Tem um imóvel como investimento? Entenda quais fatores impactam a questão essencial de quanto cobrar de aluguel.
O mercado imobiliário brasileiro é ditado pela oferta e demanda e não há regras de teto mínimo ou máximo. Por isso, é preciso definir um valor de aluguel competitivo para conseguir fechar negócio.
Neste post, você aprende:
- A importância do método comparativo
- 6 fatores que impactam em quanto cobrar de aluguel
- Como calcular reajuste de aluguel
- Como calcular ROI de aluguel de imóvel
Quanto cobrar de aluguel? Depende do mercado!
Se o valor estipulado de aluguel estiver muito alto e fora da realidade desse mercado, não vai ser suficientemente competitivo e o imóvel corre o risco de ficar vazio, acarretando em custos extras para o proprietário, como condomínio e IPTU.
Agora, como as pessoas chegam no número certo? Como decidem quanto cobrar de aluguel por seus imóveis residenciais? É mágica? Na verdade, é pesquisa!
No passado, havia uma referência frequente no mercado imobiliário, uma espécie de regra informal que dizia que um aluguel deveria custar cerca de 1% do preço do imóvel – mas essa porcentagem que relaciona aluguel e valor do imóvel já se tornou obsoleta.
Há especialistas que apontam para novas médias, como 0,7%, mas acertar esse número depende de um grande conhecimento dos preços de venda praticados no mercado.
E a verdade é que os proprietários não costumam ser lá muito bons em determinar quanto vale o próprio imóvel: uma pesquisa da Loft em São Paulo indicou diferença média de 25% entre o valor pedido e o valor final de venda de apartamentos.
Alguém que exacerba o valor de venda também vai cometer o mesmo erro no valor do aluguel, se um depender do outro. Quem domina esse tipo de informação são imobiliárias e corretores de imóveis, que podem ser grande auxílio e fonte de informação nesse momento de incerteza.
Em resumo: para não errar duas vezes (determinando o valor errado da venda e, em seguida, o valor errado do aluguel), o jeito é ir ao mercado para entender quanto seus vizinhos estão cobrando de aluguel e ajustar a partir daí.
Como calcular o aluguel de imóvel residencial
1. Descubra o preço do aluguel na região
Como se vê, não existe receita pronta e a resposta para quanto cobrar de aluguel é multifacetada. Mas chegar a um preço básico exige a comparação com o valor de aluguel de imóveis semelhantes na região.
Descobrir quanto custam apartamentos parecidos em termos de metragem, planta e localização é a melhor forma de balizar o preço que os consumidores estão dispostos a pagar.
Para isso, você pode:
- Perguntar valores de aluguel pela região
- Pesquisar online em plataformas de aluguel, que costumam ter um mapa da cidade para que o cliente veja as opções (é só investigar a região em que fica seu imóvel)
- Pesquisar o preço por metro quadrado de bairro e multiplicar pela metragem do imóvel
2. Avalie a situação econômica
Naturalmente, o preço dos alugueis oscila com a situação da economia. São tempos de pujança? Alugueis estarão em alta. Tempos difíceis? Alugueis estarão mais baratos. Tanto um quanto outro oferecem oportunidades ao proprietário atento.
3. Leve em conta valores de condomínio e IPTU
Além do aluguel, o inquilino deverá pagar os custos de condomínio e IPTU, então ele leva em conta esse pacote inteiro. Por isso é preciso manter o pacote competitivo e razoável, fazendo os ajustes necessários.
4. Localização
A localização do imóvel é fundamental para definir seu valor. Um imóvel em bairros nobres ou centrais, onde a demanda é mais alta, sempre pode custar mais.
5. Estado de conservação do imóvel
Como o imóvel está por dentro é determinante para subir ou baixar o preço. Imóveis em bom estado de conservação, com bom padrão de acabamento e melhorias na planta, por exemplo, podem ser mais caros.
6. Outros
Depois de chegar a um preço básico, há uma série de coisas que podem impactar no preço do aluguel, como posição solar do imóvel, existência de vaga na garagem, qualidade de áreas comuns, etc.
O essencial é chegar a um valor de aluguel equilibrado em relação à região para que ele seja suficientemente competitivo. Valores mais altos podem existir, claro, mas precisam ter diferenciais para justificá-los.
Como calcular reajuste de aluguel de imóvel residencial
O reajuste de aluguel pode acontecer tanto na renovação do contrato quanto no aniversário de contratos com vigência maior que 12 meses. O reajuste não é obrigatório, e sim uma opção do proprietário.
O cálculo de reajuste de aluguel já deve estar explicitado no contrato, que trará uma cláusula sobre qual é o índice econômico atrelado a ele. Este índice costuma ser ligado à inflação, garantindo assim que o valor recebido pelo proprietário não deprecie.
O índice mais comum em contrato de aluguel é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que tem até o apelido de “inflação do aluguel” e leva em conta três outros índices. Para descobrir os percentuais do IGP-M, é só visitar a página da FGV, responsável pelo cálculo.
Outra opção é o IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo), índice de inflação que mede o custo de vida no país. O IPCA é divulgado mensalmente no site do IBGE.
Como calcular IGP-M no aluguel
Na prática, basta multiplicar o valor vigente do aluguel pelo índice acumulado ao longo dos 12 meses anteriores. Pronto! O resultado será quanto cobrar de aluguel já com o reajuste.
Um exemplo: imagine um contrato de aluguel de R$ 1.000 que precisava ser renovado em março de 2021. O proprietário optou por reajustar o valor e, no mês anterior, o IGP-M acumulado ao longo dos 12 meses anteriores foi 28,94%.
Eis, então, o cálculo de reajuste de aluguel.
1.000 x 1,2894 = 1.289,4
Então R$ 1.289,40 é o novo valor deste aluguel, que deve ser notificado com antecedência ao inquilino para que ele decida se vai renovar seu contrato ou deixá-lo terminar.
Como calcular retorno sobre investimento de imóvel alugado
Muitas pessoas adquirem um imóvel como forma de investimento, ou seja, efetuam a compra justamente para alugá-lo e obter uma nova fonte de renda.
Uma vez que você tenha o valor do aluguel configurado, já dá para calcular o ROI (Return On Investiment, o retorno sobre investimento) do imóvel, que é a margem de lucro do negócio. Você precisa ter também o valor total investido, que é o valor pago pelo imóvel mais os encargos (como ITBI, custos de cartório, etc.).
A fórmula é a seguinte:
ROI = (Valor mensal do aluguel / Valor total investido) x 100
O resultado já vem como uma porcentagem, que é seu ROI mensal. Ao multiplicar esse número por 12, você obtém seu ROI anual estimado quando o imóvel estiver alugado.
