausência de problemas de construção estabelecidas pela avaliação do imóvel
- Estar matriculado em cartório de registro de imóveis e não ter nenhum gravame que impeça sua compra
- Não ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição na matrícula do imóvel)
3. Renegocie dívidas antigas
Para ter maiores chances de aprovação no seu financiamento, invista antes de mais nada em ter um bom histórico de pagamentos. Pagar contas e prestações em dia aumentam essa pontuação, elaborada por órgãos de proteção ao crédito como Boa Vista e Serasa.
Nesse sentido, se você tem “nome sujo”, trate já de regularizar seus débito em aberto. Tente livrar-se dessa dívida junto ao credor, negociando melhores condições de pagamento. Mas atenção: ser um bom pagador não garante sua aprovação. É preciso checar se seu nome está em listas de restrições cadastrais dos bancos e se você tem renda compatível com a operação.
Por outro lado, nada impede que você faça um financiamento pagando (em dia) prestações de outro empréstimo. Mas cuidado para não comprometer sua renda: os bancos costumam aceitar que 30% da renda mensal esteja destinada a pagamento de prestações, somadas as do financiamento em si e as de outras operações de crédito.
4. Atenção às custas cartoriais
Na hora de financiar, considere as despesas necessárias com a burocracia final da operação, principalmente o pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato de financiamento em cartório. Estima-se que o custo total desses procedimentos pode chegar a 5% do preço do imóvel para o comprador.
O ITBI é um imposto municipal e seu valor varia de cidade para cidade. Em São Paulo, o valor cobrado pode chegar a 3% do preço do imóvel – as regras podem ser consultadas no site da prefeitura. Já a taxa de registro do contrato é paga no Cartório de Registro de Imóveis correspondente ao imóvel financiado. Quem está comprando o primeiro apartamento ou casa pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem desconto de 50% nessa taxa.
Uma alternativa é incluir esses custos no próprio valor financiado. A Caixa Econômica Federal, principal fornecedora de crédito imobiliário no país, anunciou que as custas cartoriais e o ITBI poderão ser incluídos nos seus financiamentos. O limite de crédito liberado para essas taxas será de 5% sobre o valor financiado para contratos com recursos do SBPE e de 4% para recursos do FGTS.
5. Dedique-se a conhecer o imóvel (e a vizinhança)
Um financiamento pode te acompanhar por décadas – é claro que é possível vender o imóvel no meio do caminho, mas essa nunca é a intenção original ao buscar a casa própria. Por isso, ao decidir comprar um apartamento, tome um tempo para explorar o bairro onde ele fica. Verifique se o comércio e a rede de serviços ao redor atende às suas necessidades.
Faça também visitas ao imóvel com bastante calma e atenção a possíveis problemas que o vendedor dificilmente vai apontar. É válido levar mais alguém (um amigo ou parente) para oferecer uma segunda opinião sobre o imóvel. Se a unidade ficar em um prédio, converse com vizinhos, porteiros e funcionários. Confira também a infraestrutura do condomínio.
Leia mais: Como comprar um apartamento e fazer a melhor escolha para seu futuro
6. Atente ao Custo Efetivo Total (CET)
O custo real de uma operação de financiamento vai além das taxas de juros anunciadas pelo banco. Por isso, antes de assinar o contrato, você precisa observar o Custo Efetivo Total (CET) previsto para a operação. Ele inclui:
- Taxa de juros do banco (aquelas anunciadas nos canais da instituição)
- Seguros obrigatórios (do imóvel e para morte e invalidez permanente)
- Taxas de administração
- Índices de correção atrelados às parcelas, que pode ser o IPCA (que mede a inflação) ou a Taxa Referencial (TR) – ela é fixada pelo governo e atualmente está zerada
Esse custo é distribuído ao longo das parcelas que você paga todo mês. Em alguns casos, quando você recebe um aporte de dinheiro ou sua renda aumenta, você pode antecipar as prestações em troca de um desconto no pagamento juros.
7. Use a portabilidade, se for necessário
A portabilidade é a transferência de uma operação de financiamento de um banco para outro banco. Ela geralmente é feita quando o cliente busca melhores taxas e condições para baratear a operação de crédito.
O pedido de portabilidade não pode ser negado pelo banco que originalmente concedeu o financiamento, mas às vezes ele faz uma proposta ao cliente para baixar seus próprios custos, e assim impedir a migração da operação.
Nesse caso, vale a pena permanecer financiando com essa instituição para evitar despesas do trâmite de portabilidade, como custos cartoriais e com uma nova avaliação do preço do imóvel. Saiba mais detalhes de como funciona a portabilidade de financiamento neste artigo.
Quais são as etapas de um financiamento imobiliário?
Agora que você já conheceu algumas dicas para tornar seu primeiro financiamento mais fácil e vantajoso, veja quais são as principais etapas da operação:
Planejamento e análise das linhas de crédito disponíveis
Planeje suas finanças pessoais e simule as parcelas de um possível financiamento. Analise as condições oferecidas pelas instituições financeiras. O ideal é conseguir junto aos bancos informações sobre quanto você poderia conseguir de crédito e de prazo levando em conta a sua renda. Você consegue simular seu financiamento.
Análise de crédito pelo banco
a instituição financeira vai pedir seus documentos e analisar sua renda, sua idade, seu histórico enquanto pagador e se você tem nome sujo ou consta em listas de restrição interna do banco. Com a aprovação do seu crédito e a escolha de um imóvel, você avança para a próxima etapa.
Avaliação do imóvel e análise jurídica
O banco analisa a documentação referente ao imóvel e um profissional credenciado para aferir o seu valor. Esse custo é normalmente pago pelo comprador do imóvel. Nessa etapa, a instituição também verifica a documentação do comprador e do vendedor, para garantir a segurança da operação.
Assinatura do contrato
sem pendências identificadas na etapa anterior, é acordada a assinatura do contrato de financiamento entre o comprador, o banco e o vendedor. Esse instrumento tem a validade de uma escritura pública, e deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Registro
Depois de assinado o contrato, o comprador precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) e os custos cartoriais para registrar o contrato de financiamento no devido Cartório de Registro de Imóveis.
Liberação do crédito
O comprador encaminha o contrato registrado ao banco, que libera o valor ao vendedor. O financiamento está concluído: agora é hora de pagar as parcelas. Normalmente, a primeira prestação é paga 30 dias após a assinatura do contrato
Quais são os documentos necessários?
Em geral, os documentos pedidos do comprador e do imóvel a ser adquirido são os seguintes:
- Documentos pessoais originais (RG e CPF)
- Certidões (de nascimento ou de casamento/união estável ou divórcio)
- Comprovante de residência
- Comprovante de renda (incluindo recibo da última declaração do Imposto de Renda, três holerites mais recentes ou extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses)
- Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos Federais e à Dívida Ativa da União
- Se for usar o FGTS: cópia de carteira da carteira de trabalho, extrato atual do FGTS, cópia da declaração de Imposto de Renda mais recente e comprovante de residência
- Documentos do imóvel financiado: certidão atualizada da matrícula do imóvel, certidão negativa de débitos de IPTU
- Se o comprador for pessoa jurídica: documentos pessoais dos sócios (RG e CPF), contrato e/ou Estatuto Social atualizado e Certidão de Regularidade do FGTS
Dica extra: não faça tudo sozinho
Para um primeiro financiamento, muita gente opta por contar com corretores habilitados e advogados especializados no setor imobiliário. Estar amparado por profissionais que entendem do assunto faz com que você tenha mais segurança e não se deixe levar pelo entusiasmo, enveredando por caminhos problemáticos.
Ter uma assessoria de crédito, com especialistas em financiamentos aptos a orientá-lo e negociar diretamente com os bancos também parece uma boa ideia, certo? A Loft Cred coloca esse serviço à sua disposição de forma gratuita e online.
Sem precisar sair de casa, a equipe da Loft Cred recebe suas informações, entra em contato com você e discute seu financiamento, negocia com bancos parceiros e consegue as melhores condições do mercado para seu crédito. Você não precisa sair de casa e nem se preocupar com encaminhamento da documentação e outras burocracias.
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