Sou casado. Posso financiar um imóvel sozinho?

Mesmo em um casamento, algumas pessoas querem optar por comprar um apartamento com o próprio patrimônio. Seja por motivos pessoais, seja por medo do histórico de pagamento negativo do parceiro, você pode estar se perguntando: se sou casado, posso financiar um imóvel sozinho?

É possível abrir mão da anuência do cônjuge na compra de imóvel financiado. No entanto, isso só vale para situações específicas. Ao longo deste texto, vamos identificar quais são esses casos, e o que você precisa saber sobre o regime de bens de um casamento antes de procurar um banco atrás de crédito.

Sou casado, posso financiar um imóvel sozinho afinal?

Sendo casado, até pode financiar um imóvel sozinho, mas apenas se for casado dentro de um regime de bens específico. “Se você quer comprar e ter a propriedade do imóvel sozinho, você só consegue fazer isso se for casado no regime separação total de bens. Fora isso, não tem o que fazer”, afirma Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft Cred.

Nesse regime, cada cônjuge mantém seu patrimônio em seu próprio nome, seja ele obtido antes ou depois do casamento. Isso quer dizer que, caso entre vocês vigore uma comunhão total de bens ou uma comunhão parcial de bens, seu cônjuge vai entrar na análise do banco para a liberação do crédito. 

Mesmo que a iniciativa da compra do imóvel seja exclusivamente sua e que o seu marido ou mulher não contribua efetivamente com as parcelas. Dessa forma, mesmo que o financiamento na prática seja pago com a sua renda, seu parceiro terá direito a 50% do imóvel. Caso um membro do casal tenha o nome negativado, o banco provavelmente vai negar o financiamento. Mesmo que sua renda seja suficiente para pagar as prestações. 

O que é regime de casamento?

O regime de bens de um casamento é um acordo firmado entre o casal que regula a divisão do patrimônio entre os cônjuges. O regime de bens é escolhido antes do casamento e é firmado por meio de um pacto antenupcial, que é um contrato formal. O Código Civil estabelece que esse pacto só ganha validade a partir do registro de uma escritura pública. 

O regime de bens do casamento regula como será classificado o patrimônio adquirido antes e depois da união do casal. Na ausência de um pacto antenupcial, todo casamento é considerado uma comunhão parcial de bens. 

Além dela, existem a comunhão total de bens, a separação total de bens (que, já vimos, é o único regime que permite financiar um imóvel 100% sozinho depois do casamento). Há ainda um regime misto, a chamada participação final nos aquestos. 

A definição sobre o regime de bens não é importante só para demarcar a gestão do patrimônio durante o casamento. Também serve para definir a partilha desse patrimônio em caso de divórcio ou morte de um membro do casal. 

Como funciona cada regime de bens em um casamento?

A seguir, vamos explicar melhor como funciona cada regime de bens possível em um casamento:

Separação total de bens

Na separação total de bens, o patrimônio e as dívidas de cada membro do casal permanecem exclusivamente com esse membro, tenham eles origem antes ou depois do casamento. Se um imóvel for financiado por um cônjuge, sem a presença do outro na composição de renda, será propriedade exclusiva desse único comprador. 

Se o casal se divorciar, cada um fica com o patrimônio e as dívidas que adquiriu, sobre os quais também terá ampla liberdade de gestão. Esse regime vale de forma obrigatória para uniões em que um dos cônjuges tenha mais de 70 anos ou então dependa de autorização judicial para a formalização do casamento civil. 

Comunhão total (ou universal) de bens

A comunhão total de bens pressupõe que todos os bens constituídos em qualquer momento da vida dos integrantes do casal pertençam aos dois de forma igualitária. Por isso, em caso de separação, o patrimônio e as dívidas são divididos de modo que cada um fique com a metade. 

Para esse tipo de regime, é necessário assinar uma escritura pública que formaliza o pacto antenupcial. Ficam excluídos dessa união total de patrimônio os bens recebidos por herança ou doação que tenham cláusula de incomunicabilidade. 

Comunhão parcial de bens

A comunhão parcial de bens é o regime padrão do casamento civil no Brasil – se nenhum pacto antenupcial for assinado pelo casal, esse modelo é aplicado automaticamente. Por isso, é o mais comum no país. Em 2019, foram concedidos em primeira instância 272,9 mil divórcios judiciais com comunhão parcial de bens. A comunhão total vem em segundo lugar, com 15,2 mil sentenças de divórcio no mesmo ano, segundo o IBGE. 

Na comunhão parcial, todo o patrimônio prévio é mantido sob o controle de cada um dos cônjuges. Já o que foi adquirido durante o casamento é dos dois de forma igualitária. Se o casal comprar um carro depois do casamento e eventualmente se divorciar, cada um terá direito à metade do veículo, por exemplo. 

Participação final nos aquestos 

Esse é um regime misto, no qual o casal mantém uma espécie de separação total de bens ao longo do matrimônio – com a possibilidade de gerir seu próprio patrimônio como bem entender, sem a interferência do cônjuge. 

Mas se a relação acabar um dia, a partilha funciona mais ou menos como na comunhão parcial de bens: o patrimônio construído durante os anos de relacionamento é dividido de forma igualitária.

Como fazer para mudar o regime de bens no casamento

Se você pensa em fazer alguma coisa para mudar o regime de bens no casamento, saiba que não é possível conseguir essa alteração no cartório, apesar de o acordo original constar em uma escritura pública. É necessário entrar com uma ação judicial (a ação de alteração de regime de bens de casamento).

No entanto, você não pode entrar na Justiça por conta própria. Essa ação deve ser uma requisição dos dois cônjuges, e expor as motivações que justificam a alteração no pacto antenupcial. A mudança pedida não poderá prejudicar o direito de terceiros

O juiz designado para o caso vai ouvir o Ministério Público e verificar o que motivou o pedido do casal. Se considerá-lo procedente, vai emitir uma sentença favorável à mudança. A averbação da alteração do regime de bens deve ser feita nos cartórios de notas e de imóveis competentes. 

É possível tirar o ex-cônjuge do financiamento do imóvel?

Já se você se separou do seu cônjuge, é possível “tirá-lo” do financiamento do imóvel, desde que você obtenha a anuência do credor. É importante lembrar que o contrato de financiamento imobiliário funciona de modo diferente da partilha judicial ou extrajudicial de bens. A dívida junto ao banco segue sendo do casal até que ele seja procurado e concorde em transferir o restante das parcelas para um dos mutuários apenas. 

Portanto, a pessoa que assumir a dívida deverá passar por uma nova análise de crédito. Caso sua renda seja suficiente para arcar com as prestações do imóvel, vai assinar um contrato alterado com o banco, que posteriormente deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, é necessário pagar o imposto de transmissão da propriedade de acordo com o tipo de cessão (ITBI ou ITCMD).

Neste artigo, você encontra um passo a passo detalhado de como solicitar ao banco credor a exclusão de um ex-cônjuge do financiamento. 

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