As linhas de crédito com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (o SBPE) são as mais conhecidas na hora de fazer um financiamento de imóvel. Trata-se de crédito com fundos vindos da caderneta de poupança, oferecido por bancos públicos e privados. Mas há outra modalidade disponível de financiamento menos comentada: a linha Pró-cotista, que utiliza exclusivamente recursos do FGTS.
Essa linha tem alguns pré-requisitos e particularidades, mas costumava ser uma opção para financiar a casa própria a taxas mais baratas para quem não se enquadrava no Programa Minha Casa Minha Vida (hoje chamado de Casa Verde Amarela). Neste artigo, vamos dar detalhes de como funciona o financiamento Pró-cotista, o que é o programa Pró-cotista da Caixa e quais são as particularidades dessa linha de crédito.
O que é linha de crédito Pró-cotista?
A linha de crédito Pró-cotista é uma forma de financiar um imóvel, oferecida por bancos públicos, para quem contribui ou contribuiu com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Nessa modalidade, é preciso que o comprador tenha ao menos três anos de contribuição e um saldo de pelo menos 10% do valor do imóvel em suas contas do FGTS.
Assim como em financiamentos do SBPE, a renda familiar bruta do comprador não pode ser comprometida em mais de 30% pelas parcelas da operação de crédito. Já o prazo de pagamento se estende em até 30 anos (enquanto financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação, o SFH, podem ser feitos em 35 anos).
Outra particularidade do Pró-cotista é que o valor máximo do imóvel a ser comprado deve ser de R$ 1,5 milhão. Os imóveis podem ser novos ou usados, além de ser possível financiar a construção em terreno.
Já as parcelas podem ser calculadas pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual elas começam maiores e vão diminuindo conforme o saldo devedor é pago, ou pela Tabela Price.
Nesta última modalidade, as parcelas são iguais todos os meses e, conforme o valor dos juros vai caindo com a progressão dos pagamentos, o de amortização sobe. Como em outros financiamentos, o crédito liberado pode chegar a até 80% do valor de avaliação do bem (90% se as parcelas obedecerem ao SAC).
Ao contrário do crédito concedido no âmbito do Minha Casa Minha Vida, o comprador não precisa se enquadrar em nenhum limite máximo de renda. Por outro lado, ele não pode ser proprietário de imóvel na cidade em que mora nem na que trabalha. Também não pode ter outro financiamento de imóvel ativo pelo SFH.
Como funciona o pró-cotista?
O programa pró-cotista funciona de forma muito parecida com outras modalidades de financiamento, mas tem suas particularidades. Regras sobre quais imóveis que podem ser comprados, obrigatoriedade de ter um valor mínimo em contas do fundo de garantia e dependência da destinação anual de recursos para essa linha de crédito são algumas delas.
Os imóveis financiados pelo pró-cotista só podem ser residenciais, sejam rurais ou urbanos. Assim como nos financiamentos pelo SFH, devem estar situados na cidade de moradia ou trabalho do comprador.
O comprador do imóvel deve passar por uma avaliação de crédito do banco e ser aprovado. Afinal, deve ter renda suficiente para pagar as parcelas. O pagamento começa, em geral, 30 dias depois da contratação do crédito.
Entre os documentos necessários para a análise de crédito estão, além do RG do comprador, sua carteira de trabalho, extrato atualizado do FGTS e declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega.
Nas parcelas a serem pagas estão incluídos os juros, seguros obrigatórios (por Morte e Invalidez Permanente e Danos Físicos ao Imóvel) e taxas administrativas. O saldo devedor é corrigido obrigatoriamente pela Taxa Referencial (TR) nessa linha de crédito.
O financiamento Pró-cotista pode não estar sempre disponível nos bancos. Isso porque existe um valor máximo de crédito aprovado para cada ano pelo Conselho Curador do FGTS, o que cria um teto sobre o número de financiamentos concedidos.
De acordo com a Instrução Normativa n° 44 de 2020, elaborada pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, o programa Pró-cotista prevê, para 2021, 1.780 famílias atendidas e R$ 300 milhões em descontos para financiamentos destinados a pessoas físicas.
Qual é a taxa de juros da linha pró-cotista da Caixa?
De acordo com o Manual de Fomento da Habitação da Caixa, a taxa de juros nominal da linha pró-cotista em 2021 é de 6,5% ao ano. Lembrando que outras linhas de crédito habitacional na Caixa tinham, em fevereiro de 2021, as seguintes taxas de juros:
- Correção pela Taxa Referencial: juros variando entre 6,5% ao ano + TR e 8,5% ao ano + TR
- Correção pelo IPCA (inflação): taxas anuais entre 2,95% + IPCA e 4,95% + IPCA
- Juros prefixados: taxa única variando entre 8% e 9,75% ao ano (sem correção monetária)
Faça uma simulação de financiamento pró-cotista
Uma boa ideia, antes de procurar um banco, é fazer uma simulação de financiamento Pró-cotista. A Caixa tem um simulador de crédito habitacional em seu site oficial, que pode ser consultado gratuitamente.
Como as taxas praticadas pelo programa pró-cotista não estão mais baixas que em outras linhas de financiamento imobiliário, você pode usar também o simulador gratuito da Loft Cred. Nele você pode visualizar o valor das parcelas e verificar se você tem potencial de compra necessário para adquirir o imóvel dos sonhos dentro do prazo de pagamento esperado.
Financiamento pelo FGTS Pró-cotista no Banco do Brasil
Além da Caixa, existe uma linha com recursos do FGTS Pró-cotista no BB, segundo anuncia a página oficial do banco, que traz as condições desse tipo de financiamento. As principais são:
- Sem limite de renda familiar para a adesão à linha de crédito
- Imóvel financiado de até R$1,5 milhão
- Financiamento de até 80% do valor de avaliação do imóvel
- Parcelas pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) ou Tabela Price
- Prazo de quitação de até 360 meses
O Itaú não tem a Pró-cotista entre suas linhas de crédito. No entanto, é preciso ressaltar que, com a queda da taxa de juros observada nos últimos anos, a linha pró-cotista deixou de ser vantajosa como no passado, como mostra o vídeo a seguir, da Revista Exame.
Você pode ter uma ideia das taxas praticadas atualmente na página da Loft Cred. Os principais bancos do país, em fevereiro de 2021, adotavam as seguintes taxas de juros:
- Itaú: de 5,39% a 6,90% ao ano
- Bradesco: de 6,70% a 6,90% ao ano
- Santander: de 6,99% a 7,40% ao ano
- Caixa: de 6,25% a 9,00% ao ano
- Banco do Brasil: a partir de 6,29% ao ano
Rafael Godoi, do time de financiamentos imobiliários da Loft, ressalta que o momento é muito favorável para financiar pelas linhas convencionais oferecidas pelos bancos. Os juros, de forma geral, caíram no país. Eles foram influenciados pela baixa da taxa Selic.
“Tem muito cliente que fala que vai aproveitar essa oportunidade, que não vai usar tudo o que tem (de suas economias) para pagar o imóvel. E nós nunca tivemos taxas tão baixas aqui no Brasil”, destaca.
Encontre as melhores condições para financiar com a Loft Cred
Se você quer fazer um financiamento que caiba no seu bolso e tenha as melhores taxas do mercado, a melhor opção é financiar com uma assessoria como a Loft Cred. Nosso time negocia a aprovação do seu crédito diretamente com os principais bancos do país, garantindo que você possa escolher a proposta mais vantajosa para o seu bolso.
Com a Loft Cred, você não precisa sequer ir na agência bancária – todo o trâmite é feito online, e é também gratuito para os clientes. Além de auxiliar na aprovação do seu crédito, a equipe da Loft se encarrega de todas as burocracias envolvidas na operação. Isso inclui desde o envio da documentação aos bancos até o registro do contrato de financiamento assinado em cartório.
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